房贷利率换锚 开发商四季度打折促销“抢跑”

告别基准利率，与LPR挂钩的房贷利率时代正式来临了。

10月8日，以LPR为基础的房贷利率新政实施。由于此前在“房住不炒”的基调和房地产金融的收紧之下，各地的房贷利率已出现小幅上调，挂钩LPR并没有改变这一趋势。

21世纪经济报道记者的调查显示，新政实施后，除上海外，主要的一二线城市房贷利率轻微上调，三四线城市则有所下降，整体来看近期表现平稳。

未来，随着房地产调控“因城施策”的落地和深入，挂钩LPR的房贷利率差异将会扩大；同时，作为开发商资金的重要来源，首付款和个贷也将受到影响，叠加其他房地产调控政策，楼市销售不容乐观。自今年8月份以来，已有不少开发商、不少城市出现了降价促销，预计这一态势四季度还将继续。

收紧的房贷

按照新规，房贷利率应以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成，9月20日公布的5年期以上LPR为4.85%。

10月8日，记者调查显示，相比上半年甚至7、8月份，一二线城市房贷利率近期大部分有轻微上调。

以北京为例，农行与LPR挂钩后，首套房利率5.4%，二套房利率5.9%，分别比之前执行的利率高1-2个基点；邮储银行望京支行房贷利率挂钩LPR后，首套利率5.39%，二套利率5.88%。

在广州，中国银行和农业银行首套房利率上浮54个基点，为5.39%，二套房为5.63%；平安银行的首套房执行利率在LPR基础上上浮60个基点，达到5.45%，二套房达到5.65%。

深圳地区，招商银行自9月5日起深圳地区部分房贷业务利率已经挂钩LPR，执行利率为首套5.15％、二套5.45％，而此前首套利率为5.145％、二套5.39％，均轻微上浮。

而杭州、南京、合肥、苏州等二线城市，首套都要加55-80个基点，二套普遍加105个基点或以上。

商业银行态度积极，普遍开始挂钩调整房贷利率。分布在各地的多家银行表示，放款周期与房贷利率，与9月份相比并没有明显变化。

在一二线利率轻微上调的同时，上海的房贷市场却出现了“利率低谷”，首套贷款利率为不低于相应期限LPR减20基点，二套贷款利率为LPR+60基点。

对此，诸多上海银行业人士表示，减点只是暂时的，未来会逐步调整到相应期限LPR之上。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从城市结构上看，二线城市的房贷利率增加相对会大一点，而三四线城市则没有太明显的负担增加，甚至有减负的现象。

而对于后续房贷利率的走向，业内观点不一。

东兴证券研报分析，预计全国房贷利率将延续上行趋势。一方面是由于房贷额度在上半年投放较多，下半年额度不足。分地区来看，不同城市房贷利率将受房贷供求和“一城一策”调控所决定。另一方面，行业基本面不支持大面积的宽松政策出台。

易居报告则认为，后续随着金融环境的进一步宽松，以及房地产市场的周期性调整，预计LPR房贷利率将有进一步下调的可能。

中原地产首席分析师张大伟认为，目前房贷利率相比上半年有所上浮，但仍然没有超过去年四季度，预计接下来仍以平稳为主。

“焦虑”的开发商

作为开发商的重要资金来源，房贷利率的微调如果单独出现，可能影响并不会很大，但如果叠加房地产金融调控，则产生的冲击力就被放大了。

目前监管对流入房地产的资金高度警惕，“房地产调控政策就是要避免房贷过量，引导资金进入实体经济”，张大伟说。

“实际上新政还是想进一步控制房价上升的趋势，不希望因为降准、降息可能导致房价的暴涨。”爱建证券天津首席投资顾问祁泽金称，降准也能导致炒房集团的反弹，所以要对房贷做专门的安排和控制，但对刚性需求的影响不大。

开发商们却坐不住了。调查显示，自8月份以来，主流房企中的一部分房企就已开始降价促销“抢跑”，其中以恒大地产最为显著。

今年以来恒大一直在以各种名目、变着法子、“全员上阵”促销卖房。8月份恒大启动超500盘7.8折促销，国庆期间又推出针对部分项目清尾楼栋的特价政策，折扣力度8-9折不等，部分公寓、商铺可低至6折等动作。

这些促销直接推动了恒大销售的巨幅增长。 10月3日，中国恒大披露了9月份的营运数据，9月实现合约销售金额约831.1亿元，较上月增长约73.8%，较去年同期增长约31.9%，刷新了集团单月合约销售金额的历史纪录；10月1日至7日国庆期间，恒大全国销售即超过510亿元，也创下了房企黄金周销售之最。

9月份在广西因降价被点名后又道歉的碧桂园，也交出了9月份的销售数据，共实现合同销售金额约515.8亿元，同比增加40.39%。

除了这两大巨头，近两个月以来，市场上的优惠促销活动逐渐增多，不仅大批知名房企加入其中，各种营销花样也不少。

如金地9月份在北京率先打响“金九”的第一枪，进行“30天红盘行动”，推出“百套特价房，万套品质房”，其中最高优惠将达到450万；重庆龙湖则推出秋季易房节，老业主可享受“二手房置换”专属优惠。

在主流的一二线城市，大多数房企的项目都有折扣优惠。如天津武清区新城·梧桐公馆项目已进入清盘阶段，为了促进项目回款，除了直接优惠8万元外，还推出3天内交齐优惠6万等活动，最高优惠可超过30万元。

川财证券指出，在房贷利率趋于平稳的情况下，预计今年四季度房地产销售市场大概率不会出现过热现象。

祁泽金也预计，四季度的销售趋势会是小幅上涨，但价格还是会控制在一定范围之内。