少于1/3购房人反对，全装修住宅方可通过验收

宁波市住房和城乡建设局8月22日发布《关于进一步完善住宅全装修质量购房人监督机制的通知》，其中提及，10月1日起，毛坯报建全装修集中交付的住宅，装饰装修工程验收意见应向全体购房人公示不少于7个工作日，若验收意见少于1/3购房人反对的，可作出验收合格结论；若验收意见多于1/3(含)购房人反对的，由建设单位组织落实整改，整改完毕后再次按上述程序组织验收和公示。

此次升级宁波住宅全装修监督机制，主要明确了5项内容，包括监督的组织方式、监督方式和内容、监管部门职责、买卖双方责任义务及过渡期项目执行模式。宁波住建局表示，实施过程中发现了若干需要进一步细化和完善的事项，比如买卖双方对执行标准的认知差异导致矛盾纠纷；部分政策过渡期全装修未报批报建项目执行力度较差；买卖双方事先未签协议约定，操作过程存在随意性；同时也发现有必要对监督方式、报名组织、监督内容等事项作出规定，避免建设单位打“擦边球”。

具体看，在监督的组织方式方面，《通知》分为工地开放日检查活动和购房人质量监督小组两种方式，建设单位可以采取两种方式相结合或选择其中一种方式。

（一）工地开放日检查活动原则上不得少于3次，分别为主体与装饰装修工程交接阶段、安装工程隐蔽阶段和分户检验阶段，开放区域不得局限于施工样板、交付样板等样板房。每次工地开放日检查活动应向所有已签约购房人开放，建设单位至少提前7个工作日通知购房人活动时间、报名方式等事项。（二）购房人质量监督小组原则上每月组织检查1次，自全装修进场施工至分户检验完成。购房人质量监督小组人员原则上应为已签约购房人，并具有工程类相关专业知识，每幢住宅不少于已预售户数的2%且不少于1人。建设单位应通过搭建网络通讯平台等形式做好购房人质量监督小组报名工作，报名情况、预定人选等信息应公示不少于7个工作日，当超过1/3购房人对小组成员提出不信任时，建设单位应同意予以更换。

明确监督方式为向建设各方主体了解工程质量有关情况，检查实体工程与工程质量相关法律法规、规范标准及施工图设计文件、预售合同等的符合情况。明确购房人对隐蔽工程、建材质量、施工工艺、实体质量有检查权。对社会和媒体关注的建材质量问题，作出双方可共同取样检测的规定。

建设单位应在参加工程质量监督交底时向属地建设行政主管部门提交本项目《购房人质量监督实施方案》。建设单位应在每次工地开放日检查活动结束后5个工作日内，将包括组织情况、主要问题、处理方案、签到表等内容的总结材料抄告属地建设行政主管部门；建设单位应在组织首次主体结构验收前将购房人质量监督小组组建完成，并在组织首次主体结构验收前和小组人员变更后3个工作日内将相关信息书面抄告属地建设行政主管部门。

通过检查《购房人参与质量监督实施方案》、建设单位抄告购房人监督实施情况等手段保障执行力度。同时明确对购房人发现的质量问题建设单位应予以整改，对施工质量违反工程建设强制性标准的问题可向属地建设行政主管部门投诉。

购房人监督机制是一种民事约定行为，《通知》要求买卖双方签订《购房人参与质量监督协议》作为《商品房预售合同》的补充协议，对因协议不符合本《通知》规定或相关约定不明确、有歧义等造成购房人投诉的，按照消费者权益保护法的基本精神，建设单位应主动纠正，并承担相应的责任。

对毛坯报建、全装修交付住宅项目，鉴于买卖双方签订了委托装修协议，应赋予购房人更大的监督权，《通知》提出了建设单位委托1/3购房人不反对的第三方监理单位参与装饰装修工程验收的模式（不少于3家宁波市建筑市场信用评价为A类，且具有房屋建筑甲级专业资质的监理单位供购房人选择其中一家），同时装饰装修工程验收意见应向全体购房人公示，若验收意见少于1/3购房人反对的，可作出验收合格结论；若验收意见多余1/3（含）购房人反对的，由建设单位组织落实整改，整改完毕后再次按上述程序进行公示，直至少于1/3购房人反对。建设单位和购房人质量监督小组可共同委托相关行业协会组织宁波市住房和城建行业专家库专家对造成双方分歧的问题进行分析和论证。

对建设单位违反《通知》规定的，建设行政主管部门责令改正并进行信用评价扣分处理，对造成严重社会不良影响的，应予以信用等级降级处理，并可责令暂停该项目未售房源销售，或对该建设单位开发的其它项目暂缓发放商品房预售许可证和商品房现售备案书。

2018年5月25日，宁波市住建局制订的《关于进一步规范住宅全装修工作的通知》（甬建发〔2018〕75号），以公开透明为原则进一步细化，并提出量化指标。工地开放日邀请购房者代表不少于各阶段已预售户数的5%，采取购房者代表成立监督小组形式的不少于3人。房地产开发企业基本上都能对购房人监督机制作出响应，该制度进一步完善了“政府监管、企业自律、社会监督”长效机制，增进了买卖双方沟通，使购房人获得质量管理参与权和监督权，促进建设单位主体责任落实。

2018年6月22日，宁波市人民政府办公厅下发的《关于推进新建住宅全装修工作的实施意见（试行）》（甬政办发〔2018〕39号）指出引入购房人监督机制，建设单位应通过工地开放日检查活动或由购房者代表成立监督小组等形式，鼓励购房人参与质量监督。对工地开放日检查活动提出应事先制定实施方案，并在住宅预售时书面告知购房者，原则上不得少于3次，分别在主体和装修工程交接阶段、安装工程隐蔽阶段和竣工阶段的要求。