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房企大洗牌

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1996年,颐和地产在广州开发了第一个高端项目“颐和山庄”,成为豪宅的代名词。

曾连续15年进入百强房企榜的颐和,如今却深陷流动性危机,涉9笔违约债务、8宗诉讼,资金缺口达数十亿。

颐和不是个案。今年已有多家老牌房企爆雷,银亿、上置集团、粤泰控股、三盛宏业等,这些拥有20多年历史的老牌房企,在这次下行周期中,有的已被淘汰,有的处在崩溃边缘。

大型头部房企的日子也不太好过,万科去年高喊“活下去”,如今成了许多房企的现实。他们纷纷勒紧了裤腰带,调整区域组织架构、降薪裁员,收缩“瘦身”求存。

经历了黄金时代、白银时代,房地产真正的行业兼并重组,大洗牌来临。对中小房企来说,千亿是门槛,挤破头都要跻身千亿俱乐部。只是当新一轮调控来临时,有些房企,不得不永远停留在了千亿的门槛之外。

融资端的紧缩,从未像今年这般严厉。-宋文辉 摄

流动性风险频发

11月14日,因多项信息未披露,颐和地产及其董事长何建梁被证监会出具警示函,共涉9笔违约债务,总计18亿人民币、5000万美元。

联合评级报告指出,2019年9月11日,根据颐和地产相关公告,由于流动性恶化,公司未能按时偿付“17颐和01”和“17颐和04”的债券利息及本金。

Wind信息显示,“17颐和01”于2019年8月4日面临回售,余额为3.04亿元;“17颐和04”债券在9月份回售,余额为7.6亿元。

查看启信宝数据发现,颐和集团在今年5月和9月,先后4次被列为失信被执行人,和王思聪一样,何建梁已被列入限制高消费名单。

“房地产行业受政策影响非常大,能平安度过2018年就非常不容易了。”何建梁曾在2018年底对媒体表示,不料一语成谶。

2019年对很多房企都更加难熬。

“力争到2020年实现销售收入超过千亿。”这是成立于1994年的银亿集团为自己定下的目标。

然而,连续多年上榜中国房企百强的银亿,却没能等来2020年。在6月14日,因不能彻底摆脱流动性危机,银亿向浙江省宁波市中级人民法院申请破产重整。

于1993年成立的上置集团,今年迎来上市20周年,却无心庆祝。

9月6日,上置集团被自己的第二大股东上置投资告上了法庭。上置投资向上置集团申索合计约1.5亿元人民币应付及欠付款,违反协议的损害赔偿,以及相关的利息、讼费及其他济助。

而上半年,公司业绩首次由盈转亏至1.99亿元。

成立时间比万科还早的粤泰股份也面临流动性危机,出售资产自救。公司于6月向世茂出售了五个项目,总对价约64亿元。

在今年爆雷的老牌房企中,最为戏剧性的当属三盛宏业。员工讨债,已经63岁的董事长陈建铭泪洒现场,流露出公司的窘迫和生存的艰难。

当万科高喊着要“活下去”时,很多千亿门槛之外的房企,已经到了“活不下去”的境地。

大浪淘沙下,即使是穿过多次房地产周期的老房企,若没有规模和盈利加持,稍微踏错一步,就面临被洗牌的命运。

“最近2年,有大量的房企为了加快发展,负债过高,这带来了巨大的风险。特别是部分企业为了更容易融资,买房地产销售排行榜,假冒百强榜,最近出现了很多这类企业的资金链风险。”中原地产首席分析师张大伟表示。

“转型是这些房企的共性”,张大伟同时表示,随着房地产市场转型企业增加,未来离开房地产市场的中小企业数量,有可能接近2014年,那一年,有2000家房企倒闭。

上海房地产资深人士宋会雍认为,中小房企的危机,“主要是自己经营的问题,同时不乏对中央楼市调控的基调和决心,缺少足够的认识。”

全行业收缩瘦身

中小房企面临流动性危机,头部房企的日子也不好过,频频传出组织架构调整、降薪裁员的消息。

作为行业“老大哥”的万科,不仅调整了区域职级结构,从原来的V序列变成1-50数字序列,还调整了薪资结构。

万科在此次调薪中,将基本薪资比例下调,提高绩效占比。有行业人士表示,“虽然很多降低的部分放到绩效里面去,不过目前行业下行,实际绩效工资发多少并不乐观。”

也有人认为,“万科的销售并不差,加上王石透露万科的年报非常好,并不存在降薪。”

万科方面回应称,调整前后多数人的薪资是不变的,不存在普降或普升。调整是为了及时匹配人员岗位的责任变化,能够有上有下,也不再论资排辈,组织也更加灵活。

销售冠军碧桂园,今年已经多次进行组织架构调整。

6月,碧桂园对北京地区进行“大改”,将原来的5个区域合并简化成新的北京区域、京东北区域。

11月,在此前总部架构调整的基础上,碧桂园又对营销体系进行了重构。

从碧桂园挖来“双斌”组合的阳光城,在8月份对大湾区的区域公司进行了调整。将莞深区域与粤东区域公司合并,整合为深圳区域公司。

中梁地产更是对12大区域进行了一场“大手术”,收缩合并为南方、北方、西部、山东、江苏、浙江六大区域,直减一半。

“现在业务规模在压缩,企业要稍微放缓节奏。”财经评论员严跃进表示,规模压缩后,部分业务人浮于事,甚至亏空,有必要整合组织架构,来保证流动性安全,以及保证人事制度、项目公司平稳运作。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示,随着房企融资收紧,大部分企业都开始控制成本,以保证现金流,不排除部分公司有裁员的行为。

除了对组织架构进行缩编,还有像华侨城这类大量出售项目,对资产进行优化调整。据21世纪经济报道记者不完全统计,在今年6-7月两个月的时间内,华侨城至少出售了涉及成都、西安等地7个公司的股权。

王小嫱表示,在政策面、资金面都趋紧的背景下,房企融资难,回款慢,去化压力大,完成业绩的压力也大,一系列调整在所难免。

史无前例的“钱紧”

张大伟等人士认为,今年房企不好过的原因,主要在于政策对资金面的收紧。房地产调控一直存在,时紧时松,开发商们都早有觉悟,但融资端的紧缩,从未像今年这般严厉。

此次对融资端的严控是史无前例的。根据中原地产数据,2019年以来,已经有超过25次针对房地产资金链的政策。

11月5日,标普报告指出,“融资受限束缚开发商扩张拳脚”,中国房地产开发商正在换挡变速,接受融资环境前所未有收紧的现实。

中国监管机构正严密监控房地产开发商的融资渠道。

除了去年开始对国内债市融资实施限制措施以外,房地产相关调控已扩大到了境外债券市场、信托融资,以及商业银行贷款等融资渠道。

政策不断对房地产融资管控“打补丁”。标普表示,开发商,尤其是那些扩张较为激进而运营记录较短的,通常依赖信托贷款、委托贷款和理财产品等非标融资渠道。但最近实施的房地产融资限制措施意味着,这些获取新融资的渠道基本上被进一步封堵了。

“如果想获取或保持市场份额,中国房地产开发商可能需要重新将重心放到产品差异化、成本管理和运营效率上。”标普全球评级分析师廖美珊表示。“他们已不再具备单纯依靠举债来拼规模扩张的弹药了。”

雪上加霜的是,2015-2016年是房企发债的宽松期,房企在2015年大量发债,今年迎来偿债小高峰。

银亿于去年平安夜当天的首次爆雷,就是其在2015年发行的公司债券。

克而瑞研究数据显示,从房企的债券到期情况来看,2015年公司债及中期票据发行量较大,多数企业的债券期限在3-7年间,今年房企面临偿债高峰期。今年下半年,房企的到期债券为1706亿元,到期债券总量也处于高位。

2020年下半年2021年上半年,房企的偿债压力将进一步上升,到期债券突破3000亿元,届时房企将面临更大的偿债以及融资压力。

从中央到银保监会多次强调要防范房地产金融风险。今年8月,32城银行房地产业务迎专项检查。每城检查银行机构数量不少于3家,违法挪用资金流入房地产行业等行为将被严查,包括开发贷、个贷、住房租赁等业务。

同时,中央已经定调,首次明确提出,不会将房地产作为短期刺激经济的手段。

严跃进表示,这一轮的资金链收紧,比预期的要长,一些高杆杠的企业,特别是这两年扩张很厉害的企业,会面临流动性风险。迫于资金上的压力,甚至要仓促卖项目,陷入比较尴尬的境地。

宋会雍也说,“此前政策都是一松一紧,现在少有放松的可能,市场调整周期对应拉长。”

进入大洗牌时代

房企激进加杠杆,拼了命地快速扩张,是为了那张“千亿、两千亿”入场券。

严跃进表示,随着越来越多的企业都进入到千亿的行列,同时有些企业在冲刺万亿规模,千亿被认为是定义大型企业的一个重要指标。

“千亿背后是银行信贷的倾斜与较低的利息成本。”宋会雍称。

行业已经从增量时代转入存量时代,在大鱼吃小鱼的竞争下,每条“小鱼”都想尽快将自己吃成“大鱼”,想要冲击千亿的难度相当于虎口夺食。

“销售市场的大饼已定。”恒大副主席兼总裁夏海钧在中期业绩会上直言,新房一年销量将维持在15万亿元左右,向上不会有太大突破。

2006年,中国前十大的地产商大约占了4.7%的市场份额,到2018年年底,前十大的地产商占到了26%,这其中,前三大巨头占了12.6%。

夏海钧认为,未来的市场空间不是由房地产增量市场不断的扩张带来,而是中小企业被兼并收购,从而实现大企业扩张。五年以后,中国前十大的地产商大概会占到全部销售额的40%。前三大的地产商,大概要占到20%左右,即3万亿元。

他还表示,到了那时,中国的龙头企业要想在三甲排名中露脸,销售规模应该达到1万亿元左右。

融创中国董事会主席孙宏斌也在最近的演讲中表达了类似的观点,他认为行业前五名,在未来的五年时间能占到市场的30%。

11月21日,国泰君安研报指出,2009年以来,房地产行业市场集中度处于逐年攀升的状态,2017年下半年调控政策收紧及行业基本面下行时,行业集中度更是大幅提升,目前行业CR10已达27.4%。

政策严厉时期,中小房企加速出清,将继续为龙头房企的销售份额提升创造空间。

经济学家马光远的判断更残酷。他表示,中国房地产将重回三个“20%”:未来市场只有20%的开发商能活下来,80%会死掉,中国的开发商太多了,死掉80%,不缺房子;只有20%的城市,只有20%的楼盘。

“是回到三个10%,”协纵策略管理集团创始人黄立冲更加悲观,“现在很多开发商最终就停下开发项目了,只存在10%会继续开发项目,只有10%以下的房子供求平衡,其他都是严重供过于求,只有10%的楼盘值得买,其他都会亏钱。”

并且他表示,在未来三年就将出现。

“如果看趋势,将来当然会这样,看国外就知道了,但中国城镇化还不到60%,房地产的高位允许还将有一个比较长的周期。” 张大伟却乐观地表示,房地产发展不会断崖式下调。

宋会雍提醒,在融资持续收紧的背景下,大公司也会有一定的风险。

“这取决于决策层的谨慎程度。较难拿捏,有些对赌的意思。”他进一步补充,“如果敢于融资,后面遇到市场转冷,可以说冒进了;如果不敢融资,遇到市场升温,又可以说保守了。”

总之,开发商都在一片迷雾中一边厮杀,一边寻找方向。

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