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跌跌不休!迪拜全球第一高楼套牢上千投资客

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在海南三亚,几乎每一个豪宅项目的宣传文案都将自己称作“东方迪拜”。对绝大多数人来说,迪拜是一个具有财富象征意味的、土豪成群的城市。

而事实上,作为阿联酋人口最多的城市和中东地区的金融中心,迪拜房价自2015年见顶以来已经下跌超过30%,被称作“过去两年全球楼市中表现最差的一线城市”。而今,迪拜的房价仅为“东方迪拜”的1/5。第三季度最新数据显示,其平均房价仅为人民币2.5万元/平方米。

第一太平戴维斯报告曾指出,房地产库存过剩、油价下跌、货币贬值和政局动荡都是造成迪拜房价持续走低的“罪魁祸首”。

眼下,迪拜的房价还在下跌,且似乎遥遥无期。

迪拜夜景?图片来源:摄图网

全球第一高楼房价腰斩 买家深度套牢

高828米、162层的世界第一高楼迪拜哈利法塔,其建筑内有1000套豪华公寓。2010年,哈利法塔完工伊始,一居室公寓的价格可以卖到80万美元,并在2014年油价达到每桶100美元的顶峰时,房价升至100万美元(单价超过1.5万美元/平方米)。

但如今,据仲量联行数据,当初100万美元的公寓价格已经腰斩,“最终售价可能不到50万美元。”近千名投资客被深度套牢。

房价持续下跌一方面让迪拜被当地开发商打出“全球房价洼地”的宣传口号,另一方面,各大国际房地产咨询机构依然看跌迪拜房价,预测其将继续下跌。而谨慎的买家们则持观望态度,这也让迪拜的房产交易量一蹶不振。

第一太平戴维斯数据显示,2018年的迪拜房产交易量与2017年相比下降了约22%。而与此同时,借着2017年迪拜获得2020年世博会举办权的风光,大量地产商又启动了不少地产项目,致使市场库存激增。

“今年迪拜可能完成超31500套房屋,是过去五年该市平均年需求量的两倍以上。”“迪拜目前还有9.6万套公寓在建,会在2020年底之前完工。”仲量联行分析报告指出。

2014年以来迪拜房屋完工情况?资料来源:仲量联行

巴菲特的信任票也难阻迪拜房价下跌

尽管房价在继续跌,但依然有人对迪拜楼市投下了信任票。这个人,就是在投资上极具风向标意义的股神巴菲特。

据我国台湾《经济日报》报道,巴菲特旗下的房地产中介公司BHHS与迪拜中介商Gulf房地产公司合资共同成立新企业,将在迪拜设立一个30人的顾问与后勤团队。今年8月,他宣布旗下房地产公司将在迪拜收购1万套房产。

在众多移民机构的房产广告中,“世界一线城市中,迪拜的租金收益率是欧美的2~3倍、北京的5.6倍、上海的4.6倍”,是他们用得最多的数据。

《每日经济新闻》记者咨询了某海外置业机构,其一位置业顾问表示,在迪拜买房可以获得100%土地所有权,没有公摊,租售比高达10%,投资回报率在6%~7%。累计100万阿联酋迪拉姆的房产就可以获得永久签证,也可以为直系亲属办理家属长签。

“开工前,开发商会向土地部门支付20%的工程费,降低风险。”在记者问及近期的房价下跌情况时,该置业顾问将主要原因归结为“许多项目交付,库存增加”“您看迪拜的底子在这摆着呢,也是扛过多次波折的。”

毕竟对开发商来说,明知供应量过剩,房子卖不动,但工地不能停,甚至还有许多来自世界各地的工人要养活。

迪拜的房地产热始于2000年,曾有媒体报道过当时的建设盛况,“在很多地区,抬头往上看,除了映入眼帘的迪拜天空之外,还少不了至少一台起重机,保守估计,全世界起重机大概有15%~25%在迪拜”。

作为一个超级土豪城市,迪拜确实是很多人心心念念的地方——避税天堂,狮子是宠物,警车是法拉利FF,“去迪拜搬砖”也是很多人的梦想。

而另一方面,媒体对于迪拜的真实情况报道很少,大量的软文投放,令其楼市更加神秘。那些置业顾问则恰恰用好了这其中的信息不对称。就比如,迪拜有很多中国公司操盘的地产项目专门卖给国人,销售新盘可以从中获得不菲的佣金。

根据第一太平戴维斯中东公司的分析,迪拜2018年房价整体下降了6%~10%,而2019年预计在此基础上将再降5%~10%。

另外,迪拜的高昂物业费,则是置业顾问们最愿意忽略的一条。据2018年迪拜当地网站公布的数据,公寓的物业费每平方英尺12~24阿联酋迪拉姆,酒店公寓的物业费则是普通公寓的3倍。

根据今日的汇率换算,1阿联酋迪拉姆=1.9131元人民币。

据此,一套80平方米(1平方米=10.7平方英尺)的公寓,按照每平方英尺18阿联酋迪拉姆计算,每年物业费近3万元人民币;一套80平方米的酒店公寓,每年物业费就得9万元人民币。

至于永久签证,其实是属于房产投资商居住签证,每2年更新一次,且每180天至少到阿联酋一次。再加上买医疗保险等杂事,如果全部让中介搞定,每次费用在15000元+人民币。这也是中介们介绍业务时无比热情、一到你询价时就表示“来店里仔细谈”的原因。

当然,以上,对真正的壕们是无效的。

标普全球评级今年曾发布报告指出,明年举办的世博会不会改变迪拜的房地产市场走势,“我们对市场的看法仍然非常严峻,2021年之前,迪拜的房价不太可能出现反弹。”

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