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深圳六宗双限双竞地块拍卖,一日吸金127.5亿元

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深圳土拍市场迎来6宗住宅用地集中拍卖,再次刷新了今年6月五块宅地连拍的记录。不过与此前一次不同,此次拍卖在“双限双竞”模式下,宅地拍卖回归理性。

11月22日,深圳土地拍卖市场一口气推出6宗住宅用地,且均采用“双限双竞”(即:限销售房价和成交地价、竞成交地价和人才住房面积)模式,经过现场竞拍,六宗地块一幅因无人举牌而流拍,两块底价成交,剩余三幅地块则以低溢价成交,五宗宅地一天共吸金127.51亿元。


具体来看,22日出让的地块分别为坪山马峦街道G11340-8034、坪山碧岭街道G11325-8023、坪山坑梓街道G14313-8018、龙华民治A816-0068、光明新湖A650-0376(这5块地均含商品房面积),以及大鹏坝光地块G15401-1508(人才住房)。

最终,南国置业股份有限公司以26.4亿元竞得光明新湖A650-0376地块,可售楼面价27358元/平方米;五矿盛世广业(北京)有限公司以25.6亿元竞得坪山马峦街道G11340-8034地块,可售楼面价21680元/平方米;中海企业发展集团有限公司以50.2亿元竞得龙华民治A816-0068地块,可售楼面价41450元/平方米;深圳坪山招商房地产有限公司、深圳市润投咨询有限公司联合竞得坪山碧岭街道G11325-8023地块,可售楼面价16820元/平方米;大鹏坝光地块G15401-1508为可售人才住房,由深圳人才安居集团竞得,可售楼面价9333元/平方米;坪山坑梓街道G14313-8018地块因无人竞拍而流拍。

六宗地块均采用“双限双竞”模式

依据深圳市土地房产交易中心此次发布的公告内容,此次出让的6宗地块项目建成后,必须严格按限定的销售均价进行销售。

除去流拍的坪山坑梓街道G14313-8018地块,剩余五宗地块分别要求:坪山的G11340-8034宗地普通商品住房入市限价最高,最高均价为38750元/平方米;另一位于坪山的G11325-8023宗地普通商品住房入市最高均价为35700元/平方米;位于龙华A816-0068宗地普通商品住房入市最高均价为71400元/平方米;位于光明的A650-0376宗地普通商品住房入市最高均价为47250元/平方米。

据悉,深圳自2016年12月首次采用“双限双竞”模式拍地。所谓“双限双竞”是指,限销售房价和成交地价、竞成交地价和人才住房面积。

今年6月,深圳集中推出5宗“单限双竞”(限成交地价、竞成交地价和人才住房面积)地块,吸引了30多家开发商,举牌超过300轮,竞拍激烈,龙华楼面价再创新高。

可见的是,此次六宗地块,采用“双限双竞”,宅地拍卖回归理性。

深圳中原董事总经理郑叔伦表示,此次土拍虽然土地数量增加,但参与的企业与6.24土拍相比大大减少,最热的龙华用地仅有九家开发商参与,而6.24最多的有19家,多数都在12家以上,可见此次土拍热度大减。一方面是此次土拍地块质量不及上次,仅龙华和光明两块地位置较佳;同时,本次土拍都限出售价格,光明限价4.7万,龙华地块紧靠金茂府限价7.1万,开发商获利空间大大压缩。

开发商拿地理性,地块最高溢价率未超三成

从拍卖结果看,此次土地拍卖均未达到土地拍卖最高限价。“限销售房价”或促使房地产开发商理性拿地的最大原因之一。

从地块拍卖的溢价率来看,深圳中原监测数据显示,最热的龙华地块也距最高限价近9亿,两块地底价成交,一块流拍,其他三块溢价率也不高,最高的光明地块溢价率也不足三成,无竞拍人才房面积。

其中,此次出让的位于大鹏新区的G15401-1508宗地与其余5宗地限价的条件有所不同,由于项目建设为可售人才住房,故而对销售均价和最高销售单价都进行了严格限定,人才住房销售均价不高于20520元/平方米,最高销售单价不高于23598元/平方米。最终该地块由深圳人才安居安居集团一家竞拍。

郑叔伦指出,此次拍卖中部分地块周边项目的均价已超过地块的最高销售均价,开发商参与度降低,竞拍也更为理性。坪山区坑梓街道G14313-8018地块位置相对偏远,初始人才房面积占比最高,高达25%,除要求最高均价为30450/平外,还设置了单套住宅户型建筑面积应低于90平的建设要求,惨遭流拍。大鹏新区G15401-1508地块均为可售人才房,仅人才安居集团一家参与竞拍,开发商对保障性住房的竞拍热度明显低于商品房,之前深圳出让的只租不售地块也均为人才安居集团竞得。另外四宗地均未达到此次竞拍的最高限制地价,龙华地块、光明地块相对热门,溢价率分别为23.1%、27.5%,均未达到限制的溢价率45%。

业内人士认为,从拍卖结果看,与“6.24土拍”全都拍到最高限价,竞人才房面积不同的是,此次拍卖都没有到最高限价,宅地拍卖回归理性。在目前全国市场整体不佳的背景下,下半年针对房地产信托、境内外发债、ABS等加强监管,房地产企业资金状况不佳,从10月以来全国市场看,房企拿地热情显著下滑,流拍率增加,虽然深圳市场目前表现较好,但开发商对于拿地普遍都更为谨慎、更为理性。

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