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地产降速、代建猛增后放缓 绿城中国2000亿目标待考

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由重转轻的绿城中国,依然没有走出调整阵痛期。2019年中报显示,在主动调整后,绿城中国上半年的物业销售收入已经出现同比超四成的下滑,但曾经快速增长的代建业务也出现了增长乏力的情况:累计实现的代建销售金额及合同销售面积分别同比下滑11.07%和0.48%。而拉长时间线来看,这样的下滑,早在去年已经有所显现。按照行业惯用的“四六开”业绩评判,年内2000亿元的目标,绿城中国上半年仅仅完成了37.15%。这给接棒一年的行政总裁曹舟南提出了一个不小的考题。

主业销售缩水

2019年上半年,绿城集团(包括绿城中国控股有限公司及其附属公司连同其合营企业及联营公司)累计取得总合同销售面积约403万平方米,总合同销售金额约743亿元,包括投资项目销售金额494亿元,代建项目销售金额249亿元,完成全年2000亿元目标的37.15%。

尽管在绿城中国新晋掌门人——董事会主席兼行政总裁张亚东看来,这样的销售业绩已经比年初的预计要好(年初预计上半年达标率为24%),但事实上,与2018年同期的754亿元合同销售金额相比,绿城于2019年上半年的销售业绩实际上出现了负增长的表现,增速约为-1.46%。

而除了中期业绩达成率未过半与负增长势头显现,收入及利润相关指标的下滑也让这位新晋掌门人感慨业绩表现不够出彩。

据半年报,由于物业销售收入的确认大幅减少,直接导致绿城中国2019年上半年整体收入减少44.4%至186.58亿元;股东应占利润为20.58亿元,同比下跌11.9%,继2018年出现腰斩之后继续下滑。而即使扣除汇兑损益、收购收益、若干资产的减值亏损计提与拨回的税后净影响、 若干资产的公平值调整于期内的税后净影响,绿城中国2019年中期股东应占核心利润仍下跌22.9%至24.3亿元。

近年来绿城中国有意从开发商转型服务商,但地产主业仍居高位。半年报显示,绿城中国2019年上半年投资项目销售金额达到了494亿元,占比约为66.49%。

但作为一家以地产开发为主业、近年来屡提“轻重并举”转型的房企,绿城中国的转型似乎已初见成效。统计数据显示,绿城地产主业已连续三年缩水。

绿城中国过往三年业绩显示,其于投资项目上的合同销售金额虽整体呈现波动上升,但该部分取得业绩占整体合同销售金额的比重已然连年走低。据梳理,2016-2018年,绿城中国分别实现投资项目合同销售金额958亿元、1033亿元及1012亿元,各个年份对应的销售占比依次为84.11%、70.61%及64.71%。

代建业务进入盘整期

作为与绿城中国地产开发业务并重、轻资产三大板块中特色业务的代建,其销售情况也是备受外界关注的一大重点。半年报显示,2019年上半年,在743亿元的总合同销售金额中,绿城中国实现代建销售249亿元,合同销售面积约206万平方米。

在年报中,绿城中国称自己为“国内目前规模最大、专业能力最强的品牌代建商”。绿城中国方面披露,2019年上半年新增代建项目达59个;截至2019年6月30日,公司代建管理项目累计317个,规划总建筑面积约7284万平米,预计总可售金额为4194亿元。

“截至2019年6月底,绿城中国代建销售合同金额超过2018年总额(552亿元)的一半。”在2019年7月举办的博鳌房地产论坛中,时任绿城管理集团董事长兼总经理的李军如是描述绿城代建业务的增长。

北京商报记者梳理发现,在绿城中国地产开发主业销售缩水的同时,其代建业务销售占比却一路走高。据统计,2016-2018年三年间,绿城集团分别实现代建业务合同销售金额181亿元、430亿元及552亿元,对应的销售占比分别为15.89%、15.89%及35.29%。

但值得注意的是,绿城中国代建业务近年来的增速却呈下滑态势。2019年上半年,绿城中国代建业务累计实现代建销售金额及合同销售面积分别同比下滑11.07%和0.48%。而拉长时间线来看,2018年代建业务销售额同比增长率为28.4%,较2017年同期下滑109.2个百分点。

就代建部分的销售额变化原因,绿城中国回复北京商报记者称“系供货结构发生变化”。据其表述,2019年上半年集团新增供货少,大部分供货节点在下半年。2019年上半年实际完成比年初计划超额17%。此外,绿城中国方面预测,2019年代建业务整体发展经营将呈平稳增长趋势。

有业内人士指出,“代建一哥”绿城中国在代建业务增速放缓之外,还面临同业竞争加剧的问题,同业竞争方面的压力,则来自于原绿城执行总裁曹舟南的创业平台——蓝绿双城。从业务层面来看,2019年1月20日正式亮相的蓝绿双城与绿城代建业务存在着巨大重合。对此,业内有声音称,在绿城代建业务增速放缓之时,蓝绿双城的出现或将“分流”代建市场,对绿城中国的代建业务形成一定冲击。

“4914”的自我救赎

在张亚东于2018年8月接棒曹舟南成为绿城新一任行政总裁之时,这为“中交系”背景的新晋掌门人曾向外界描摹了一幅绿城未来三年的愿景:2018年绿城的产值预计超过1600亿元,2019年预计到2000亿元,2020年预计到2600亿元。同时,在销售增长的同时,品质会做到更好。

无论是在中报的业绩描述还是发布会现场表态中,绿城中国方面将充足的可售货值视为其愿景达成的底气。据中报,2019年下半年,绿城中国预计整体可售货源为1060万平方米,整体可售金额为2263亿元,可售货源充足。其中,投资项目预计可售货源611万平方米,可售金额约1574亿元(其中存量房源可售金额约为314亿元,预计新增可售房源1260亿元);代建项目预计可售货源约449万平方米,可售金额689亿元。

冲击2000亿元,对于品质化的绿城中国而言提出了高周转的要求。而张亚东掌舵绿城后,项目周转速度也在多项变革后得以加快。据张亚东介绍,绿城的运营能力逐渐提升,以前理想的目标和周期是“5912”,现在已达到“4914”,即新获取项目从拿地到开工4个月、拿地至开盘9个月,拿地至现金流回正14个月。

据悉,截至2019年8月31日的8个月,绿城集团已累计取得总合同销售面积约554万平方米,总合同销售金额约1023亿元。按此计算,其已完成全年2000亿元销售目标的51.15%。

对于绿城此前许下的“三年业绩计划”,有机构测算,三年业绩几近翻番,要求绿城中国今后每年的销售增速都不得低于20%。不过北京商报记者梳理绿城中国近五年(2014-2018年)业绩增速情况发现,其2015年销售业绩增速曾录得负增长,为-9.4%;自2016年实现合同销售金额1139亿元,业绩增速达58.4%后,此后两年的销售增速逐年下滑,2017年及2018年的销售增速分别为28.4%、6.9%(近三年最低增速)。

一位不愿具名的行业分析师表示,张亚东当前需要考虑的,一是如何助力绿城中国扩张发展以重谋行业位次,二是在寻找弯道超车的同时,避免被同一梯队房企赶超。据悉,尽管当前绿城中国作为浙系房企老大的地位没有被撼动,但其与中梁控股等同区域房企的业绩差距已越来越小。数据显示,中梁控股2019年上半年销售额为636.7亿元,仅比绿城低106.3亿元。

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