低溢价、底价成交增多 土地市场仍远未见底？

（原标题：低溢价、底价成交增多，甚至流拍，土地市场仍远未见底？）

进入9月，底价、低溢价率成交以及流拍的土地在市场上密集出现。这一降温态势不仅出现在热点二线城市，甚至在昔日“土地贵如油”的一线城市也未能幸免。

国家统计局数据显示，今年前8个月，房企土地购置面积以及土地成交价均同比下降两成以上。在融资收紧的前提下，业内预期，未来土地市场的降温态势不会发生变化，全年土地成交面积相较去年同比降三成将是大趋势。

一线城市土地频现底价、低溢价成交

日前，位于大兴区瀛海镇的北京首例集体土地建设共有产权房地块以底价15.13亿元成交，未来销售均价为2.9万元/平方米。

此外，9月12日，已有近十年发展历史的北京孙河区域最后一宗地块出让，由天恒、恒基兆业联合体获得，成交价24.25亿元，溢价率只有1.5%。该宗地规划建筑面积4.8万平方米，住宅部分3.35万平方米,容积率1.5。

“按照商业部分价值是住宅的一半计算，住宅部分的楼面价约为5.96万元/平方米，价格低于之前的纯住宅1.1容积率地块。”中原地产首席分析师张大伟分析称。

而今年5月，孙河最后一宗纯住宅地块以30.2亿元、溢价率23.3%成交。

在上海，底价及低溢价成交的土地也不少。9月5日，上海浦东新区张江中区地块拍卖，总开发体量接近83万平方米，地块用途为商办、其他商服用地、租赁住房。由陆家嘴集团子公司以91.09亿元底价摘得。

9月11日，上海杨浦新江湾板块一宗住宅用地出让，竞得人为中华润钻置业，成交总价38.13亿元，成交楼板价5.25万元/平方米，溢价率仅为0.02%。同样在9月，金融街以19.9亿元摘得上海崇明区城桥镇的两宗宅地，溢价率分别为0.22%及0.19%。

深圳、广州的土地市场同样如此。9月12日，深圳一宗位于南山后海中心区的综合性用地成交，由华润置地以46.6亿元的挂牌起始价摘得。

广州增城的3宗宅地于9月2日集中出让，总起始价达59.97亿元。竞价开始不久，新世界、珠江实业、华侨城便分别以底价将3宗地收入囊中。另外，在9月9日，广州黄埔科学城一宗商业兼容商务用地入市出让，合景泰富联合体以底价2.5亿元获得，楼面价9504元/平方米。

二线城市流拍地块增多

除北京、上海、广州、深圳一线城市外，热点二线城市的土地热度也有所降温，底价或低溢价成交的土地不断增加。

9月17日，长沙大王山片区北部一宗双限地块以22.88亿元底价成交，由建发地产旗下子公司摘得。9月10日，武汉武昌滨江商务区挂牌出让两宗地块，起拍总价为116亿元，最终，两地块均由华夏幸福以底价摘得。

杭州土地出让金在各城市排名中一直名列前茅。中原地产数据显示，今年前8个月，杭州溢价率为17.83%，同比降低了38.54%，而9月土地溢价率同样下行。

9月10日，杭州共11宗地块拍出106.02亿元，包含6宗涉宅用地、5宗商地，大多为低溢价或底价成交。其中，6宗涉宅地块中，仅有余杭区的良渚北商住地块达到封顶价并竞自持，其余5宗涉宅地块仅有小幅溢价。5宗商业用地中，有3宗以底价成交。

在9月，土地市场“量多价低”最为明显的二线城市莫过于天津。9月12日，天津出让津南4宗地块，最终德州平德置业以5.6亿元底价摘得一宗宅地，星城置业以8200万元底价拿下两宗商服用地，另有一宗商服用地流拍。

而在9月4日至6日的三天时间内，天津土地成交总价近百亿元，其中底价成交的地块是主流，也不乏流拍地块的出现。9月4日，天津10宗地块集中入市，其中，6宗滨海高新区地块和2宗生态城旅游区地块以底价成交，1宗生态城旅游区地块流拍。河西新梅江板块的宅地被中海以总价22.2亿元、溢价率6%竞得。

在此后的9月5日，天津出让西青、宝坻区两宗综合用地，也以总价32.2亿元的底价成交。9月6日，津南区一宗综合用地出让，由天津城投置地以16.67亿元、溢价率0.12%竞得。

值得关注的是，9月土地流拍现象不断增多。9月3日，武汉计划出让5宗土地，但最终流拍2宗。惠州市惠城区在9月推出5宗地，已流拍4宗地。

土地市场降温 预期仍将下行

机构的数据也在佐证9月全国土地市场明显降温这一变化。

中原地产研究中心统计数据显示，截至9月10日，9月成交超过5亿元的地块合计50宗，这50宗地块的平均溢价率只有7%。其中，多达20宗地块为底价成交，占比达40%，刷新了年内最高记录。这50宗地块中，只有19宗地块的溢价率超过10%，其中溢价率超过50%的地块只有2宗。

事实上，从8月开始，土地市场相比之前数月已明显下调。8月，全国70大热点城市合计土地成交1057宗，成交土地金额2501亿元，土地成交溢价率只有8.15%，而7月土地成交的溢价率还是两位数，达到12.53%。

9月16日，国家统计局发布的数据显示，今年1月至8月，房地产开发企业土地购置面积12236万平方米，同比下降25.6%；土地成交价款6374亿元，同比下降22%。

土地市场的变化与房地产融资收紧密切相关。张大伟认为，资金成为企业拿地的主要决定因素。近4个月来，房地产企业的资金情况不断恶化，不断收紧的融资政策，使得拿地房企数量减少。尤其是8月以来，土地市场进入快速退烧阶段。

对于今年土地市场后期的走势，58安居客房产研究院首席分析师张波认为，8月，部分大型品牌房企已经传出暂停或暂缓拿地的风声，预计整体土地市场降温的态势不会发生变化，全年土地成交面积相较去年同比降三成将是大趋势。

不过，有业内人士认为，在土地市场降温的同时，对手握重金的房企来说是一个补仓的时机。而对降温不过两个月的土地市场来说，谈及何时见底还为时过早。