招商蛇口营收和净利下滑背后的转型阵痛

制造了去年深圳“5000万蹲”豪宅的招商蛇口，又获批了一个豪宅项目。

11月22日，位于深圳前海的住宅项目招商领玺获批备案，456套住宅单价最低8.6万/㎡，最高11万/㎡。

在母公司招商局集团资源加持下，招商蛇口多年来低价拿地，土地成本三年连降，在深圳拥有大片优质地块，开发了多个豪宅项目。

但公司经营却难以匹配顶级资源，今年前三季度业绩不佳，营收和净利接连下滑，10月销售不及同行，转型业务收入也不达预期。

连续几年的人事动荡，是公司经营难以稳定增长的隐痛。近几年，招商一直处在人事变动中，高层到中层频繁换将，架构调整也比较大，这对公司业务影响不小，业绩波动剧烈。

直到10月，招商蛇口有了新的董事长和总经理，管理层趋于稳定，一系列新措施也在推进，这些新变化能引领公司重回行业前十吗？

业绩下滑

在大型央企地产商中，招商蛇口的业绩波动尤为剧烈，不似中海、保利那般平滑。

2019年第三季度，公司实现营收88.56亿元，同比减少30.77%；归属于上市公司股东净利润1.95亿元，同比大幅下滑83.21%。

2019年前三季度，公司实现营业收入255.4亿元，同比减少24.39%；归属于上市公司股东的净利润50.93亿元，同比减少38.46%。

中银国际分析师晋蔚认为，营收下降主要由于竣工时间及结转时间分布不均衡，当期结转面积较少，预计四季度结算规模有所回升。业绩降幅大于营收降幅，缘于部分限价低毛利项目进入结算期，以及三项费用率提升，未来结算结构预计得到改善。

依托母公司的土储优势，招商蛇口在大湾区尤其是深圳蛇口、前海拥有大幅土地。

但土地优势并未在销售中凸显，招商蛇口销售额在10月显著放缓。10月销售170.6亿元，环比下降27.3%，低于克而瑞主流50房企月平均同比36.1%。

雪上加霜的是招商蛇口的转型路艰。

几年前，招商蛇口就提出“前港、中区、后城”模式布局产业新城，意在以港口先行、产业园区跟进、配套城市新区开发，从而实现成片区域的整体发展。

管理层的算盘打得很好，一方面通过集团“输入”低成本土地，使得公司存量地产业务具有竞争优势；另一方面通过合并提升非传统地产业务，使公司业务多元化，从而增量上可以对冲传统地产的周期波动。

但PPC模式（“前港-中区-后城”）带来的问题在业绩上难以体现，周期长、周转慢。

在招商蛇口的三大业务中，由于园区板块最具有对抗地产周期属性，公司对园区转型业务的收入表现一直抱有很大期望。

招商蛇口董事长许永军曾在2015年业绩会上表示，预计3至5年内，社区运营业务比例下降到70%甚至60%，园区运营提升到30%，邮轮运营则占比达到10%。

但几年过去，冰冷的数据让人唏嘘。

根据2017年财报显示，公司园区板块收入61.97亿元，仅占营业收入的8.29%；邮轮板块的收入占比也由2017年的0.78%，下降至2018年的0.65%，这与三年前公司的预期有很大距离。

今年上半年的财报数据也显示，社区业务板块、园区业务板块和邮轮产业板块的收入分别为124.1亿元、40.1亿元、2.7亿元，同比增长分别为-29.8%、31.3%、2.7%，分别占总收入的74.4%、24%、1.6%。

园林和邮轮板块的增长速度仍旧未达预期，社区板块又出现29.8%的下降，要想实现许永军的“去地产化”，时机还未成熟。

招商蛇口管理层在半年报时坦承，“综合发展的过程存在不均衡以及转型阵痛。”

进入爬坡期

不及预期的业绩，难免联系到公司近年不太平的“内政”。

自重组上市以来，招商蛇口一心想让公司改头换面，但在外界看来，招商已经失去了原来的“血肉”。

过去几年，原招商地产管理团队几乎离去殆尽， 蛇口工业区整合过来的人员也大部流失。

2018年，招商蛇口的区域经营班子率先经历一轮调整，但此番调整更像是一场始料不及的人事大动荡。

其中，招商蛇口副董事长杨天平、华东区域总经理王晞、深圳区域总经理何飞、华南区域总经理萧睿、华中区域总经理梁会军相继离开。相关管理人员同步履新，部门领导也需重新竞聘上岗。

今年初，招商蛇口总部从16个部门整合至9个部门，5大区域变更为9大区域，56个管理职位也精简至29个管理职位，实力派人物蒋铁峰从华东区域调回总部。

年中，原董事长孙承铭退休，许永军接任董事长。10月，招商蛇口启动总经理全球招聘，最终仍从内部提拔了蒋铁峰担此重任。

目前，公司业务，经营和人事仍在调整和适应中。熟悉招商蛇口的人士认为，招商蛇口整合后，在追求千亿的路上快马加鞭，原有的企业文化正在丧失，新的文化和制度还未建立。

对此，今年3月的业绩发布会上，许永军称：“从2015年整盘激励、员工持股计划，到2016年虚拟跟投、股权激励计划，再到2017年的项目跟投，作为第一个进行实际跟投的央企，招商蛇口在不断完善员工激励机制。”

招商蛇口目前能拿得出手的仍是其央企和国资背景及资源。华创地产研究分析师袁豪认为，招商蛇口在重组后多维度积极变革，管理改革、提升周转、加速整合；公司坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高；具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。

作为央企，招商蛇口具有更多的金融和资本优势。11月21日，招商蛇口公告称，正在推进招商局商业房地产信托基金（招商房托基金）在联交所发行REITS及上市事宜。近期已正式递交房托上市申请，不日将安排签署房托上市相关协议。

此前11月13日，据港交所披露信息，招商房托基金已通过上市聆讯，基金由招商蛇口发起，招商局置地(00978.HK)担任房托管理人。招商局置地乃招商蛇口控股子公司。

在一系列人事落定和母公司资源支持下，招商蛇口能否重回昔日“招保万金”的辉煌？