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绿地境外借款比例减半

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“房地产已经不是黄金、白银时代,而是进入风险投资时代,行业风险和机会并存。”绿地香港(00337.HK)董事局主席陈军这样评价如今的行业格局。刚过去不久的上半年,是中国房地产最艰难的时间之一。行业竞争激烈,部分房企面临洗牌。

8月21日晚间,绿地香港发布半年度业绩。截止2019年6月30日,绿地香港合计实现合约销售256.05亿元,同比增长67%,完成全年500亿目标的51.2%。

“不能用销售规模增速去评价一个企业,我们希望未来的增速比较稳定,这样的爆发增速并不是常态。”显然,陈军对于未来的发展有些谨慎。

债务腾挪

从绿地香港的销售占比看,其中上海、江苏、广西区域分别贡献了45%、16%和13%的销售额。

“昆明、无锡、嘉兴、广西玉林、广西南宁\上海这几个区域都是我们上半年业绩贡献比较好的地方,我们在这些城市深耕很多年,逐渐开始释放业绩。”绿地香港董事会秘书雷雨告诉第一财经记者。

由于较多的项目结转,绿地香港2019年上半年合计净利润8.8亿人民币,同比增长90%;归属母公司利润7.06亿人民币,同比增长113%。

从利润率看,绿地香港毛利润率为35.55%,较去年末上升接近10个百分点。净利润率为15.16%,较去年末上升2个百分点。

陈军认为,利润的增幅主要得益于公司拿地策略和成本,以及在高周转、集中采购、电商平台等大运营体系的整体升级。

由于绿地香港很多项目是和政府提前进行合作拿地,因此在拿地前期即可开始规划设计,较快地提高了项目的周转速度。

“我们建立了自己的大运营平台,通过BIM技术(Building Information Modeling技术,一种应用于工程设计、建造、管理的数据化工具,在提高生产效率、节约成本和缩短工期方面发挥重要作用。 )进行建筑全生命周期管理,提高建筑工程效率。在采购方面,我们自己构建了自己的电商平台,和绿地集团(600606.SH)共享资源,降低采购成本。”雷雨说。

从融资成本看,绿地香港上半年的融资成本为5.17%,比去年年末5.21%的平均融资成本有进一步降低。而从上半年的整个市场趋势看,大部分地产商融资成本都在增加。

“基于上半年良好的回款,我们上半年在债务结构上做了很大的调整,用一部分货币资金归还了美元债,进而使境外借款占比大幅减少。曾经最高时占到76%的境外借款,在6月30日已经降低至38%。因为人民币贬值而造成的汇兑损失,由此大幅减少。”雷雨说。

由于总体债务优化,上半年绿地香港净负债率为50%,较去年末下降38个百分点。

下半年是拿地窗口期

“今年销售目标为500亿。今后三五年内,要以预期年均30%的增长率,迈进千亿房产公司规模。”陈军告诉第一财经记者。

根据中报,绿地香港2019年可售货值700亿,项目数量51个。

从土地投资看,截止公告之日,绿地香港2019年共新增6个项目,新增建筑面积268万平方米。主要涉及云南昆明、广西南宁、安徽广德、江苏镇江、浙江桐乡5个城市。平均土地成本1560元/平方米。

同期,绿地香港上半年合作销售均价12890元/平方米?(不含上海黄浦滨江的大单销售),按此计算,绿地香港拿地成本比例占12.1%。

“土地价格比较低主要是因为我们有更多的产业资源,这些是地方政府看重的,也是我们的竞争力之一。”陈军说。

从绿地香港的发展战略看,也希望依托整个集团,进行政府、国企合作,进而增加自己的土地投资并扩大规模。“我们在昆明也将有一些产业项目落地,这些产业以及集团的产业资源将带动我们整个业务发展。”

在陈军看来,下半年将是拿地的窗口期。一方面,地方政府由于财政压力将出让更多土地,另外一方面地产融资受到阻碍,土地竞争将相对不那么激烈。

不过,绿地香港下一阶段还将面临至少两个难题。扩大规模必然需要进入更多城市,如何解决和集团同业竞争的问题将成为焦点。而规模扩大之后,深耕效应将逐渐消失,目前行业发展开始放缓,冲击千亿比以往更难。

“我们预计下半年的销售更加困难,恒大都开始抢收市场,金九银十预计将没有那么好的销售,各个公司都会面临较大压力。”一位上市房企高管评价道。

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