55亿接盘新城项目，金科力保规模扩张

实控人事发带来的震荡远比想象中更为强烈。7月28日晚间，新城发展控股(01030.HK)公告称，向金科股份(000656.SZ)附属公司转让合共8个地产项目、总金额约27.37亿元。一周内，新城系已就23个项目签订转让协议，交易对价合计95.94亿元。

危机短期难以消弭，新城断臂求生，房企争相“围猎”。而金科，无疑是这场风波中发力最多的猎食者。目前，金科已部分或全部接盘新城16个项目，斥资共计54.75亿元，项目位于平湖、青岛、日照、上饶、宿州、许昌、商丘、宜兴等地。

“金科近期频繁收购主要是基于城市均衡布局的核心想法。” 金科地产集团联席总裁方明富近期公开透露，因为限价原因，金科2016年~2018年布局的一些热点二线城市，有5个城市是不赚钱的。“但企业要均衡发展和布局，如果布局单一，会导致风险叠加。”

但实况远非如此简单，刚入千亿的金科急需发力，增强生存筹码。而上半年，金科权益金额位居行业13名，新增货值却远排至行业30名。此外，过度依赖重庆大本营，间接放大了其面临的市场风险。规模之战与融创围猎下，“接盘”新城是眼下性价比颇高的生意。

有知情人士透露，新城此番出让的大多为快周转项目，接盘方可在很短的时间内通过销售回笼资金做大规模。这一点，或许是布局上存在不足的金科最看重的价值。

豪爽接盘侠

7月28日，新城发展宣布，向金科股份附属公司转让合共8个地产项目、总金额约27.37亿元。“出售事项产生的所得款项将用作集团一般营运资金，及对于其余项目的各项支出及稳定、安全运营提供保障。”

此次售出项目位于许昌、日照、商丘、上饶等地。体量最大的是于2019年3月1日为开发上饶DEB2019024地块和 DEB2019025地块而设立的项目公司。该项目地块北至天骄华府、西至规划道路，南至翡翠城及东至武夷山大道，占地11.21万平方米。

这不是金科第一次出现在买方席中。

新城风波蔓延至卖资产求生时，金科就成为首批吃螃蟹的选手。7月24日晚，新城控股（601155.SH）披露，公司子公司就十个项目公司与交易对方签订相关股权及债权转让协议，交易对价合计约41.54亿元。金科抢食其中六个，成交总额约17.21亿元。

六个项目公司对应地块分别位于浙江平湖、青岛黄岛区、日照高新区、江西上饶、安徽宿州、河南许昌等地，均处于前期开发准备阶段。交易涉及项目公司主要从事住宅项目开发，预计可为金科新增计容建筑面积102.22万平方米。

此后金科猎食的身影从未缺席。7月26日其公告称，全资子公司拟平价收购新城控股旗下商丘悦恒房地产开发有限公司、宜兴悦宏房地产开发有限公司100%股权，交易成交总额约10.17亿元，预计可为公司新增计容建筑面积19.71万平方米。

其中，商丘悦恒资产总额23270.55万元，净资产5896.5万元，2019年1~6月营业收入0万元，净利润-16.25万元；宜兴悦宏资产总额80800万元，净资产56560万元，2019年1~6月营业收入0万元，净利润0万元。

目前为止，在此次新城事件中，金科已部分或全部接盘新城16个项目，斥资共计54.75亿元。此外，新城首批出售的10个项目中有些土地款未完全付清，交易按照前期投入和资金占用费实际投入定价，后续土地款由接盘方缴纳。

优化布局

从将手中项目摆上货架开始，新城危机被再次置于聚光灯下。对新城来说，资金和流动性是最大潜在风险，也是出售项目的本质初衷。而对于金科来说，增厚土地储备、丰富城市布局的必要性，让其毫不犹豫踏上这场利益交换的买方席。

2018年，金科实现营收412.34亿元。其中，重庆地区贡献大部分业绩，营收257.99亿元，占比62.57%；四川地区营收38.14亿元，占比9.25%；江苏地区营收37.61亿元，占比9.12%；湖南地区营收23.34亿元，占比5.66%。

重仓重庆之外，山城几个楼盘贡献了公司半数以上的净利润。年报显示，重庆·金科天元道（一期）、重庆·金科天元道（二期）、重庆·金科空港城和重庆·金科城4个项目对应项目公司净利润为20.13亿元。而金科股份去年净利润也仅40.21亿元。

由此可见，尽管力图布局全国，但重庆、四川和湖南等地仍为金科贡献主要业绩。大本营重庆，甚至其中为数不多的几个楼盘，更是金科赖以生存的重要据点。对此种情形，方明富直言，企业要均衡发展和布局，如果布局单一，会导致风险叠加。

但显然，金科在公开市场的拿地动作并不占优势。2019年上半年，金科集团新增货值504.2亿元，位列行业第30名。与位居行业13名的692.1亿元权益金额相比，金科纳粮以保未来销售的渴望尤为强烈。

更大的挑战来自于竞争对手。权益销售比金科高出一位的世茂房地产，上半年新增土地货值高达1477.8亿元；而位居金科之后的阳光城、富力地产，上半年纳粮力度同样遥遥领先，新增货值分别高达1030.4亿元、903亿元。

而接盘新城项目，除去当下节点收购性价比高之外，新城和金科均下沉三四线亦为促成收购的潜在逻辑。克而瑞分析认为，剔除吾悦广场商业项目对新增土地建面的影响，2018年新城发展新增土储中，三四线城市部分占比达66.1%，二线城市占比33.2%，一线城市占比仅0.7%。

金科在三四线城市的投资力度同样强劲。2018年四季度以来，金科在三四线城市投资金额增加近20%，投资项目主要集中在成渝城市群。2018年3月，金科公布未来3年的华北战略，表示要在华北三四线潜力城市至少布局30个项目。

方明富表示，金科近期频繁收购符合区域战略布局。“招拍挂获取土地由于政策调控限价措施，甚至有一些项目不赚钱或者微利，所以企业获取土地方式要动态调整。收并购从某种程度项目效益更加可控，保证整体项目的收益。”

或为短债纾困

一周内签下55亿大单，对金科来说并非小数目。资料显示，2018年期末金科货币资金期末余额为298.52亿元；资产负债率为83.63%，一年内到期的有息负债为600.90亿元，同比增长54.46%。

债务高企之下，金科为何仍发力收购？实际上，此次新城拟出售股权的40个项目均为新获取纯住宅项目，于前期开发阶段尚未销售。而在售项目并未涉及，公司的核心业务商业地产也未涉及。

以7月24日金科披露的6个项目为例，河南许昌CD2018-66号地块，青岛HD2019-3041号地块、日照2018A-129号地块，为新城今年5月所得；宿州市2018-31号地块，是新城今年4月取得；江西上饶DEB2019024号和DEB2019025号地块，则是新城今年2月取得。

据知情人士透露，上述项目大多为快周转项目，接盘方可在短时间内通过销售回笼资金做大规模。而金科存货周转率已由0.31下降至0.23、流动比率由1.71下降至1.55、速动比率由0.44下降至0.38。通过快周转项目增强流动性、偿付债务，或是布局上不够均衡的金科最看重的价值。

此外，方明富透露，金科2016年至2018年布局的一些热点二线城市，有5个城市是不赚钱的。能赚钱的项目，又大多降价冲量以保销售。以重庆为例，金科2018年在该市场销售均价为8068元/平方米，而中指数据显示，该年重庆房产销售均价为11320元/平方米。

急需快周转项目盘活流动性的金科，遇上渴求现金渡过难关的新城，一笔笔交易便水到渠成。事实上，金科和新城此前已合作过多个项目，包括新城入渝首个项目新城·金科·桃李郡，以及新城位于阜阳的金科·江山城项目和宿州天元府项目等。

另外值得注意的是，尽管负债高企，但金科仍频繁为子公司、参股公司提供担保，进行财务资助。7月29日，金科公告称，预计为14家子公司新增累计约83.35亿贷款担保额度，为参股公司提供不超过2.3亿元贷款担保。

业内看来，金科通过子公司财务资助的方式，实现地域公司的授权与扩张。而项目公司通常以开发土地的使用权作为抵押进行开发贷融资，母公司大规模资助及融资担保确实体现出融资环境的窘迫。