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李一戈:融资成本上升正侵蚀房企利润

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融资管道受到管控,成本就会上升。

克而瑞研究中心10月5日发布的报告数据显示,9月份95家典型房企的融资总额为1124.48亿元,环比上升45.3%,同比上升17.2%。前9个月,房企新增债券类融资成本7.03%,其中境外债券融资成本8.08%,较2018年全年增长0.86个百分点。其中9月融资成本6.47%,环比上升0.76个百分点。

融资成本上升,主要是监管部门收紧了房地产金融领域的融资管道。5月底开始,从各类发债,到信托,再到信贷,以及房贷与LPR的挂钩,清楚地表明了金融主管部门对房地产调控不放松、对防范房地产金融风险不放松的态度。

在笔者看来,前9个月房企融资成本的上涨幅度还在接受范围之内,且没有想象中那么高。可能是因为,舆论有点过于夸大了融资收紧的氛围,而且这种平均数据掩盖了其中的巨大差异,因为不少信用等级优质的房企仍然可以获得较低利率的发债。

比如,龙湖集团9月10日公告称,将发行于2029年到期的8.5亿美元优先票据,年利率仅为3.95%。而此前的7月23日,合景泰富集团宣布发行3亿美元优先票据,票面利率为7.4%;7月30日,远洋集团和中国奥园分别公告发行6亿美元、2.5亿美元优先票据,票面利率分别为4.75%和7.95%;8月2日,建业地产宣布发行3亿美元优先票据,年利率为6.875%。

今年1-5月,房企融资规模快速增长。根据克而瑞数据,174家典型房企的加权平均净负债率较年初上升4.29个百分点至91.37%,为历史最高值,其中TOP10房企净负债率增长更明显。值得注意的是,在监管部门压缩控制房地产融资规模之前,房企上半年融资成本就已经在上升。上半年70家重点房企的平均融资成本由去年末的6.68%提升至7.04%。

整体来看,用1-9月与1-6月的数据相比较,不能得出融资全面收紧后,资金成本大幅上涨的结论。

中国银保监会首席风险官、新闻发言人、办公厅主任肖远企9月11日在银保监会通气会上表示,调整信贷结构是进行时,没有完成时。肖远企表示,房地产过度融资不好,社会资金都进入一个行业,对整个经济均衡发展不利。过去有银行与房企合谋,通过表外资金,违规绕道“输血”房地产,监管部门压降的主要是这些资产。初步统计,两年来违法违规、层层嵌套的业务规模共缩减约12万亿元——当然,涉及房地产的违法违规融资只是其中一部分。

肖远企澄清,监管部门没有控制房地产企业贷款增量,银行对房地产行业授信要遵循国家房地产调控规则,同时要遵循监管规则。

也就是说,过度融资要抑制,违法违规融资要压降,但正常的房地产融资会有保障,房地产企业不必自己吓唬自己。不过,房地产高杠杆高周转的模式,已经走不下去了。房地产正在向正常行业回归,这不仅是指增长速度,也指负债率和利润率。

但同时亦不能否认,有些房企的融资成本增长较快。比如,有负债率较高、今年债务沉重的房企,7月单笔发债利率达到惊人的15%。最后三个月以及明年,企业间的这种分化,会继续甚至加剧,发展下去的结果,有些房企要出局。

由于销售业绩结转的滞后性,2016年以来不少主流房企进入利润高速增长期。尤其是碧桂园、恒大、融创这几家企业增速极为迅猛。但今年融资成本的上升,正在对部分房企的利润形成侵蚀作用。如前所述,由于融资成本增幅有限,目前对利润的侵蚀还不明显,但到公布今年年报时,一些负债规模高昂、融资利率大增的房企,利润表会比去年难看。这种情况再叠加下半年销售不畅等因素,对房企现金流的考验会更严峻。

融资成本上升固然会侵蚀利润,但只要销售保持增长,房企现金流就有保证。所以,当务之急还是抓销售。笔者早前一直呼吁房企在尽可能的情况下应采取降价促销的措施,以应对外部融资环境收紧和内部现金流不畅的双重压力。根据克而瑞数据,前9月TOP100规模房企的累计销售业绩同比仅增长4%左右,但9月当月百强房企权益销售金额环比增长达23.9%,增幅较去年同期提升近11个百分点。虽然不能称为“金九”,但成色已属不错。

最值得一提的是恒大。它是全国大型房企里促销行动最早力度也是最大的,目前看来成效显著。恒大9月单月实现全口径业绩规模830亿元,比8月环比大幅增长73.6%。前9月它的权益销售额4308亿元,位居行业第一。

不少房企,长期以来过着舒服的日子,很大程度不是它生产了多么出色的产品,提供了多么优异的服务,而是搭上了行业增长的快车。但随着发展模式的转变,旧有的一切都要改写。高利润高增长不再是想当然的结果,淘汰也不再是静态的书面名词。

明年初,房企分化加剧,应有更精彩的故事呈现。

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