北京一流拍地块上调12亿元成交

一块年初底价流拍的土地，昨天（9月25日）上调12亿元交易成功。

9月25日，北京土地市场打破了很长一段时间的沉寂，单日成交3宗地块，总成交金额达93.9亿元。金茂+合生、中海、保利分别成为赢家。

成交悖论

为了拿下大兴区庞各庄这块地，房企较年初宁愿多付了12亿元。

今年初，庞各庄镇DX06-0103-6001、6002、6003地块公开招拍挂，计划建设共有产权房，销售均价为29000元/平方米，起拍价20.81亿元。

但是无人报名，遭遇尴尬流拍。

这并不太意外，因为相去不远，位置较其更优的限竞房，销售均价在32000元/平方米左右。考虑到共有产权房的性质，该宗地几乎没有吸引力。

而共有产权房也有着先天不足。

作为保障房的一种，共有产权房购买者只能拥有房屋的部分产权，通常为70%，考虑到所有权比例和售价，价格优势并不明显。

易居研究院智库中心研究总监严跃进为《每日经济新闻》记者算了笔账：“虽然共有产权房价格比较便宜，但从产权份额角度计算，其实是差不多的。换言之，这是以放弃部分产权比例为代价的。”

其次，共有产权房在出售时有着种种限制，不能和商品房一样自由买卖。

政策规定，共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额；满5年后，可按市场价格转让所购房屋产权份额给代持机构，代持机构放弃优先购买权的，才能够转让给其他符合共有产权住房购买条件的家庭。

因而一些共有产权房的销售不甚乐观，据媒体报道，庞各庄共有产权房四季盛景园，共2224套房源仅被选走了28套。

由此，为了令该地块顺利交易成功，变更规划几乎成了必然选项。

同样是这块地，规划变更后，保利付出33亿元拍得的是限竞房用地。

除去了共有产权房的种种限制，相较而言，该地块每平方米销售均价上涨了1万元有余。资料显示，该地块商品住房销售均价不超过42158元/平方米，且最高销售单价不得超过46374元/平方米。

这样看来，这12亿元花得还是相当值当。

严跃进对《每日经济新闻》记者表示：“此前土地交易出现流拍，说明部分房企考虑到共有产权的特性，所以拿地积极性不高。而当前土地交易稍微有反弹，和部分房企资金相对充裕，以及对此类用地新规划等有认可相关，所以这也说明北京土地市场其实并不太冷，稍微调整一下土地用地模式，实际上也还是可以吸引更多资金进入的。”

国企发力

此次土拍，从报名到最终成交，国企都是绝对主力。

报名的名单中，囊括了保利、招商、金茂、金融街、中海、金隅、首开、建工等企业，其中的民企寥寥无几。

两月前，在北京年内总价地王——丰台造甲村地块的争夺中败于中海的金茂与合生此次组成联合体，对本次3宗地中的石榴庄地块展现了势在必得的气势，在同频频举牌的招商角逐数轮后，最终溢价5.6%胜出。

中海近期表现抢眼，经过30轮的竞争，用楼面价3.24万元/平方米的价格拿下瀛海地块，证明自己延续限竞房“瀛海府”系列的决心。

在北京市场沉寂已久的保利，用真金白银展现出了拿地决心，是本次唯一一家报名全部3宗地的房企，并付出了17.15亿元保证金，最终底价成交庞各庄地块。

溢价率偏低

丰台区南苑石榴庄地块因为不限价，成为了此次土拍的关注重点，也能够代表房企对未来的市场预期。

该地块建设用地面积21023.4平方米，容积率为3，竞得人需要代建约10440平方米公交设施和300个社会停车位，需建设3000平米机构养老设施和1000平方米文化设施，完成后无偿移交。

但成交的结果是，溢价率仅5.6%。

可以看出，不限价地块的吸引力并没有超过一些限竞房地块，当日中海拍得的瀛海地块，溢价率达到25.77%。

据统计，此次成功交易2宗限竞房用地后，北京该性质地块已经达突破100宗，目前市场限竞房大约仍有2.4万套未网签，其中有2万套未售，如此规模的限竞房存在也决定了市场利润空间的上限，进而不限价地块也很难掀起太大波澜。

“限价地块反而出现了较高溢价率，这或与交易底价相对低有关，进而吸引了更多房企拿地。同时也说明，部分房企不会简单以限价与否来决定拿地策略。”严跃进最后表示。