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龙湖中报解读:长租公寓“坚定前行”且赚钱可期

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“如果再往前走的话,龙湖(长租公寓业务)有希望做到完全的领先。”龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓说。?

8月26日,龙湖集团(00960.HK)在香港召开2019年中期业绩发布会。中期业绩显示,2019上半年,龙湖集团实现合约销售金额1056.2亿元,同比增长8.8%;营业额385.7亿元,同比增长42.2%。其中,物业投资业务收入25.8亿元(不含税租金收入),同比增长39.2%。值得关注的是,近三年间,龙湖集团物业投资组成发生了变化,主要由三部分构成,分别是商场、冠寓和其他收入。其中,冠寓自2017年被确定为集团主航道业务以来,收入正呈现逐年稳步增长态势。具体来看,2019年上半年,龙湖集团冠寓实现4.3亿元收入;2018年全年,龙湖冠寓收入为4.25亿元;2017年龙湖冠寓这一项收入仅为0.38亿元。?

业绩报表中长租公寓收入罕见有贡献,且稳步提升,并坚定前行,这在正遭遇洗牌之痛的长租公寓领域非常不易。能做常人所不能做,这也是一家公司运营能力最好的验证。?

“莫听穿林打叶声,何妨吟啸且徐行,料峭春风吹酒醒,微冷,山头斜照却相迎”,发布会伊始,龙湖集团借苏轼遇雨抒怀之作,以此表达自身面对外部环境变化,泰然自若的心境。这也同样适用于当下长租公寓业务发展。任外界风雨飘摇,我自岿然不动。恰如邵明晓在业绩发布会上所说,“对于龙湖来讲,我们非常坚定,冠寓依然是我们的战略业务。”

接近头部?

对于龙湖长租公寓业务,邵明晓在业绩会上的评价是,“现在在这个领域里,可以说龙湖已经做到基本接近头部了。”克而瑞发布的《2019年上半年中国长租公寓规模排行榜》显示,无论从拓展规模还是开业规模来看,龙湖冠寓均位列长租公寓行业第二名,仅次于万科泊寓。?

邵明晓表示,至2019年6月,龙湖冠寓已开业房间超6万间,上半年累计租金收入4.3亿元,整个运营非常健康。“如果再往前走的话,龙湖有希望做到完全的领先。”?

长租公寓领域是当前房企前瞻性布局必争之地。克尔瑞指出,从行业层面来看,房企作为长租公寓领域中的主力军,经过几年沉淀,目前国内排名前50大规模房企已有近一半企业布局长租公寓。?

房企愿意在长租公寓大展身手,离不开利好政策的支持。早在2015年,国务院就颁布了《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》,其中提及“积极发展短租公寓、长租公寓等满足广大人民群众消费需求的细分业态”,此后“租购并举”、“房住不炒”等政策的顶层设计对长租公寓的利好不断出现。

长租公寓成为热门投资领域背后,巨大租房需求也是重要支撑。贝壳租房发布的报告显示,2018年,我国的13.9亿人口中,租房人群接近2亿。瞄准需求,再借助利好政策的东风,2016年,龙湖集团开始涉足长租公寓领域,建立了“冠寓”品牌。龙湖集团2016年年报显示,作为新业务之一,满足年轻客群质量租住及生活服务的冠寓已陆续在北京、上海、成都、重庆等地落地,并将逐渐成为公司品牌的重要一环。?

2017年3月,龙湖集团正式确定了住宅开发、商业运营、长租公寓、物业服务四大主航道业务。作为主航道业务之一,龙湖冠寓开始真正落地。2017年3月12日,龙湖冠寓首次落地成都,成都金楠天街店、时代天街店相继开业;4天后,冠寓进军重庆,重庆源著店的落地意味着龙湖冠寓开启了全国化布局。2017年9月,冠寓成功进入北京,首次进驻一线城市;10月份,冠寓陆续落地深圳、上海、广州,实现四个一线城市的全覆盖。?

据同策研究院统计,截止到2019年4月,冠寓已布局到全国华北、华东、华南、西南、华中片区,包含北京、上海、杭州、武汉、深圳在内的多个一、二线重点城市。

坚定前行?

龙湖是一家战略确定便笃定前行的公司,但作为新兴行业,长租公寓并不是一块容易啃下的“骨头”。?

邵明晓在业绩会上表示,长租公寓依然是龙湖的主航道业务。但是到今年,这个行业确实有一些变化。长租公寓这个业务,实际上是一个重运营、重营销的业务,对团队要求是非常高的。同时它的市场面非常大,针对的客群也非常宽泛,未来增长的潜力应该是比较大,但是要做好难度也很大。?

同策资管分析指出,万科、龙湖、旭辉、朗诗、景瑞、金地、碧桂园、远洋、招商蛇口、中骏10家涉及长租公寓的开发商中,仅有龙湖、朗诗和招商蛇口三家在2018年年报披露了长租公寓的租金收入,分别为4.3亿元、1.3亿元和8908万元。?

2018年,GO窝公寓、Color公寓、寓见公寓、好租好住、爱公寓、优租客、恺信亚洲、鼎家公寓等长租公寓接连出现资金链断裂问题。今年8月初,号称在全国拥有5万间房源的乐伽公寓经不住烧钱倒贴模式的消耗而轰然倒塌,成为了长租公寓的失败样本之一。?

长租公寓运营机构轰然倒下大多与资金链断裂有关,但龙湖却有此优势。“因为我们坚定按照自己的节奏去走,再加上龙湖的融资成本还是比较低的,所以这个业务我们还是会接着去做。”邵明晓说。

从龙湖集团整体来看,目前平均借贷成本为4.56%,集团良好的财务状况使得冠寓具有低成本融资能力。今年7月,龙湖宣布发行2019年住房租赁专项公司债券(第一期),发行规模为20亿元人民币,其中五年期债券票面利率仅为3.9%;2017年12月,龙湖集团成功获批全国首单住房租赁专项公募债券50亿,并于2018年8月全部发行完毕,融资渠道进一步拓宽;另外,龙湖集团与新加坡政府投资公司以及加拿大养老基金投资公司分别联合设立长租公寓投资平台,均用于投资位于中国一线和核心二线城市的长租公寓项目。

有了资金支持还不够,如何运营长租公寓成为下一个难点。邵明晓的看法是,(长租公寓)领域未来的重点肯定还是在质量,因为已经到达了这样一个行业地位,我们要把它的选址、运营,包括整个团队、用户,以及它的底层的DT和IT系统,全面去强化,让出租率上来。?

从品牌打造来看,据了解,龙湖冠寓的人群定位主要为年龄在20-35之间的年轻白领,《2018年冠寓租户调研报告》显示,90后是冠寓租户的主力人群,其中90后+95后的占比已高达64%,此外还有3%的00后也加入了冠寓租客行列。?

为了满足多元人群的多样需求,冠寓还推出了核桃、松果和豆豆三大系列产品线以切入各自的细分市场,分别针对外派精英人群、青年社区和企业客户群体打造不同硬件与服务配比的产品。?

从运营模式来看,龙湖冠寓采用“轻、中、重”三种资产模式并举的方式,即10年以内租赁项目,10年以上租赁项目以及自持或优质物业收并购项目。其中,轻、中资产项目到成熟期将实现35%左右的毛利率。?

目前,冠寓在不少城市落地的首个项目均为轻、中资产项目,例如北京冠寓的酒仙桥店、厦门冠寓的高新园店等等。克而瑞地产研究分析指出,作为冠寓早期布局的主要方式,轻、中资产模式主要以纯品牌和运营的输出与管理为主,在项目的获取上比其他模式也更快。在决策上,集团给予冠寓充分授权,从而能做到一周之内就对项目做出判断,从拿地到开业,周期大约维持在130天左右。通过轻、中资产的运作方式,冠寓可以在短时间内加快布局,开拓市场,获取市场份额,从而扩大冠寓的规模和品牌影响力。?

据邵明晓介绍,随着后期越来越多天街带着冠寓的TOD项目逐渐开业运营,冠寓的生态资源也会越来越丰富,更好的为青年租客群体服务。?

从冠寓的营收情况可以窥见其市场认可度。年报数据显示,2018年单年累计营收4.2亿元,而2019年6月统计半年累计营收已经达到4.3亿元。?

“长租公寓业务从中长期来看,应该还是一个能赚钱的业务。预计冠寓明年会持平或微利,后年开始赚钱。”邵明晓表示,

临近龙湖集团上市十周年,龙湖集团董事长吴亚军说,“没有故事,就是好故事。”对于下一个十年,龙湖又有什么计划?“核心就是跟着中国的城市发展道路去走,城市化、再城市化是一个成长机会;此外,消费升级是一个机会,服务升级也是一个机会。未来十年,龙湖就是围绕这三个机会和战略来做。”吴亚军说。?

显然,长租公寓市场大有可为。

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