正荣地产：下半年是买地好时机

8月26日上午，正荣地产(06158.HK)在香港召开中期业绩发布会，执行董事兼董事长黄仙枝、执行董事兼行政总裁王本龙及执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健出席业绩发布会。

尽管销售增速放缓，正荣地产的高管们仍表示，公司有信心完成全年目标；并透露，公司的销售目标是，三年销售额翻一番。

与此同时，正荣地产的债务和土地储备的增速也成为关注的焦点。期内，公司净负债率降至70.8%，但澎湃新闻发现，其短期债务的占比达到47%，越有249亿元债务需在一年内偿还；在宣布销售增速30%的同时，公司土地储备增速则为7.34%。

销售目标：三年翻一番

期内，公司实现销售额586亿元，同比增加0.8%，完成全年1300亿元销售目标的45.07%；去年同期，正荣地产实现销售额581.29亿元,同比增长170.3%。

对于增速放缓，王本龙解释称，近三年，公司大概的目标基本上是增长速度控制在30%左右，目标是约三年实现翻一番。对整体销售的业绩和规模的增长均在控制预期之内。

公司的权益占比在增加，王本龙则表示，上半年，权益销售比例在50%以上；目前，公司的土地储备权益比例约为52%，因为上半年拿地权益的增加，由此推算，公司的权益占比将增至57%左右。

对于媒体关注的销售目标完成度，黄仙枝则表示，“2019年，正荣地产对完成人民币1300亿的销售额目标非常有信心”。

期内，正荣地产实现销售建筑面积为380.75万平方米；平均售价为每平方米15392元，较去年同期的17175元/平方米下降10.38%。

与其他房企一样，限价成为正荣地产销售均价下跌的原因之一。王本龙表示，销售价格回落有两方面的因素，一方面是原来一些三四线的货在上半年进行了清货；还就是受到市场上限价政策的影响。正荣地产的销售均价算是比较高的，基本是贴着政府限价定价的。

王本龙预测，“下半年，对房地产是一个相对好的时期，地价在走低，会集中补货，利润也会一直往上走”。其透露，上半年公司的拿地集中在二线城市，今年下半年至明年上半年，公司的销售均价会有所提升。

“毛利率为什么会有略降，是很正常的”

规模增长的同时，正荣地产的毛利率出现下滑，净利润则出现上涨。

期内，正荣地产实现收益136.48亿元，同比增加10.8%；毛利润27.73亿元，去年同期的27.15亿元增加2.2%；毛利率由去年同期的22.0%減至20.3%，主要是由于已交付物业的平均毛利率下降。

陈伟健称，毛利率为什么会有略降，是很正常的。今年很多同行毛利率都是有下降的情况，主要原因还是限价。公司会通过严控成本，包括融资成本、开发成本、管理成本等方法去改善。?

公告显示，期内，公司净利润为11.79亿元，同比增加23.2%，净利润率为8.63%，此前的2017年和2018年同期，公司的净利润为4.7%和7.79%。

其中，股东应占净利润为9.33亿元，较去年同期的8.40亿元增加11.07%；小数股东应占2.46亿元，同比增加110.4%。

“利润和规模，这是个双刃”，黄仙枝称，“规模上了成本就会低，利润就会高，但是我们的规模还是要跟市场相匹配，也不是说我们自己要定太高，房地产最终还是要面对整个市场。所以我们初步定的是每年在30%左右的增长率。”?

249亿债务需一年内偿还

负债是几乎是所有闽系房企都曾面临的问题，正荣地产也不例外。由上市前2017年底的183.2%，至2018年底的74%，至6月底该数值为70.8%。

但其短期负债比例仍然不低，一年内需要偿还的债务占比约为47.40%。

公司拥有借款总额525.29亿元，一年期需要偿还的为249.02亿元；需第二年偿还的为127.44亿元；两到五年偿还的为143.42亿元；五年以后偿还的为5.4亿元。

陈伟健表示，“希望在今年年底把短期债务的比例再严控。”其介绍，今年年底公司的短期债务的比例可能还有持续下降，年底可能会降至40%以下，至明年或到30%。

近期全球汇率波动较大，美元券的成本也随之增加。同时，美元债也成为正荣地产最为主要的融资渠道之一。

公告显示，自年初至今，正荣地产实现资本市场总融资金额逾130亿元，包括优先票据、永续债、股份配售等。其中，美元债为13.1亿美元，海外永续债2亿美元，这也是正荣地产首次发行海外永续债。

陈伟健在发布会现场表示，上半年，公司发行的美元债比较多，但总金额并不太大，约占总债务比例的24%，公司目前还有比较多的美元债的额度。

陈伟健同时表示，发债时，公司会综合考虑成本，不止是票息，也会考虑到美元和人民币的波动，我们觉得目前还好，同时我们也考虑增加一些美元的资产做一个对冲。

“我觉得目前还是在一个可控的范围”，陈伟健表示，公司美元债的额度有效期是明年4月底，有充分的时间去考虑是否继续发美元债。公司的财务成本从从7.8%降到7.6%，可能到年底会降到7%，这可以跟汇率波动做一个对冲，

澎湃新闻统计，今年以来，正荣地产已经宣布6笔美元融资，最近的一笔于8月14日对外发布公告，计划发行总额为1.1亿美元的优先票据，至2022年到期，利率为9.15%，发售价将为本金的101.341%，所得款项将用于再融资其现有债务。

还包括，1月16日，正荣地产宣布，已发行总额为1.5亿美元2020年到期、年息为10.5%的优先票据，发售价为本金额的99.822%；2月12日，发行2.3亿美元2021年到期、年息为9.8%的优先票据，发售价为本金额的97.965%。

3月3日，发行2亿美元2022年到期、年息9.15%的优先票据，发售价为本金额的97.968%；3月28日，发行4.2亿元美元二零二三年到期年息8.65%的优先票据。

6月13日，正荣地产发布公告，发行2亿美元的优先永续债，用于现有债务进行再融资，发行价为本金额的100%，初步分派率为每年10.25%，递进息率为每年5%。

下半年拿地资金有140亿元

期内，公司新增22宗地块，总地价为181.68亿元，占地面积约110万平方米，合计建筑面积约290万平方米；去年同期，正荣地产新增33宗地块，总占地面积为220万平方米，建筑面积约为590万平方米。

业绩公告显示，22宗地分布于全国12个城市中，90%位于二线城市，相对集中。其中，安徽省合肥市新购入土地四宗，总的建筑面积约47.59万平方米，占长三角区域新增土地储备建筑面积的60.10%，占上半年新增土地储备的16.55%。

截至2019年6月底，公司拥有167个项目，合计土地储备2634万平方米，同比增加7.34%，增速低于公司销售额的增速。

这些土地分布于全国的29个城市，总货值约为4500亿元，超过70%的土地储备位于一线城市和二线城市，土地均价约为4624元/平方米。

陈伟健透露，今年上半年公司新增的土地储备的权益占比接近90%，也将公司总的土地储备权益的占比由去年底的52%拉高至6月底的57%。

陈伟健介绍，今年，正荣地产土地投资的权益预算为300亿元，上半年花费约160亿左右，下半年大概还有140亿的预算。