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有些开发商已尝到现金流苦果,都在转让项目

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8月27日,来自福建的地产商许荣茂控制的世茂房地产(00813.HK)在香港召开中期业绩发布会,许荣茂的儿子、今年1月就任公司总裁许世坛带领高管们出席发布会。

会上许世坛透露,公司没有“重回前十”的想法。对于销售目标,其则表示,并不会看着别的房企调整而进行调整,“有些企业老是盯着我们,老是比我们多一点点,世茂房地产没有这个想法。”

按照计划,全年,世茂房地产新增土地货值约为4000亿元。许世坛称,“前几年有些开发商是卖多少钱买多少地,负现金流很大,风险很大,现在可能有一些已经尝到苦果了,可能都在转让一些项目。”

对于近期热门的多元化,许世坛明确表示,“我们不会造机器人和汽车,会搞点医疗、科技,让政府更喜欢我们,方便我们更好地嫁接资源。”?

“有些企业老是盯着我们,老是比我们多一点点”

期内,世茂房地产实现销售额1003.4亿元,同比增加38.8%,完成全年2100亿元销售目标的47.78%,去化率逾50%;实现销售面积556万平方米,同比增加23.3%。

据第三方研究机构克而瑞的统计,世茂房地产1003.4亿元的销售额可以位居国内房企销售额榜单的前十名。

对于“重回前十”,许世坛表示,内部没这种想法,这给世茂很大的压力,我们内部没有这个想法,主要看市场最终的情况。

许世坛称,前几年公司发展慢,近年希望以较高速发展增长,目前行业前20强的增长率约12%,公司则为39%,甚至超过40%。

世茂房地产称,下半年,公司将推出1007万平方米的可售面积,连同截至6月底的666万平方米的可售面积,预计下半年可售资源约1673万平方米,预计去化率在53%以上,世茂有信心超额达成年度既定2100亿元的销售目标。

对于最近的楼市调控,许世坛称,会对小型开发商压力很大,但对世茂房地产这种规模的开发商无太大影响。但其也表示,长远还是看好地产的,但觉得下半年还是要谨慎。

对于销售目标,许世坛称,并不会看着别的房企调整而进行调整,“有些企业老是盯着我们,老是比我们多一点点,世茂房地产没有这个想法。”

他透露,公司收了很多项目都要在三四季度卖,三季度大概率会做到1700亿以上,希望越多越好。

酒店和物业将单独上市

多元化成为房企未来对冲房地产的重要选择之一,有房企造汽车、机器人,开设农场和游乐项目。

许世坛同时表示,“我们不会造机器人和汽车,我们搞点医疗、科技,让政府更喜欢我们,方便我们更好地嫁接资源。”

许世坛介绍,世茂房地产也并购合作了一些公司,“我们的多元化发展主要还是在住宅、商业酒店,也会和科技、医疗、文化、教育企业合作,让我们的小区、项目会更加多元化。”?

此前的8月5日,世茂房地产宣布,公司的物业板块世茂物业正式升级为“世茂服务”,并计划于2021年启动上市。

期内,世茂房地产实现收入565.64亿元同比增加32.9%。其中,约33.37亿元的收入来自酒店经营、商业运营、物业管理及其他业务,占比5.9%。

其中,酒店营收为9.96亿元,商业运营收入7.22亿元,物业管理及其他收入为人民币16.10亿元收入则为16.10亿元。

许世坛介绍,公司的主力主要是做地产,但对物业也有明确的规划,2021年要上市,签约面积从1亿平方米升至3亿平方米;要实现服务300万户的目标,每户按3人计算,就是要服务1000万人。

在业绩会上表示,许世坛再次透露,不仅仅是物业,公司计划单独上市的还包括酒店业务。?

至于为何是2021年而不是今年上市,许世坛透露,主要是估值问题。“因为我们酒店、物业,这几年处于高速的增长,例如我们今年,酒店是20多亿元的营业额,明年希望超过30亿元,后年希望超过40亿元。我相信第一名的毛利,再加上金额足够大,那上市的时候应该估值会好一点,否则今年就可以上(市),它不存在甚么障碍,另外,物业也是一样。”

土地储备:全年新增货值4000亿元

期内,公司新增60个项目,约1412万平方米,新增权益前货值约2500亿元。其中,收并购获取权益前土地计容建筑面积900万平方米,货值大1800亿元。其中从金额计算的权益占比约为60%,权益土地款495.54亿元。

其中,一线城市仅有北京和深圳两个项目进账。一个是位于北京市朝阳区的将台乡驼房营村地块,权益占比为50%,权益地价17.04亿元,匹配80072.5平方米的权益建筑面积;另一个则是,位于深圳市龙岗区横岗街道四联小区贤合居民小组旧村区域的项目,权益占比为20%,支付权益土地金为2.79亿元,对应的权益建面54029.8平方米。

截至6月底,世茂房地产拥有301个项目,分布于全国101个城市,共6407万平方米土地储备,总计获知约为10500亿元。

因上半年拿地加速,世茂房地产一度被成为“并购王”及指其想重回房企前十大之列,许世坛表示,上半年新增货值2500亿元,目前在3000亿元水平,计划全年新增4000亿元。

许世坛回应称,上半年其基本上70%的购地方式都是通过并购,“前几年有些开发商是卖多少钱买多少地,负现金流很大,风险很大,现在可能有一些已经尝到苦果了,可能都在转让一些项目。”

就权益问题,许世坛称,前几年公司的权益比很高,都在80%以上,但这几年因为有很多合作,权益下降了,现在是65%左右。有可能到年底更低一点,可能会降到60%。?

其进一步表示,“我们觉得这两三年(权益)应该都会在60%或者60%以上,在行业也是属于平均。如果在70%或者80%,我觉得风险太大。”

对于下半年的投资,许世坛称,“投资多少取决于销售回款,70%已经在上半年投了。现在已经8月了,可能到80%了,后面可能还是会要求更加严格一点。以前的收并购,税后利润要去10%到12%,现在可能会要求12%到15%”。

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