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50房企拿地近2万亿 谁在年底土地供应潮中"捡漏"?

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年底,土地市场并未因房企融资收紧而冷清,随着各地土地供应持续增加,市场成交仍很积极,机构数据显示,截至11月20日,2019年50大房企拿地金额高达1.92万亿元。不过,底价成交仍是主旋律,流拍也时有发生,很多抱着捡漏目的的房企,加紧准备粮草,以迎接冬季过后的春天。

9家房企今年拿地金额超500亿

虽然2019年下半年房企资金链有所收紧,但2019年房企拿地数量依然刷新历史纪录。

据中原地产研究中心统计数据显示,截至11月20日,2019年50大房企拿地金额高达1.92万亿元,同比上涨幅度高达18%。其中,拿地最多的万科1547亿元、碧桂园1225亿元、保利937亿元、中海840亿元。拿地超过500亿元的房企高达9家,38家房企拿地超过200亿,刷新历史同期纪录。

临近年底,土地市场成交尤其积极,据新京报记者不完全统计,仅11月18日、11月19日两天内,土地成交金额近200亿元。

11月19日,杭州成交5宗地块,总起价为49.72亿元,总成交价52.62亿元,其中4宗地块底价成交,德信、滨江各得其一块地。在同一天,万达集团以底价10.33亿元摘得广东肇庆鼎湖三宗地块,将建万达广场。与此同时,中铁建在长沙摘得梅溪湖一宗双限地块,成交价10.04亿元,溢价率9.09%。

同样在11月19日,厦门湖里与翔安两宗地块,总起始价53.64亿元,吸引了包括金地、旭辉、金茂、建发、中骏、华发、正荣、大名城(600094,股吧)、平安在内的16家房企,最终收金68.34亿元。其中湖里地块由中骏以59.4亿元竞得,溢价率30.12%。可谓是下半年少有的高溢价率土地。

在低溢价及底价为成交主力的市场中,也不乏流拍的地块。11月18日,河北石家庄4宗土地入市出让,总起始价为13.52亿元。最终,旭辉、东胜、润江地产各斩获1宗,成交总计10.91亿元,另外一宗地块流拍。

此外,11月18日,重庆大渡口三宗地块出让,总起始价22.71亿元,最终以22.89亿元成交,分别由正荣+朗基联合体、金融街(000402,股吧)+金科+世茂联合体以及金地获得。同一天,宝龙地产以5.51亿元的底价竞得浙江湖州长兴县一宗地块。

值得关注的是,11月18日,北京房山区一共有产权房地块现场竞价,仅有两家房企参与,最终世茂房地产以8.5亿元竞得该地块,溢价10.4%。

年底各地不再“挤牙膏”式推地

年底历来是传统供地高峰期,土地市场火热成交的部分原因也归结于地方供地的结果。比如11月20日,青岛新挂出10宗经营性用地。而近日,郑州也连续挂牌7宗涉宅地块,起始总价达到50.94亿元。最为明显的是,此前少有土地供应的一线城市也在陆续推地。

11月14日,北京石景山区古城南街东侧(首钢园区东南区)挂牌3宗地,起始价合计90.68亿元。而在11月20日,其中一纯商品住房地块以51亿元底价成交,由中海+首钢联合体竞得,楼面价约为41943元/平方米。

值得关注的是,近期广州加大了土地供应。11月19日,广州挂牌黄埔区2宗地,面积合计逾32万平米,挂牌起始总价87.69亿元,将于12月19日竞价出让。同一天,广州挂牌的黄埔区另外2宗地块起价11.26亿元,竞价时间为12月20日。而在12月20日同时竞价还有广州增城一宗宅地,最大建筑面积23.26万平方米,起拍价为27.9亿元。

而将于12月竞价的广州地块还包括从化区太平镇和白云区江高镇2宗地块,总起拍价30.67亿元。仅算上述土地,12月广州的土地放量超过157亿元。

此前少有推地的深圳在11月15日推出前海3宗地块,总出让面积11.83万平方米,总起价33.21亿元。而在11月12日,深圳挂牌7宗地块,总起价94.13亿元,其中5宗地位于前海。上述10地块均计划在12月成交,仅前海地块就达8宗。

年底二线城市的土地供应力度也不示弱。南京将于12月19日公开出让10宗地,8宗为涉宅地块,出让总面积超37公顷,总起价48.64亿元。与此前“挤牙膏”式供地不同,中山于11月16日挂出13宗翠亨新区马鞍岛地块,其中三宗宅地因为体量大,起拍总价达到63亿元。

供应高峰是投资窗口期

在今年年底的土地市场,因为土地溢价率持续走低,叠加土地供应高峰期,被很多房企认为是捡漏的好时机。在土地市场活跃的不仅有常见的大型房企,也包括一些中小型房企的身影。

11月14日,宝龙地产以底价20.5亿元竞得珠海高新区地块,这也成为宝龙地产入驻粤港澳大湾区的首个项目。同样在11月14日,徐州经开区杨庄地块出让,起价5.45亿元,经230轮报价,最终由金辉以7.736亿元竞得,溢价率42.05%。而金辉曾于10月27日以8.25亿竞得连云港(601008,股吧)宅地,溢价率7.84%。

进入下半年以来,中骏在土地市场屡有斩获,11月19日,以59.4亿元竞得厦门湖里地块。而三四季度也被中骏认为是投资土地的最好窗口。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,三季度一系列资金收紧的政策,对土地溢价率产生了影响,一二线城市的土地成交热度有所降低,但部分企业依然积极拿地。

诸葛找房市场研究员姜国君则表示,从国家统计的数据来看,今年1-10月份房企土地购置面积下降16.3%,但降幅进一步收窄,已连续3个月收窄。虽然在政策及资金持续收紧的情况下,多数房企对新增土地储备是持保守态度的,但亦有一些经营状况较好的房企仍在踊跃拿地。

对此,亦有业内分析人士认为,受部分房企积极拿地的影响,预计四季度土地成交将出现周期性的环比回升。但房企“钱紧”的状态仍将持续,因此今年年底的土拍热度难及往年。

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