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万亿海外债遭美元升值利空 房企再融资压力难解

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今年中国开发商的日子一点都不好过。

在房地产融资持续收紧之际,人民币兑美元破“7”,给房企们的境外融资再蒙上了一层阴影。

自2017年以来,境外融资尤其是美元债,为持续资金饥渴的房企们打开了一扇窗。据Wind统计,2017年至今,房企境外发债已超万亿,其中绝大部分是美元债;2019年前7月则已超3000亿,接近去年全年。

超高的融资背后是房企今年面临巨大的偿债压力。而今,随着发改委对境外发债新规的实施,以及汇率破7,房企的借新还旧面临更高的成本,更大的不确定性,再融资压力空前加大;不排除会出现更多的美元债务违约。

此外,人民币贬值后,房企的汇兑损失将大概率加大,进而影响房企的净利润。2016、2018年便有不少房企都产生了汇兑损失,削弱了当期利润。

海外债务“滚雪球”

从2017年开始,由于境内融资收紧,房企海外融资大幅上升。据Wind统计,2017年房企境外发债2900亿,是2016年的近5倍,2018年继续升至3300亿,2019年1至7月则已经超过3000亿元,接近2018年全年。

另据民生证券数据,截至7月初,房地产美元债存量达到1700亿美元(约11900亿人民币)左右,占中资企业美元债存量的20%以上。

就单个房企而言,亿翰智库数据显示,截至2019年7月底,中国恒大仍未到期海外债(绝大部分为美元债)规模达208.2亿美元;碧桂园位列第二,为90.5亿美元,佳兆业和中海地产均约为77亿美元,融创位列第五,达到60亿美元。

绿地、万科、富力、雅居乐紧随其后,分别为50亿美元、47亿美元、43亿美元及40亿美元。

民生证券指出,自去年发改委706号文后,大部分房企发行境外美元债,基本均用作借新还旧。

7月12日,发改委发布778号文继续“打补丁”,境外美元债所筹资金,只能用于置换未来一年以内到期的中长期境外债务。

这意味着,之前未发行过美元债的房企后续既无发债动机,也难以获得发债批文;近期发行过中短期限美元债的房企,只能通过自有资金或国内举债偿还,而不得通过境外续债维持债务规模。

进入8月,随着人民币贬值汇率破7,房企海外融资再受影响,成本或将继续上升。穆迪房地产分析师曾启贤指出,企业须将人民币兑换成美元才能偿还离岸借贷的利息,人民币的贬值增加了企业的支出;此外,如果债务到期时房企没有进行再融资安排,需用人民币购买升值后的美元还本,也会增加其财务成本,进而影响净利润。

事实上,去年以来房企境外融资成本一直在上升。克而瑞数据显示 ,2018年10月房企境外发债成本破8%,之后均在7.50%以上。

多家房企不惜以高利率融资。如泰禾集团、明发集团今年发行的4亿美元、2亿美元债利率为15%;泛海控股、鑫苑置业发行的2.8亿美元、3亿美元的美元债利率超过14%。

总体而言,房企想通过借新还旧,把融资“滚雪球”的游戏玩下去,难度越来越大。

房企业绩承压

大量的美元债存量及再融资的另一面,是房企的偿债压力也越来越大。

今年以来,房企在诸多海外债陆续到期。Wind统计显示,2019年房企海外债到期数量66只,到期规模237.57亿美元,同比2018年增加30.91%。此外,2020年、2021年,房企海外债到期规模将分别达297.86亿美元、316.38亿美元。

为了避免违约、减轻还债负担,各家房企均想尽办法偿还、延长债务。以富力地产为例,其今年到期的债券规模为245亿,公司将其中1-6月内到期的进行全额续期留存,合计176.5亿元。截至2019年6月底,2019年内剩余回售选择权到期的债券规模为69亿元。

协纵策略管理集团创始人黄立冲分析认为,一些发行海外债的房企存在潜在违约风险。这些公司基本是靠美元债、港元债的借新还旧来维持,政策收紧以及汇率破7夹击下,流动性可能紧缩,进而产生债务违约。

黄立冲认为,人民币兑美元破“7”或将是长期性的,开发商可能面临流动性寒冬,部分房地产公司可能倒下。

历史地看,截至目前,房企美元债违约的案例极少。早在2015年4月,受封盘影响,佳兆业遭遇流动性危机,公告称其未能支付两笔美元债券的利息,成为首家在美元债券上违约的中国房地产商。此后,经过一系列的重组,佳兆业才从中脱身。

今年1月初,新昌集团公告有两笔总计4.5亿的美元债违约,拖欠付款,这是2019年以来第一家宣布债务违约的上市房企。

如果说佳兆业这单违约非常地特殊,并非因为市场或企业经营的因素。而小房企新昌的违约事件,则暗示着行业违约的风险在加大。

不过,市场中也有不同的、乐观的观点。爱建证券天津首席投资顾问祁泽金就认为,人民币目前还不存在长期贬值的因素,只是在一定的范围内震荡,影响不大。

此外,亿翰智库研究指出,人民币汇率波动会导致存量美元债产生汇兑损益,对于高杠杆运行的房地产行业而言,汇兑损益将进一步带来净利润的变化,企业要做好外汇对冲。

事实上,汇兑损失在去年已经发生。如当代置业2018年汇兑净亏损为2.05亿元,导致当年年净利润仅为6.62亿元,较2017年同比下降19.88%。

此外,中国奥园2018年的净利润率下滑至9.5%,管理层亦指出,下滑原因主要在于2018年录得6个多亿的汇兑损失。

大型房企也不能完全避险。碧桂园财报显示,在2016年和2018年,其汇兑损失分别达到14.86亿元和9.77亿元。再以万科为例,据财报数据显示,2019年第一季度,万科录得汇兑损失为1.73亿元。

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