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失意传统房开业务,阳光100彻底转身

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“中国的主流房地产市场已经见顶了,整体来讲是一个过剩的时代,只不过我们不知道下滑是从今天开始还是明天开始。”7月25日,阳光100(02608.HK)董事会副主席兼执行董事范小冲公开表达房地产行业繁荣背后的危机。同时宣布的,还有阳光100彻底转型。

从股价暴跌、卖地还债,到上半年业绩不佳、贷款担保人失联,阳光100正经历失落的2019。外界重重质疑下,阳光100终于回应,将坚定、下决心离开住宅主流房地产市场,把全部精力投入到创新产品线。

这一切对公司创始人易小迪来说,并不轻松。反思转型五年得失,他认为公司当前的困境来源于,总想同时抓住两只兔子,兼顾新产品线和传统开发市场。

但彻底转换赛道后,阳光100面临的挑战只增不减。“如果来自传统房开业务的销售利润支撑力度不足,房企转型很可能中途折戟。”业内专家告诉第一财经记者,融资收紧下,中小房企能否安全度过市场转型期,仍存未知。

生存压力

易小迪一语成谶。

“巨型垄断企业出现是行业利润的灾难。”他曾公开表示,巨型企业需要依靠规模扩张来维持生存,它甚至不赚钱也行,但一定要活下去。而在垄断房企挤压下,广大中小房企生存空间越来越小,盈利空间会持续恶化。

世事沉浮,阳光100跌落在易小迪对行业的判断中。2019年以来,阳光100持续在负债、现金与生存的漩涡中打转。几年先后出让重庆、清远两大项目,为阳光100回笼近60亿元资金,其中有45.78亿元被公司用于偿债。

卖地还债,阳光100的流动性困境被聚光灯放大。截至2018年末,阳光100总债务约296.95亿元,短期债务约104亿元,而其在手现金及现金等价物为近三年来最低,仅25.89亿元;净负债率高达261.6%;公司净资产同比减少21.12%至14.26亿元。

与外界解读相反,在范小冲看来,卖地并不是负面消息,而是坚定转型的表现。一方面可以快速回笼资金、降低负债,另一方面有利于轻装上阵,集中精力换赛道。“今年公司还会继续出售项目,算上前两个项目,全年要出售的项目价值达百亿元。”他透露。

但靠出售项目缓解危机显然不是长久之计。阳光100正酝酿一场彻底转型。

在2019年中期会议上,易小迪反思,公司目前的压力和挑战来自于,总想同时抓住两只兔子,总想把转型和新产品线做好,又不想放弃传统开发主流市场。他的内部要求是,坚定、下决心离开住宅主流房地产市场,把全部精力投入到创新产品线。

易小迪所指的新业态,即阳光100的“1+3”品牌战略。“1”是聚焦年轻知识精英、中产阶级目标客群,“3”是共享式服务公寓(喜马拉雅)、文化街区(凤凰街)和复合型社区(阿尔勒)。

反思坚定转型背后的逻辑,范小冲表示,如果继续走高周转、高负债的房开老路,作为一家民营企业,阳光100并不具备优势。加上资金成本高昂和调控严密,在这种游戏规则下,彻底的转型势在必行。

但不可忽视的是,新赛道并非坦途。上述三种新业态均比住宅周期长,需要投入大量资金。流动性危机下,阳光100如何保证现金流来培育新业务?范小冲回应,新业务采取租售结合的方式,喜马拉雅共享式公寓以出售为主;文化街区70%出售,30%自持。

转身艰难

阳光100的困境并非行业孤例,也并不全由自身经营不善所致。近期,万科(000002) 的“万村计划”与部分已签约城中村房东洽谈违约赔偿事宜,证实了此前2018年股东会上,万科管理层关于“转型艰难”的说法。

而与阳光100舍弃传统住宅市场类似,华侨城(000069)近年开始强调去地产化,急于撕掉身上地产商的标签,突显文旅开发商的部分。7月26日,华侨城再发公告,拟以31.29亿元转让陕西西咸新区5宗商住地80%的股权及相关债权。

房企转型者众,但转型并不容易。“房企转型相关业务运营经验并不成熟,此外,一些转型业务还未到成熟的市场机遇期。从资本市场看,目前融资期限一般在两到三年,难以对新业务运营形成长久支撑。” 同策咨询研究中心总监张宏伟认为。

回到阳光100,有业内人士告诉第一财经记者,该公司这两年住宅业务有所松懈,在拿地方面还是没有把握地产周期,所以拿地失误较多,或者说扩张节奏比较慢。此次决心转型,关键是要看其能否在非住宅市场上发力。

一般而言,企业面临流动性危机时,一方面会加快营收现金回流,另一方面会出售资产。但出售项目之外,阳光100的经营状况似乎并不顺遂。

2016年~2018年,阳光100营业收入分别为69.8亿元、69.1亿元、76.0亿元,分别同比增长8.75%、-1.01%、9.95%。这三年的净利润同样涨跌互现,2018年甚至同比下滑105.05%至亏损2995万元。

2019年,阳光100中国为自己定下的销售目标是150亿元,较2018年的175亿元下调约14.29%。今年前6个月,公司合同销售金额仅完成全年销售目标的25.25%,销售金额、销售面积同比双双下降。

如何应对市场压力,易小迪早就有过讨论。“大多数人的说法是控制成本、提高效率,也包括加大库存的销售等。这些毫无疑问是我们要做的常规化动作,但要彻底改变我们行业的竞争现状,这些思路是不够的。”

常规化动作尚不能自救,新业务培育却依旧漫长,阳光100需要解决的问题比易小迪想象的更多。

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