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张玉良:前10月408家房企倒闭,是大浪淘沙的过程

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“现在很多人在问,房价会不会由此跌下去?我认为,市场经济条件下,价格的正常波动是常态。房地产有其特殊性,房价会有波动,但不会大幅跌下去,而会稳下去。”

绿地控股集团股份有限公司(绿地控股,600606.SH)董事长、总裁张玉良11月28日在北京举办的2019“新征程 新使命—新浪金麒麟论坛”上发表演讲时说,与宏观经济的诸多不确定性相比,房地产行业的发展可以实现“稳”字当头,变为相对比较确定。

张玉良认为,在国际国内因素的交织影响下,外部经济环境的不确定性明显增多,但中国经济在下行压力下仍然表现了较强的韧性。

张玉良说,第一,政策导向是比较确定的。关键是如何把握好。客观地说,过去很多年,确实存在“地产金融化”和“金融地产化”并存的现象,给国民经济运行带来了一定的风险。中央提出“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,并明确“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。应该说,总体导向已经非常明确,就是要“稳房价、稳地价、稳预期”,使房地产行业成为长期经济稳定健康发展的“压舱石”,而不是“地雷阵”。现在的关键在于准确把握因城施策、因时施策、松紧适度、长短结合(长效机制与短期措施)的灵活性。

第二,市场超大总量是比较确定的。我国城镇化事业走过了波澜壮阔的历程。目前,我国的城镇化率约为60%,与发达国家75%以上的水平相比,还有较大差距。因此,我们认为房地产市场总量继续保持一定的规模,仍然是有基础的。我们预计今年的国内市场总量大概将保持在15万亿元左右的水平。这仍然是全球绝无仅有的一个“超级市场”。去年,全球汽车产业的市场规模也仅为2万亿美元,约合人民币14万亿元而已。当然,15万亿元左右的市场总量,可能会成为行业的峰值,今后可能会稳中有降。

第三,价格行情是比较确定的。核心原因在于:一方面,市场的需求仍然存在,可能有的家庭已经有几套住房,但是有的家庭还在为拥有一套住房而苦恼。另一方面,房地产业关联着巨量的实体经济产业,关联着巨量的银行资产负债,同时也关联着巨量的居民家庭财产,房价急速下跌的后果是不堪设想的,社会经济发展不会容忍这种状况出现。

第四,结构分化是比较确定的。我们看到,并非所有地区的市场都将稳定或增长,只有那些经济持续发展、人口持续流入、产业持续集聚的地区,才具有稳定和增长的基础。而这些地区,往往集中在城市群、都市圈及其周边溢出地区。特别是有一定首位度的区域中心城市,人口和产业仍然会进一步集聚,过去几年一些大城市实施的“抢人大战”、“招商大战”,实际上就是这一现象的生动写照。

第五,竞争格局是比较确定的。总的趋势是行业集中度日益上升,这也是中国很多行业已经走过的道路。在中国,汽车行业前五的占有率是51%,空调行业是78%,手机行业是83%。而房地产行业,前十的占有率也仅30%左右,集中度提升是大势所趋。据不完全统计,仅去年一年之内就有458家房企破产,今年1-10月又有408家房企倒闭,这实际上就是市场大浪淘沙的过程。

张玉良列举了让其感受较深的外部经济环境的几点不确定性。一是世界正处于“百年未有之大变局”。当前,原有的国际力量平衡正在逐渐被打破,全球化遭遇了前所未有的“逆流”,单边主义、民粹主义和贸易保护主义不断抬头,全球政治经济秩序出现了重大调整,以WTO为核心的多边贸易机制受到很大的冲击。

二是全球经济增速下行,负利率盛行。年初,国际货币基金组织曾经预测今年的全球经济增速将达到3.9%。此后,这个数字不断在“缩水”,10月份国际货币基金组织和世界银行最新的预测数字变成了3%。在刚刚闭幕的中国国际进口博览会上,WTO总干事更是预测今年全球贸易增长率仅为1.2%。在全球经济增速下行的同时,世界主要经济体都在纷纷推行负利率政策,其背后是资本投资回报率的普遍下降。

三是新一轮科技革命和产业变革方兴未艾。

四是众多行业和企业正在剧烈分化。过去多年,很多企业依托宏观经济和相关行业高增长的红利,“百花齐放”,快速成长。随着经济下行和结构调整,很多行业和企业开始剧烈分化。一方面,很多行业的高增长红利逐渐消退,进入了相对平稳的增长阶段,部分行业的市场总量甚至开始萎缩。另一方面,很多行业的集中度也在大幅提升,“强者恒强”的现象越来越突出,头部大企业的竞争优势不断加强,其他大部分企业则艰难度日。

张玉良表示,从某种程度上来说,中国经济的韧性,根本在于中国企业家的韧性。大变局之中,既有乱局之危、困局之忧,但同时也是破局之机、布局之时,关键在于企业家的主动作为。

一是弘扬企业家精神。就是要勇于面对复杂多变的环境,危中寻机,化危为机,为不确定的世界注入更多的确定性。

二是苦练内功。就是要改变单纯依靠“风口”吹上天的粗放发展方式,通过推动质量变革、效率变革、动力变革,构筑足够强大的“护城河”,从而在百舸争流的行业竞争中胜出。我们已经处于一个高度分化的时代,“强者恒强”才刚刚开始,“大象跳舞”还远未结束,行业龙头企业和一般企业之间将出现越来越大的鸿沟。

三是拥抱创新。特别是要抓住新一轮科技革命和产业变革的浪潮,坚定不移向“新物种”进化,让创新成为驱动企业持续成长的不竭动力。

四是推动体制机制优化。就是要通过改革,形成充满动力、活力和竞争力的体制机制,从而为企业再成长奠定坚实基础。我认为,在大变局中,我们应该抓住机遇,优先发展混合所有制经济。通常来说,国企在资本、技术、人才等方面具有优势,掌握的资源也比民企丰富;民企则机制更加灵活、激励更加到位、市场反应更加灵敏。要发展混合所有制经济,通过“化学反应”将国企和民企的优秀基因整合在一起,为企业发展提供持久动力。

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