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20年前交的定金现在还没拿到房 争议双方对决

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(原标题:20年前交的定金现在还没拿到房客户和浙江东日各执一词)

18日,浙江泽大律师事务所(下称“浙江泽大”)在报纸上刊登了一则《严正声明》,对浙江东日(600113)11月4日披露的董事会决议公告进行抗议。委托浙江泽大律师事务所发出上述声明的陈建南、郑英等人,在1999年交了10.05万元定金预购东方花苑(东区)的房子,但该项目因种种原因到今年2月才动工,导致历史遗留问题20年未能解决。

双方的争议焦点在于这68户当前应以何种价格购买新房。就这一历史遗留问题,证券时报·e公司记者分别采访了争议双方。

历史遗留问题

1999年,陈建南、郑英等68户分别缴纳了10.05万元的定金,预购东方花苑(东区)的新房。按照这68户预购房户的代表陈林(化名)向证券时报·e公司记者提供的信息,68户当时均已按照设计图纸选好了具体房源,每户平均建筑面积124.07平方米。

然而,东方花苑(东区)并未能按计划开发,因道路规划、拆迁、土地置换等原因,68户预购房者等了20年,温州房价也早已不是当年模样。另一方面,正是由于东方花苑(东区)的历史遗留问题,浙江东日与间接控股股东温州市现代集团在房地产开发业务上的同业竞争问题迟迟未得到彻底解决。11月4日,浙江东日召开董事会,审议通过《关于全资子公司东日房开历史遗留问题解决方案》的议案。正是这一解决方案,遭到了预购房者的强烈反对。

公告显示,浙江东日委托评估公司以不同时点分别对东方花苑(东区)原址建成及新址建成出售的住宅价格进行评估咨询。以2019年7月31日为基准日,新址拟建成后出售的住宅销售价格的评估结果为27580元/平方米;以1999年8月31日为基准日,原址建成后出售的住宅销售价格的评估结果为3930元/平方米。

由此,浙江东日确认东方花苑(东区)拟出售的均价在20年间的增值率为602%。浙江东日给出的解决方案是,对原68户意向购房户所交定金10.5万元资金,视同其于1999年购买相应面积的商品房,其历时20年所实现的增值为10.5*602%=60.48万元。温州房开将与认同此次补偿方案的相关意向购房户签署《补偿协议》,补偿其60.48万元,同时保留其定向销售购房资格,销售价格将根据市场价确定。

这一解决方案引起68户预购房者的强烈反弹。11月18日,浙江泽大在报纸上刊登《严正声明》称,浙江东日董事会通过的解决方案完全属于浙江东日的单方意愿和行为,不论其寻求或诉诸包括股东会决议在内的任何程序,对委托人等购房户均不产生任何拘束力;公告所涉内容已违反浙江东日于2004年3月17日发布的《关于受让浙江东方集团房地产开发有限公司股权的关联交易公告》中所涉及、并作为关联交易定价依据的“公司对1999年已预订的客户购房时仍按原预订时的售价销售”的公开承诺;公告所涉内容亦已违背温州市人民政府就东方花苑东区历史遗留问题作出的[2014]146号专题会议纪要所确认的,温州东日房地产开发有限公司对原购房户应承担的定向销售的义务。

争议双方对决

68户预购房者的诉求是按照1999年缴纳定金时的价格购买新房。“因为建安成本确实增加了,增加了多少可以评估。”陈林对证券时报·e公司记者表示,“所以如果加上这部分成本,在不离开公司承诺的原价基础上,是可以坐下来商量的。”即便按照这一说法,加上新增的建安成本,陈林等人能接受的价格与最新的评估结果27580元/平方米仍然差距巨大。

陈林提供的两份会议纪要显示,温州市政府2000年8月召开专题会议,要求东方集团落实已被预购的商品房房源;温州市政府2014年9月再次召开专题会议,同意东日房开原已销售房源采用定向销售方式,但由于项目建设规模、设计均发生变化,多层变高层,需重新进行定位。

“我们是买房,不是把定金交给他们进行投资。”陈林对证券时报·e公司记者说,“我们当时的约定很清楚,每个人定了哪套房子、多大面积、单价多少。”现在,浙江东日给出的解决方案是只能按原价购买10.05万元对应的面积,剩余面积还需按市场价进行购买。以120平方米的单位计算,10.05万元定金可原价购买25.57平方米,剩余94.43平方米需要按市场价再支付260余万元,这是陈林等人无法接受的。此外,直接多拿60.48万元补偿款放弃购房资格也是一个比较大的损失,因为当前温州市场火爆,新开项目普遍需要摇号才能获得购房资格。

作为争议的另一方,浙江东日的董秘谢小磊接受了证券时报·e公司记者的采访,对一些焦点问题进行了回应。

对于预购房者提及的“公司对1999年已预订的客户购房时仍按原预订时的售价销售”的公开承诺,谢小磊表示,这半句话出自2004年浙江东日收购温州房开时的资产评估报告书,当时估计项目很快就会启动,这是给评估机构作为定价依据的。谢小磊提醒记者,这里还有后半句,“若今后实际销售中公司未按上述承诺操作,或已预订的客户未按原预订意向购房,则应相应调整评估结果。”谢小磊认为,从后半句可以看出,这并不构成公开承诺。

谢小磊表示,温州市政府2000年召开的专题会议是要求落实已被预购的房源,2014年的专题会议是要求明确定向销售的方式,从来没有明确定价的问题,政府也不太可能干涉企业的定价。对于沟通是否顺畅的问题,谢小磊对证券时报·e公司记者说,他们每次来访,我们随时接待,耐心做好解释工作,前前后后沟通过很多次。关于项目投入成本,谢小磊回应,不仅仅是建安成本的增加,1999年还没有土地增值税,现在相关税费成本要占到40%以上。“所有成本加起来,远不止6000元/平方米左右了。”谢小磊说,“他们对成本的理解太简单了。”

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