三年了，京沪那些高价地项目境况如何？

在土地市场高温的2016年和2017年，北京、上海土地市场诞生了许多高价地。而如今，两三年过去，这些高价地逐渐进入销售阶段。它们的境况如何？一方面，当初拿地的房企在地价高的时候进入，土地成本高企；另一方面，目前我国楼市整体调控依然从严，这些高价地在经过两年甚至三年的酝酿后，依然面临着入市难、盈利难的双重困境。

北京高价地面临盈利难

在严厉的调控下，北京高价地的入市周期相比于普通项目更为漫长。

根据克而瑞统计数据显示，截至2019年10月28日，北京八成高价地已经入市，入市项目的平均入市周期达17个月，超过全国平均入市周期10个月左右。

而入市最为缓慢的高价地是位于北京昌平的招商·都会中心，拿地之后25个月才首次开盘。招商·都会中心所在地块是由招商蛇口以30亿元的代价摘得，楼板面价约为每平方米35200元。

据克而瑞统计的目前已经入市的16个高价地项目来看，测算地价房价比值处于19%-92%不等，房地差在3742元-39295元/平方米之间。

盈利空间较大的项目集中在大兴、顺义、昌平、延庆、怀柔等区域，并且是拿地较早的项目，多早于2016年6月。其中,绿地·海珀云翡、阳光城·檀悦、招商·都会中心三项目的房地差均超3万元/平方米，地房比均在52%以下，盈利空间十分可观。

值得注意的是，盈利的高价地还是少数，七成入市高价地面临亏损。这部分项目房地差多在1万元/平方米以下，地房比多在70%以上。

其中，位于房山区的熙湖悦著项目、石景山区的西山荟景嘉园、平谷区的北京岭秀等项目房地差也均在7000元/平方米以下，剔除掉建安成本4250元/平方米之后，仅余下不足2750元/平方米。

易居企业集团CEO丁祖昱分析说：“对于上述高价地块来讲，售价在剔除底价、建安成本之后难以覆盖财务、营销等成本，难逃亏损的厄运。”

“这批高价地集中成交在2017年，并且以下半年居多，这也与当时北京的土地市场情况有极大关联。当时刚刚经历过2016年楼市高位的大部分房企去库存取得了阶段性成果，对北京楼市充满信心。同时房企也为战略布局考虑，在北京补仓意愿强烈。因此2017年北京诞生了许多区域性高价地。” 丁祖昱分析表示。

上海高价地去化难

曾经闻名全国的单价最高地块——上海中兴路高价地近期传出即将入市的消息，这块地是2016年由融信以110.1亿元获得，楼面价10.03万元/平方米，后引入万科合作开发。在经历了近40个月之后，这块地传出即将以每平方米13万元入市，但是，至今还未正式领取预售证，可谓是“难产”。

不久前，作为上海宝山区首个单价“破六万”的项目，央玺以“买房送宝马”的营销噱头迅速引发了市场的关注，“买房送宝马”这种营销手法的出炉也反映出央玺在入市后面临的市场困局。

时间回溯到2016年8月17日，建发、首开、中粮联合体以总价67.9亿元竞得宝山区顾村镇一块宅地，总建筑面积约为12.6万平方米，溢价率115%，楼面价53727元/平方米，正是央玺所在地块，该地块成为当时的宝山顾村板块名副其实的高价地，也成为了上海外环楼面价之最。

在历经34个月之后，今年6月27日，央玺以6.3万元/平方米的均价开盘，最高报价6.8万元/平方米，最低报价5.5万元/平方米，略高于楼面价，可谓是“亏本销售”。

但是，央玺的销售却很不理想，根据上海市房地产交易中心的“网上房地产”信息，央玺于今年6月和10月分别两次开盘，总计推出可售住宅675套，截至11月5日，已销售172套，去化率约为25%。

在上海，同样面临亏损命运的还有多幅高价地，这其中不乏卷入碧桂园、保利等大型房企。

以碧桂园为例，习惯在三四线城市拿地的碧桂园在2016年“补仓一二线“的战略下，积极在上海补仓，选择与东原地产进行合作，以14.12亿元竞得上海青浦区宅地，溢价率101%，成交楼面价30107元/平方米，也成为碧桂园在上海拿地单价最高的项目。

2019年9月，东原碧桂园首次开盘，推出392套建筑面积约90-100平方米高层，均价约4.3万/平方米。据网上房地产显示，从9月开盘至今，项目已售房源36套，去化率为9%。

上海郊区的高价地由于新房售价大幅高于周边二手房，所以新房的销售困境凸显。2016年5月11日，象屿地产以21.5亿元总价力压23家开发商，竞得奉贤区南桥新城16单元36-03地块，楼面价22625.14元/平方米，溢价率高达126.25%，扣除5%保障房后实际楼面价2.38万元/平方米。2016年8月19日，象屿与保利联合开发该地块。2019年3月开盘至今，均价约为每平方米3.7万元，总计1020套房源售出639套，去化率达到约63%。

北京、上海的高价地入市难、盈利难的状况在短时间内难以有改善。丁祖昱表示：“考虑到近期楼市日渐萧条、成交持续低迷，‘金九银十’早已不在，房企大都陷入‘赔本赚吆喝’的窘境。随着保障房供应力度的进一步加强，项目去化速度愈加缓慢，资金回笼速度也势必趋缓，接下来的日子只会更加艰难。”