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又一家规模饥渴黑马 宁波房企荣安不“安”

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来自浙江的房企荣安地产,登上了上半年规模增速最快的榜单。

根据和讯房产《2019上半年上市房企销售增速榜单》,总部位于宁波的荣安地产(000517.SZ)以305%的销售增速首次入榜并登顶首位。排在榜单第二位的是珠海国企华发股份,增速为80.1%。

今年1月份,同为浙江房企的佳源国际也曾在一份规模增速榜单上排名首位,但统计口径却有失误,随后间接造成了佳源国际股价在1月17日大跌。

在克而瑞发布的上半年房企销售排行榜上,荣安地产以172.9亿元的全口径销售金额,名列第73位;以97.2亿元的权销售金额,名列第91位。若单以规模论,荣安地产实则是一家小型房企。

与荣安地产中期报告披露的数据相比,第三方机构的数据还是有些许差距。荣安地产上半年财报显示,住宅签约收入权益金额为96.5亿,相比去年同期增长了380.54%;营收为20.6亿,较去年同期增长了62.56%,其中大本营宁波贡献的营收为20.23亿,宁波以外的地区仅有324万的收入。

在过去两年,荣安地产也把握住地产行业大势,规模增速明显。2017年,荣安地产的权益销售额仅为58.5亿,位于全国房企排行榜的第179名,2018年权益销售额为136.4亿,同比增长速度高达234%,位于排行榜的第128名。

荣安地产这三年保持快速扩张期间,与销售规模增速相对应的还有土地款支出。2019半年报显示,今年上半年的预付款项比期初增加了8003.07%,荣安解释称是因为报告期内预付土地款增加所致。

高价拿地扩张

根据半年报,荣安地产上半年拿地8宗,其中6宗位于长三角城市群的宁波、杭州、嘉兴、温州和台州。两宗位于重庆和西安,西安为荣安首次进入的城市。

土地储备可直接反映荣安这几年的扩张步伐,界面新闻查阅荣安这几年的财务报告得知,荣安在2016年拿地8宗、2017年拿地15宗、2018年拿地20宗。在浙江之外,荣安将扩张版图至重庆、焦作等省外城市。

需要指出的是,相比过去,荣安拿地更为激进,不惜高价竞获土地。以今年上半年为例,5月,荣安火拼222轮,竞得宁波鄞州区长丰地段一宗土地,成交楼面价为16970元/平方米,总价约9.5亿,溢价率为43.9%。由于是商住混合用地,该地块住宅部分楼面积达到23032元/平方米,成为长丰地段的新地王。

6月份,宁波鄞州区长丰地段再次出让土地,荣安再度征战242轮,最终以总价5.87亿、成交楼面价14250元/平方米、溢价率51%拿下。按照住宅成交楼面价24091元/平方米算,荣安还刷新了其一个月之前创下的地价记录。

一位宁波行业人士对界面新闻记者表示,荣安地产这两年在宁波战斗力很强,对土地很饥渴,胆子也变大了,多次高价拿地。

值得注意的是,虽然为宁波本土房企,且今年上半年的营收几乎全部来自宁波,但荣安地产的质量问题还是缕缕被宁波人诟病。

一位知情人士告诉界面新闻,荣安地产项目的质量问题大多与荣安的关联公司明州建设有关,荣安地产很多项目的建设施工方都是明州建设,而明州建设的实际控制人是王久芳的侄子,这种关联性,并不利于项目建设方严格把守质量底线。

家族内斗

隐藏在荣安地产近三年规模快速发展的背后,是公司创始人家族股权关系的接连变动。董事长王久芳对大儿子王丛玮、小儿子王怡心的股权分配变动,显示出家族传承仍然摇摆不定。

出生于1987年的王丛玮,在2009年荣安地产借壳甬成功(000517.SZ,此前公司简称)上市时,就已经是荣安集团50%股权的持有者,而荣安集团则持有荣安地产47.93%的股权,为控股股东。2014年,王丛玮进入上市公司荣安地产,担任董事及总经理。

2015年,为了平衡两个儿子的关系,王久芳做出股权安排,荣安集团转让23.56%荣安地产股权给王怡心。股权转让完成后,王怡心持股荣安地产23.56%股份,王丛玮通过荣安集团间接持有荣安地产24%股权,两兄弟在上市公司荣安地产的持股比例相当。

但这种平衡关系在今年被打破。6月份的一纸股权转让公告,将王久芳和两个儿子王丛玮、王心怡之间的微妙关系呈现出来。

6月18日,荣安地产曾发布公告称,第二大股东王怡心将其全部持股23.56%转让给实际控制人王久芳,转让总价20.4亿。

股权转让完成后,王久芳在荣安地产的个人持股将上升到29.68%,小儿子王怡心不再与荣安地产有股权关联。王丛玮的股权比例不变,依然通过持有荣安集团50%的股权,间接持有荣安地产约23.96%的股份。

当时的公告称,这次股权转让是“王久芳家族对上市公司持股结构作出的调整”。

一位宁波业内人士对界面新闻表示,这次股权变动后,王久芳不仅在上市公司的股权比例超过王丛玮,在公司内部也重新拥有了绝对话语权。

多位前荣安地产的员工对界面新闻记者表示,王久芳掌控欲很强,心思敏感,大儿子王丛玮为人低调,做事稳重,进入公司的时间更长,相比之下,小儿子王怡心则更顺从一些。这几年,王丛玮对公司内部的管理、人事进行了一系列调整,反映在规模增速上表现还不错。

按照王久芳之前的规划,王丛玮主要负责上市公司地产业务,王怡心负责地产之外的业务。但这种安排随着此次股权调整又有了变化。

上述知情人士透露,最新的人事安排显示,早前有过万科工作经历的王怡心已回归荣安集团任职,并且还做一些地产相关业务,这与王丛玮主要负责的上市公司荣安地产造成某种程度上的同业竞争。

同业竞争突出

对于荣安地产内部治理结构混乱,早在2017年就曾有前高管以向深交所提交说明函的方式公布于众。

2017年,时任荣安地产董秘的胡约翰两次向深交所提供情况说明,提到对荣安地产控股股东及实际控制人能否严格遵守同业竞争、关联交易等方面存有疑虑。

当年6月,荣安地产举行换届股东大会,董事会决议王久芳代替胡约翰成为荣安地产董秘,没有任何财务经验的王丛玮代替宋长虹担任财务总监。

胡约翰彼时接受界面新闻采访时称,之所以向深交所反应情况,是认为荣安地产的公司治理并不合理。

此后,王久芳在兼任一个多月后,安排他的秘书邓华堂接任董秘一职。但邓华堂在任董秘期间,荣安地产曾发生多次信披违规、公告错误等问题。今年5月份,荣安老人郑伟红接任财务总监一职。

除了王久芳在关键岗位的用人不够公正外,上市公司荣安地产与控股股份荣安集团还一直存在同业竞争。

根据天眼查信息,荣安集团对外的房地产公司业务除了上市公司荣安地产外,还有一家荣安集团(山东)置业有限公司,该公司成立于2019年5月10日。

另外,荣安地产与新曙光房地产开发有限公司也存在同业关联。根据界面新闻之前的报道,荣安地产在2009年12月竞得鄞州区庙堰-4号地块,代价为23.07亿,是当时的宁波总价地王。

2012年6月,荣安地产发布公告将地块退还。2012年11月,该地块再次挂牌出让,宁波新曙光房地产开发公司以底价竞获。

蹊跷的是,新曙光竞得上述地块后,荣安地产又成了该项目的代建方,项目名称为荣安中央公馆。王久芳还公开为中央公馆站台,称为该项目倾注大量的时间和心血。

据知情人士介绍,当时的宁波新曙光事实上是为王久芳所控制,是作为荣安集团的代持拿地。

荣安地产在2018年9月发过一份公告,承认了宁波新曙光和荣安地产的关联交易关系。

公告称公司持有宁波新曙光房地产开发有限公司2%的股权,公司先后与宁波新曙光签订了《鄞州新城区首南地段YZ-08-01d1、d4地块工程项目委托代建合同》等,荣安地产全资子公司宁波康晟房地产销售代理有限公司与宁波新曙光签订了《销售代理服务合同》等,并根据相关合同约定于2013年至2018年期间向“宁波新曙光”开发的“观江园”项目提供了代建、代销、品牌授权及物业管理等服务。

“宁波新曙光”股东方因项目开发欠缺资金,公司控股股东荣安集团为此提供了8亿的连带责任保证担保,“宁波新曙光”属于公司关联方,相关交易构成了关联交易。

截止2018年8月31日,荣安地产及全资子公司与宁波新曙光累计交易金额约为1.56亿元,占公司最近一期经审计净资产的3.70%。

上述知情人士称,新曙光目前仍在到处拿地,但从公司股东结构看,该公司与王久芳并无股权关联,天眼查信息显示,两者仅为合作伙伴关系。

虽然销售规模有所增长,但掌舵人王久芳对公司股权结构的再度调整,并不明确的接班人问题,依然会困扰这家家族公司在地产行业下行的环境下更进一步。

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