<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易海南房产 > 正文

时代中国高价地"被套" "全员营销"背后压力隐现

0
分享至

(原标题:高价地“被套”负债上升 时代中国“全员营销”背后压力隐现)

图/宋文辉 摄

广州海珠石岗路,标有“时代中国”字样的围挡圈住了一幅土地,这正是该公司两年多前拿下的“地王”项目。

从现场来看,自去年8月动工以来,项目施工进展并不快,达到销售条件似乎遥遥无期。

“地王”占用的20亿资金对于一家中小房企来说是个不小的负担。近几年,时代中国大举扩张,迅猛拿地,导致负债大幅增长,经营性现金流已连续6年为负。

而时代今年前8月销售431.4亿元,仅完成年度目标的57.52%,现金流压力隐现。

9月3日,时代中国紧跟中国恒大,传出“全员卖房”的消息,销售指标甚至和裁员挂钩。

分析人士称,在市场下行的今天,现金流意味着房企的生命线,时代中国要化解眼前困境,必须左手去化右手融资,“全员营销”或是不得已之举。

负重前行

作为一家中小型民营区域性房企,时代中国过去几年的操作可谓大胆。

2017年3月29日,时代中国以20.37亿元从20多家房企手中夺得广州海珠石岗路地块,楼面地价约5.5万元/平方米,创下广州土地市场的最高单价纪录。

链家信息显示,目前,该地块周边紧挨着的项目金融街融御均价是62000元/平方米、越秀星汇海珠湾新房均价58000元/平方米,临近的雅居乐海珠小雅新房均价为56000元/平方米,均与时代中国的土地楼面价相差无几。

高企的地价让项目入市困难,陷入尴尬。8月6日,时代中国董事会主席岑钊雄在年中业绩会上称,该项目明年应该可以推出市场;财报显示,项目将于2021年竣工。

事实上,时代过去几年在土地市场表现进取。时间拉回至2015年底,时代中国在短短两个月内,在广州、佛山连刷三次高价地;2016年重仓东莞拿3宗高溢价地块,溢价率均在400%以上,其中一块甚至超过500%。

在冲刺千亿的节骨眼,时代中国拿地也未放缓。2019年上半年,公司新增拿地金额187.6亿元,已超出去年全年的实际拿地金额。

此外,公司上半年拿地销售比为60%,较去年全年拿地销售比提升39个百分点,亦较TOP100房企上半年平均拿地销售比高出18个百分点。

值得注意的是,时代中国上半年所获取的土地溢价普遍较高。其上半年共拍得土地21幅,其中除了广东汕头市澄海区的地块之外,拿地的溢价率皆在33%以上,河源地块溢价率更是达104.8%。

克而瑞研究中心认为,时代上半年积极拿地的主要原因,是为了补充去年远低于平均的拿地金额,并为未来销售规模增长打下基础。虽然市中心高溢价的项目远比市郊低溢价的项目在销售风险上要低,但在大部分城市限价令未有放松的前提下,未来项目结转时对公司利润率会有一定压力。

进取的土地策略令时代在三年内实现业绩翻番,但代价也很沉重——负债大增,经营性现金流长期为负。

中报显示,截至2019年6月30日,时代中国的有息负债总额为501.20亿元,同比增长23.51%。其中,短期债务及一年内到期的长期债务为101亿元,与2018年底相比增加38.36%;净负债率同比增长3.6个百分点至70.8%;融资成本约为4.32亿,同比上升75.18%。

另据Wind数据,时代中国的经营性现金流自2014年以来均为负数,今年上半年为-27.75亿。

但整体来看,时代的财务尚算健康。截至上半年,时代地产账上的现金及银行结存账面余额为257.83亿元,比去年同期减少了6%,现金短债比为2.6倍。

国泰君安表示,上半年时代中国借贷成本为7.55%,较去年同期的7.6%略有下降。未来随着评级的提升,融资成本有望进一步下降。

全员卖房

时代中国是当前房企规模竞争、冲击千亿的生存状态之缩影。“未来的市场中,千亿是个门槛。”

然而,激进规模扩张叠加严厉的楼市调控,时代中国在2019年难言轻松。

上半年,时代中国合同销售额312.3亿元,同比增20.1%,增速较去年放缓32.6个百分点,也仅完成750亿元合同销售目标的41.64%。

其中,粤港澳大湾区(含清远地区)是销售贡献主力,上半年该区域的销售占比高达93.3%。这也是时代中国被长期诟病的风险点之一——区域过于集中珠三角。

上半年,在合同销售面积同比增长36.87%的情况下,时代中国的销售增速、销售价格均出现下滑。其中,销售价格由去年的17240元/平降至15131元/平,相差2109元/平。

究其原因,是来自广州、佛山销售贡献减少,分别为总额的30.6%、27.5%;相比去年同期,两者贡献分别下降4.54、9.4个百分点。而销售额略有提升的江门、清远、惠州等,大都来自本就份额不多的三线城市。

受市场下行影响,截至8月,年度销售目标完成度尚不足60%。这意味着,接下来的四个月,时代中国还要再加大力度卖318.6亿元。

时代中国迅速行动应对。近日有消息称,时代中国要求各级别员工在2020年1月15日之前,必须卖出相应套数的房子。如若没有完成,则可能“被离职”。

时代一名内部人士透露,他所在的部门被要求推销高、中、低端三个项目,若未完成则会相应罚款。

不过,该人士表示,从公司内部付款等方面,目前并未感受到资金很紧张。

对此,时代中国对21世纪经济报道记者回应,“全员营销”是房企通行已久的做法,公司只是发动大家积极宣传、推荐公司产品、项目信息,没有下硬性的指标要求。

从行业来看,时代中国此次营销力度高于同一梯队的房企。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,加快销售本质都是和销售目标有关,冲刺千亿的房企实际上压力更大;对时代而言,要化解“地王”占用资金的压力、拿地的资金压力,时代还需依赖销售不断回笼资金。

他补充,销售是房企重要的现金流,去化不到位会带来资金压力。在近期市场降温下,各类房企普遍面临压力,无论是在供给端还是需求端,都会积极进行开拓,以提升业绩。

国泰君安国际分析师曾新芫指出,时代中国全年可售货值为1300亿元,其中下半年约700亿元。若实现50%去化率即可完成全年目标(同比增长24%),若目标未来销售保持20%-30%增速,2020年有望冲击千亿销售规模。

相关推荐
热点推荐
官宣结婚,她终于攀上高枝

官宣结婚,她终于攀上高枝

十点读书
2024-02-20 19:50:04
最牛农村老人:拿出改装枪对着100多名城管扫射,现场惨不忍睹

最牛农村老人:拿出改装枪对着100多名城管扫射,现场惨不忍睹

八哥讲故事
2024-01-10 01:52:18
能不抽烟就不抽!科学家首次发现:十年前抽过的烟,至今还在伤害免疫系统

能不抽烟就不抽!科学家首次发现:十年前抽过的烟,至今还在伤害免疫系统

学术经纬
2024-02-20 08:08:03
赵世子coser被打风波升级!本人道歉,多方发声,网友喊话封杀!

赵世子coser被打风波升级!本人道歉,多方发声,网友喊话封杀!

缘木不求娱
2024-02-20 20:00:37
德天空:拜仁已联系阿隆索但面临利物浦竞争,阿隆索目前专注药厂

德天空:拜仁已联系阿隆索但面临利物浦竞争,阿隆索目前专注药厂

直播吧
2024-02-21 19:29:45
沉痛哀悼!已于1月20日辞世!

沉痛哀悼!已于1月20日辞世!

猫小姐Coco
2024-02-20 11:03:18
上海浦东警方:S3高速周浦收费站处发生一起交通事故,致1人死亡

上海浦东警方:S3高速周浦收费站处发生一起交通事故,致1人死亡

界面新闻
2024-02-21 18:33:45
撕开藏传佛教双修面纱:4层灌顶仪式背后,实乃修行人淫乐的借口

撕开藏传佛教双修面纱:4层灌顶仪式背后,实乃修行人淫乐的借口

苏大强专栏
2023-12-06 15:51:18
2024龙年央视春晚的收视出炉了!排名第一节目太意外!

2024龙年央视春晚的收视出炉了!排名第一节目太意外!

娱乐圈酸柠檬
2024-02-20 01:50:52
性生活中,很多女性都被这句话伤害过......

性生活中,很多女性都被这句话伤害过......

第十一诊室
2024-01-17 13:05:11
节后机票跌至白菜价 没看错!上海飞大阪仅8元

节后机票跌至白菜价 没看错!上海飞大阪仅8元

极目新闻
2024-02-21 12:32:34
沙厦高速突发惨烈车祸,7人死亡,现场太惨烈,惊险内幕曝光!

沙厦高速突发惨烈车祸,7人死亡,现场太惨烈,惊险内幕曝光!

狐哥讲动物
2024-02-21 00:24:20
415:0压倒性通过!中国被迫被列入发达国家,取消国际优惠待遇

415:0压倒性通过!中国被迫被列入发达国家,取消国际优惠待遇

书经小课堂
2023-08-28 15:47:01
沪指6连阳逼近3000点!贺强:长期来看6124点绝非A股顶点!可能只是一个新的起点

沪指6连阳逼近3000点!贺强:长期来看6124点绝非A股顶点!可能只是一个新的起点

和讯网
2024-02-21 15:45:51
最新款小作文来了:央企利润要求新增5%,离谱得不像“假的”

最新款小作文来了:央企利润要求新增5%,离谱得不像“假的”

乎西财经
2024-02-20 19:14:41
贝莱德重仓的两个股,一直在上涨,都是可以持有三十年的标的

贝莱德重仓的两个股,一直在上涨,都是可以持有三十年的标的

资本百科
2024-02-21 08:52:21
网红扮游神赵世子被打,龙爪比赵世子还多一个!本人今年上了春晚

网红扮游神赵世子被打,龙爪比赵世子还多一个!本人今年上了春晚

林大师娱
2024-02-20 17:35:31
可喜可贺!Sora核心成员13 人,其中有多位华人!能否回国效力?

可喜可贺!Sora核心成员13 人,其中有多位华人!能否回国效力?

杂谈哥闲谈
2024-02-19 23:46:58
新帅点燃国足龙年第一把火!鲁能队长或被重用,曾两破新加坡大门

新帅点燃国足龙年第一把火!鲁能队长或被重用,曾两破新加坡大门

评球论事
2024-02-20 16:24:55
江苏似乎也就比人均GDP了吧,人均GDP各省第一

江苏似乎也就比人均GDP了吧,人均GDP各省第一

百角城
2024-02-21 11:52:52
2024-02-21 20:08:49

海南房产

三亚海棠湾安置房项目节后复工忙

编辑推荐
本月新盘
楼盘名称所在位置价格

头条要闻

俄方反对将乌克兰问题列入G20外长会议程 外交部回应

头条要闻

俄方反对将乌克兰问题列入G20外长会议程 外交部回应

财经要闻

IPO倒查十年!动真格了

体育要闻

中国足球,依然值得你热泪盈眶

娱乐要闻

金晨否认是胡夏暗恋对象,胡夏人设崩塌

科技要闻

直击高合盐城工厂,比亚迪理想等面试挖人

汽车要闻

预售12.98万起 奇瑞iCAR 03能文能武

态度原创

本地
艺术
游戏
数码
公开课

本地新闻

云游中国|天山脚下,在佛国龟兹找回遗失的灵魂

艺术要闻

新书推荐|走进“京城建设拓荒者”朱启钤和他的北京

模拟器新游《飞机失事模拟器》开启抢先体验

数码要闻

AMD锐龙8000GE系列APU性能曝光 功耗表现令人诧异

公开课

何为人生第一等事?

无障碍浏览 进入关怀版