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北京二手房市场回落,成交下滑近一半

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据中原地产监测,截至9月17日,北京地区“金九”期间,二手房住宅成交量同比下降44.51%,环比下降7.42%。

近日中国证券报记者对北京二手房市场进行走访发现,北京地区二手房源十分充裕,为了突出所卖房源,不少房源被贴上“甩卖”标签。

而与普通二手住宅成交急剧下滑不同,多个楼盘低价二手商办出现了一定的成交量。业内人士表示,在成交量不足的情况下,二手房价格很难出现上涨。无论是买房、卖房、换房者,观望情绪都十分浓厚。对于二手商办,因其流动性差,除非价格特别便宜,否则不建议购买。

二手房成交量同比减半

中国证券报记者走访时发现,打着“捡漏房”“降价房”“甩卖房”“打折房”标签的二手房源比比皆是。为了突出所售房源,中介的宣传语也平添了浓重的火药味。有学区房在促销说明中,用红色大字赫然标注“劲爆价直降185万元!单价低于小区均价2万元/平方米以上!这才叫捡漏房!”

“二手房和新房市场相比,最大的优势在于配套完善。北京新房基本都是郊区‘限竞房’,户型偏大,‘非普’项目居多,交完首付要等2-3年才能拿房。二手房各个城区、各个价位都有房源。新房没有折扣,二手房报价都虚高,现在这个行情,都可以往下谈。”多位二手房销售员对记者称。

在此背景下,北京“金九”以来的二手房成交套数接近新房的4倍,成交面积超过新房的2倍。

中原地产研究中心统计数据显示,截至9月17日,北京地区“金九”期间二手房住宅成交合计5831套,成交面积合计52.19万平方米。新建商品房住宅合计成交仅1640套,成交面积合计21.7万平方米。相比新房,二手房市场仍然是北京地区楼市成交的主流。

但值得注意的是,受限购政策、贷款政策等楼市调控政策影响,相比去年同期,“金九”以来的二手房成交量依然下滑严重。据中原地产监测,2019年9月以来,北京地区二手房住宅成交量同比下降44.51%,环比下降7.42%。

观望情绪浓厚

“只有成交量上来,价格才有可能上涨。今年‘金九’成交量明显不足。”多位中介销售业务员对中国证券报记者表示,“带看量还可以,但是普遍在观望。特别是城六区,价格没有明显上涨或下跌。就是成交周期变长了,客户都想再等等看。”

中国证券报记者走访西城区和海淀区的多处中介发现,无论是中介销售业务人员,还是他们眼里的客户,“翘首以待”的观望情绪十分浓厚。“最近两个月没有成交。二手房中介销售员是没有底薪的,全靠提成,但公司可以预支生活费,等有了业绩再还回去。市场不会一直没有成交量,所以就熬着等等。”某海淀区中介对中国证券报记者表示。

相比城六区,以大兴、昌平为代表的郊区二手房热度较高。以大兴区新宫地铁附近某中介为例,中秋期间,门店成交了6套房源。“都是业主着急卖房,换成海淀或西城的学区房,成交价比报价低了10%左右。

在行情不好的情况下,换房客户甩卖会有损失;但如果市场上行,操作不及时,想买的那套房子上涨,也会造成损失。因此,我们建议无论行情如何,看准了要及时操作。”上述门店销售员对记者表示。

诸葛找房国仕英对中国证券报记者表示,今年以来,受调控政策限制,购房者更加理性看待市场,谨慎入市;加之今年北京新房供应增加,分流部分二手房购房需求,二手房市场稳定且平淡。“金九”的来临也并未刺激购房者加快入市脚步,市场观望情绪仍较浓厚。

针对观望的因素,中原地产首席分析师张大伟指出,无外乎是信贷政策和限购政策。但从目前来看,利率有轻微下调趋势,但平稳依然是主流。

9月20日,LPR改革后迎来第二次报价,贷款市场报价利率为:1年期LPR为4.20%,前值为4.25%。5年期以上品种报4.85%,前值为4.85%。业内人士指出,虽然5年期LPR没有降低,但1年期LPR出现了轻微下调,而且从趋势看,这只是开始。

对此,张大伟表示,LPR降低的主要目的是未来引导实体经济利率降低,降低资金成本,并不是为了刺激楼市,因此在LPR政策出台之初就针对楼市制定了专门的政策,要求首套贷款利率不得低于LPR,二套房也不得低于LPR+60个基点。

低价二手商办引围观

与普通二手住宅成交急剧下滑不同,近期,多个楼盘低价二手商办出现了一定的成交量。一位商办意向购房者向中国证券报记者透露,现在规定只要名下没有住宅,社保够5年,就可以买二手商办。自己刚卖掉住宅想换房,正好看到有便宜的商办“捡漏”,于是想买来自住或投资。“一手商办只能注册公司,每年要交近万元的房产税。个人买二手商办就不需要交房产税,所以比较适合我。”该购房者表示。

“项目是2006年建成的,在北京市属于次新房。算上拿地时间,50年产权还剩35年,西城附近的70年住宅,剩余年限普遍不到35年。二手商办房价格已经跌无可跌,这个项目价格相比最高点已经腰斩。3万元/平方米,在全北京都很少,更何况是西城。”位于北京西站附近某商办二手房中介销售小王(化名)极力向中国证券报记者推荐。

“最近成交了好几套,很多人过来看房,房源非常多。有些我们觉得没有吸引力,就没往系统上放。每个户型我都带您看一下。这些业主着急卖房回款,价格都能再谈。”小王表示。

中国证券报记者了解到,近期,北京地区50年产权的二手商业办公住房有升温苗头。不少中介开始大力宣传商办二手房。由于跟同一位置的普通住宅相比,商办住房均价仅仅是普通住宅均价的5成左右,在中介宣传促销的推动下,北京二手商办部分楼盘吸引了大量购房者围观。

从中国证券报记者走访的情况看,本来应该用作办公的商办楼盘,基本全部变成了“居民楼”。位于北京西站的上述项目,2006年建成之初,绝大多数购房者就一直用于居住。楼盘外立面看起来也和一般住宅没有差别。走进楼里发现,该楼盘共有12层,套内面积普遍在25平方米-45平方米,层均套数高达200套,整栋楼房间数超过2000套。一层虽然有6个楼梯,但200个房间密密麻麻连在一起,且基本全部用来居住。做饭声、吵闹声、孩子哭声此起彼伏,俨然成了北漂人群的“超级大杂院”。

与该项目相隔不足50米,是西城区的普通住宅楼,均价高达10万元/平方米,是该项目均价的3倍有余。正是因为如此,即便是“冰点”时期,该项目依然有成交量。

除上述项目外,中国证券报记者还走访了莲花桥、马连道、海淀、回龙观等多处商办住房,按照项目地点、密度、环境不同,均价在2.5万元-5万元/平方米不等。由于总价低廉,且交通便利,在“金九银十”的助推下,这些商办二手房均出现了一定的成交量。

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