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北京一流拍地块上调12亿元成交

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一块年初底价流拍的土地,昨天(9月25日)上调12亿元交易成功。

9月25日,北京土地市场打破了很长一段时间的沉寂,单日成交3宗地块,总成交金额达93.9亿元。金茂+合生、中海、保利分别成为赢家。

成交悖论

为了拿下大兴区庞各庄这块地,房企较年初宁愿多付了12亿元。

今年初,庞各庄镇DX06-0103-6001、6002、6003地块公开招拍挂,计划建设共有产权房,销售均价为29000元/平方米,起拍价20.81亿元。

但是无人报名,遭遇尴尬流拍。

这并不太意外,因为相去不远,位置较其更优的限竞房,销售均价在32000元/平方米左右。考虑到共有产权房的性质,该宗地几乎没有吸引力。

而共有产权房也有着先天不足。

作为保障房的一种,共有产权房购买者只能拥有房屋的部分产权,通常为70%,考虑到所有权比例和售价,价格优势并不明显。

易居研究院智库中心研究总监严跃进为《每日经济新闻》记者算了笔账:“虽然共有产权房价格比较便宜,但从产权份额角度计算,其实是差不多的。换言之,这是以放弃部分产权比例为代价的。”

其次,共有产权房在出售时有着种种限制,不能和商品房一样自由买卖。

政策规定,共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的,不允许转让房屋产权份额;满5年后,可按市场价格转让所购房屋产权份额给代持机构,代持机构放弃优先购买权的,才能够转让给其他符合共有产权住房购买条件的家庭。

因而一些共有产权房的销售不甚乐观,据媒体报道,庞各庄共有产权房四季盛景园,共2224套房源仅被选走了28套。

由此,为了令该地块顺利交易成功,变更规划几乎成了必然选项。

同样是这块地,规划变更后,保利付出33亿元拍得的是限竞房用地。

除去了共有产权房的种种限制,相较而言,该地块每平方米销售均价上涨了1万元有余。资料显示,该地块商品住房销售均价不超过42158元/平方米,且最高销售单价不得超过46374元/平方米。

这样看来,这12亿元花得还是相当值当。

严跃进对《每日经济新闻》记者表示:“此前土地交易出现流拍,说明部分房企考虑到共有产权的特性,所以拿地积极性不高。而当前土地交易稍微有反弹,和部分房企资金相对充裕,以及对此类用地新规划等有认可相关,所以这也说明北京土地市场其实并不太冷,稍微调整一下土地用地模式,实际上也还是可以吸引更多资金进入的。”

国企发力

此次土拍,从报名到最终成交,国企都是绝对主力。

报名的名单中,囊括了保利、招商、金茂、金融街、中海、金隅、首开、建工等企业,其中的民企寥寥无几。

两月前,在北京年内总价地王——丰台造甲村地块的争夺中败于中海的金茂与合生此次组成联合体,对本次3宗地中的石榴庄地块展现了势在必得的气势,在同频频举牌的招商角逐数轮后,最终溢价5.6%胜出。

中海近期表现抢眼,经过30轮的竞争,用楼面价3.24万元/平方米的价格拿下瀛海地块,证明自己延续限竞房“瀛海府”系列的决心。

在北京市场沉寂已久的保利,用真金白银展现出了拿地决心,是本次唯一一家报名全部3宗地的房企,并付出了17.15亿元保证金,最终底价成交庞各庄地块。

溢价率偏低

丰台区南苑石榴庄地块因为不限价,成为了此次土拍的关注重点,也能够代表房企对未来的市场预期。

该地块建设用地面积21023.4平方米,容积率为3,竞得人需要代建约10440平方米公交设施和300个社会停车位,需建设3000平米机构养老设施和1000平方米文化设施,完成后无偿移交。

但成交的结果是,溢价率仅5.6%。

可以看出,不限价地块的吸引力并没有超过一些限竞房地块,当日中海拍得的瀛海地块,溢价率达到25.77%。

据统计,此次成功交易2宗限竞房用地后,北京该性质地块已经达突破100宗,目前市场限竞房大约仍有2.4万套未网签,其中有2万套未售,如此规模的限竞房存在也决定了市场利润空间的上限,进而不限价地块也很难掀起太大波澜。

“限价地块反而出现了较高溢价率,这或与交易底价相对低有关,进而吸引了更多房企拿地。同时也说明,部分房企不会简单以限价与否来决定拿地策略。”严跃进最后表示。

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