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珠三角三旧改造投入超万亿,城中村改造大爆发

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经过改革开放40多年的高速发展,珠三角的土地开发已日趋饱和,新增建设用地相当有限的情况下,三旧改造(旧城镇、旧厂房、旧村庄改造)重要性正日益凸显。

广东省政府日前发布关于政协十三届全国委员会第二次会议第2812号(经济发展类173号)提案答复的函(下称“回复函”)指出,广东省从2009年起全面推开“三旧”改造工作(其中旧村庄改造与城中村改造有重叠)。“三旧”改造工作采取市场化运作模式,通过政府“放权让利”引入市场力量具体实施改造项目,在此过程中,政府主要负责编制规划、制定政策、行政审批、项目监管等工作,而拆迁谈判、申报手续、开发建设等事务性工作则由市场主体承担。

数据显示,截至今年5月底,珠三角地区共实施“三旧”改造48.04万亩,完成改造26.94万亩,节约土地10.17万亩,投入资金1.106万亿元,其中85%以上为社会投资。

但在“三旧”改造实践过程中,广东省还存在推进机制不完善、政策体系不健全、未形成强大合力等问题,需要进一步深化改革创新,激发市场活力。为加快推动“三旧”改造取得突破性进展,今年9月4日,广东省政府发布《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》(下称《意见》)。

《意见》提出,要强化行政司法保障,实行政府裁决和司法裁判。这意味着,如果在“三旧”改造项目中有钉子户迟迟不愿签约,可按照有关法律解决。

三旧改造对于广东尤其是珠三角的高质量发展十分重要。华南城市研究会会长、暨南大学教授胡刚对第一财经分析,经过几十年的快速发展,珠三角的土地开发空间已经日趋饱和,在严格的农田和生态保护线以及大城市划定城市边界的情况下,今后新增建设用地将较为有限,占比也会下降,因此加快更新改造对于释放城市发展空间十分重要,未来在现有的存量土地更新改造的比例会大幅增加。

2018年,广东省国土资源厅宣布,除基础设施和部分民生保障等重点项目外,不再向珠三角地区直接下达新增建设用地计划指标,各地新增建设用地计划指标要靠盘活存量建设用地来获取。

胡刚说,过去珠三角的很多土地的开发利用效率比较低,很多厂房都是一两层,随着先进制造业的发展,很多工业厂房都可以做到5、6层,另外有些工业厂房可以发展创意产业、商业或者改造成住宅,土地的利用率也会大幅提高。

在广州,近年来广州城市更新的力度不断提升。2018年12月,广州市政府常务会审议通过了《关于深入推进城市更新工作的实施细则》。为充分调动改造主体积极性,高效推进城市更新工作,《实施细则》从旧村庄全面改造、加大国有土地上旧厂房改造收益支持、成片连片改造、城市更新微改造等方面,对现行城市更新政策进行了补充和完善。

公开资料显示,广州共有城市更新资源594平方公里,其中旧村庄320.65平方公里,占比高达54.2%;旧厂房20.7平方公里,占比35.1%,旧城63.5平方公里,占比10 .7%。可见,星罗密布的城中村是广州城市更新改造的重点。

近年来广州城中村改造驶上了“快车道”,广州将对全市272条城中村进行全面梳理,确保全部纳入“三旧”改造标图建库范围。对房企来说,未来在珠三角获取可开发土地,城中村改造也是一个重要的途径。如今,广州的旧改项目中也诞生了不少成功案例,像猎德村当属“旧改模板”。另外,新鸿基操刀的林和村、保利参与的琶洲村以及富力参与的杨箕村等旧改工程。

根据前述回复函,下一步,广东省将继续深入推进“放管服”改革,鼓励地市以行政委托、授权等方式,将城中村改造涉及市级审批事项(省委托下放给地市的审批职权以及不宜下放的职权除外),逐步下放至区、县级行使,实现管理重心下移、分工明确、权责对等,充分发挥市级政府的统筹作用以及区县政府的能动性和主动性。

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