李一戈：老旧小区改造不是开发商的旧改

李一戈

夏天雨水多。有些小区，每当大雨到来就积水，严重点的是地下车库常常被淹。它们多是些老旧小区，管网老化，排水不畅。

有个朋友，父母住在一个旧小区6层高的楼房，没有电梯，老人腿脚不甚方便，每次看到他们爬楼都很心疼，但他们坚持不肯跟孩子合住，说是老房子住习惯了。

这些小区都迫切需要进行改造。

7月30日召开的中共中央政治局会议提出，要稳定制造业投资，实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程。

此前的6月19日，国务院常务会议作出部署，推进城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件。

何谓城镇老旧小区？按照住建部等三部委今年3月印发的《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，老旧小区应为建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。

老旧小区改造哪些内容？国新办7月1日举行的国务院政策例行吹风会上，住房和城乡建设部副部长黄艳解释，老旧小区改造内容目前初步分为三大类。一是保基本的配套设施。比如老旧小区里和居民生活直接关系的水、电、气、路等市政基础设施的维修完善以及加装电梯、垃圾分类设施的配套等。二是在保基本的基础上，鼓励有条件的地区在改造中建设公共活动场地，配建停车场、活动室、物业用房等。三是进一步完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等设施及公共服务。

有人将老旧小区改造简称为“旧改”，容易造成概念的混淆。因为，旧改一般是指旧城改造。在深圳广州等地，也称为旧城更新。旧城改造是在当地政府的规划和具体指导下进行整体搬迁重建，具体承担建设工作的多为开发商等。有些开发商签下了规模庞大的旧城改造项目，但由于涉及拆迁，进展缓慢。比如，某开发商在北京南城签了个旧城改造项目，10年时间仅完成不足20%的搬迁量。

黄艳介绍，各地上报需要改造的城镇老旧小区有17万个，涉及居民上亿人。2017年底，住建部在厦门、广州等15个城市启动了城镇老旧小区改造试点，截至2018年12月，试点城市共改造老旧小区106个，惠及5.9万户居民，形成了一批可复制可推广的经验。

从公开信息看，今年各地老旧小区改造力度明显加大。比如，今年河北省计划改造老旧小区2779个，今年济南将改造整治358个老旧小区。

老旧小区改造，关键词是改造，而非拆迁。它是一个惠民工程、民生工程，也是一个投资工程，市场化色彩较弱。很显然，它要求有比较大的投入。

具体投资额应该是根据老旧小区改造的数量和步骤而定。大家引用较多的数据，来自国务院参事、原住建部副部长仇保兴。早在2016年，他就呼吁推进老旧小区的改造。今年7月18日，仇保兴在第五届中国绿色智慧地产论坛演讲时表示，老旧小区改造的总投资额应是5万亿元。我国城市现有400亿平方米旧建筑中约有1/3必须改造。3年前他估算的数字是改造100多亿平方米、投资额达15万亿元。当然是分批改造。

5万亿，听起来多么令人激动的数字，比当年的4万亿投资还多出25%，可以拉动不少GDP。但实际上这只是个理论数字、“理想”数字。现实中，推进老旧小区改造也没那么快。比如，你计划一年改造2779个小区，但实际能完成1500个就不错了。

前面提到的那个朋友，父母所在小区征求居民加装电梯的意见，所在楼栋，只有2户不同意，一直没能装成。朋友急了：我来垫那两份钱行不？回答是也不行，必须得每户签字同意。

老旧小区改造既是投资工程，也是发展工程。或者如黄艳副部长所说，老旧小区改造不仅是一个建设工程工作，它其实更多的是一个社会治理、基层组织动员工作，需要发动老百姓共谋、共建、共管、共评、共享。所以，急不得。

我个人的建议是，先从完善公共配套设施着手。比如前文提到的泄洪排水等管网工程。正在推进的海绵城市建设试点非常好，但在旧城做工程量巨大，宜从新项目开始。而改造单个老旧小区的水电气路，相对容易入手。

还有两个重要的领域，一是在老旧小区增建养老助老设施。现在大家比较接受的观念还是家居养老。一方面是对住宅内部进行适老化改造，一方面是在小区内增加养老服务设施。二是在老旧小区增建立体停车设施。这些小区普遍存在停车难的问题，拓展地面停车空间有限，建设立体停车设施是个方向。

我前面说老旧小区改造市场化色彩弱，并不等于禁止社会资本进入。如果按照仇保兴的测算，投资额那么大，仅靠政府投资是不够的。但社会资本引入后，又存在盈利难的问题。个人考虑，一是从老旧小区里挖掘潜能，比如将服务用房改造、增建为商业用房；二是资源置换；三是包括开发商在内的社会资本投入，折算为分数，在拿地评标时予以加分或有优先权等；四是在确保房屋绝对安全的情况下，探讨加盖一两层的可行性。