转眼间，还有20多天就到2020年了。今年前10月，全国商品房销售额达到12.44万亿，保持7.3%的同比增长速度，距离去年全年15万亿的水平相差不远。考虑到年末是房企冲击年度业绩的关键时段，今年的房地产销售规模极有可能再创新高。在楼市销售规模即将连续四年刷新纪录，并有可能达到历史最高点后，接下来会发生什么？明年的房地产市场会如何？房价又会怎么走呢？
2020年，楼市会怎么走？
今年前10月，全国商品房销售额达到12.44万亿，保持7.3%的同比增长速度，距离去年全年15万亿的水平相差不远。同期，全国商品房累计销售面积首次超过去年。考虑到年末是房企冲击年度业绩的关键时段，今年的房地产销售规模极有可能再创新高。
2016年到2018年，全国商品房销售面积和销售额已连续三年刷新历史纪录。
近期，各券商、机构纷纷发布2020年房地产行业策略报告，分析“历史大顶”过后的市场走势。其中，销售下行、投资降温、房价趋稳成为机构的主要判断。
此外，随着调控的常态化，楼市有可能进入一个较长的下行周期，在此期间，行业内部变化暗流涌动，板块轮动、行业洗牌，都将继续发生。而存量市场的崛起，也将是未来数年的主旋律。
机构：调控政策无松动可能
今年的全国性房地产调控政策，主要集中在二、三季度出台。从5月开始，监管层先后做出多项政策表态，对房地产融资政策进行监管。受此影响，信托、私募等融资渠道被大大限制，银行开发贷的审核流程也趋于严格。7月30日召开的中共中央政治局会议，再度强调房住不炒，并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
调控政策没有松动的可能
四季度以来，部分城市变相松绑楼市调控。虽然监管层未对楼市政策做出表态，但机构普遍认为，房地产调控政策没有松动的可能。
太平洋证券指出，决策层本轮地产调控的决心异常坚决，即使在有稳增长压力的情况下，也不打算大幅放松地产政策。该机构认为，当前的政策环境非常像2012年，很多城市出台了针对房地产政策的微调，但一旦放松幅度过大，则将立即被叫停。“对于地产坚决的调控态度或将在一段较长的时间内维持下去，特别是房企融资政策松动的可能性较小。”
东吴证券也表示，“展望2020年，不必过分寄希望于调控上整体性的宽松；当前房地产市场量价缓降、预期稳定的格局来之不易。未来房地产行业政策将趋于稳定，政策会视市场情况进行逆周期微调，而‘房住不炒’仍然是硬约束。”
在政策预期稳定的情况下，未来市场也将缓慢进入下行期。多数机构认为，明年的房地产成交面积会出现回落。
但各机构对于楼市降温幅度的预测不甚一致。
光大证券最为悲观，认为明年全国商品房销售面积将有8.5%的降幅。
最乐观的华创证券则认为，明年的销售面积将与今年持平，即维持在17万平方米到18万平方米之间。
房价不会大涨大落
价格方面，由于很多城市的政府部门对房价降幅有所限制，因此各机构普遍认为，未来的房价走势将趋于稳定，既不会出现大涨，也不会过快下降。
太平洋证券指出，从成交量上来看，2019年或将是新房市场的“历史大顶”，后面几年量跌价稳将是大势所趋。该机构指出，过去三四年新房成交连年超预期，除了棚改货币化的催化剂作用外，成交主力其实是透支的未来的城镇化需求。未来新房需求将向每年11亿-12亿平方米左右的中枢水平缓慢回归。
此外，由于融资渠道受到限制，未来房企在投资中也将趋于谨慎。机构普遍认为，明年全国房地产投资增速将从两位数回落到个位数，如果政策严厉，该增速可能降至5%以下。
房地产行业内部洗牌加剧
在市场总体走向下行的同时，房地产业的内部变化仍然暗流涌动。
多数机构认为，棚改的红利仍将对三四线楼市起到兜底作用，并保证整体市场不会有太大的降幅。但从板块轮动的观点来看，一二线城市将重新成为未来的市场热点。其中，由于一线城市调控政策相对严厉，二线城市市场值得期待。
光大证券预测，从销售面积上看，明年一线城市将持平，二线城市增长10%，三四线城市下降16%；从销售金额来看，一线城市和二线城市分别增长10%和13%，三线城市下降16%。
小房企面临被兼并或走向破产边缘
同时，随着调控的持续，大型房企在融资、拿地等方面的优势越来越明显，这将使得行业洗牌进一步加剧。
上海易居研究院指出，随着对房地产行业风险防控的进一步强化，部分地方政府在拿地时要求有一定规模的开发商进行开发，且土地竞拍要缴纳数额不菲的保证金，这对小房企的经营能力以及决策能力提出了更高的要求。由于房企的容错率更低，进一步的挤压了小房企的生存空间，一些实力不济的小房企最终将会被兼并或走向破产的边缘。
近几年，房地产业的集中度一直在加速提升。
根据华创证券的报告，2019年1-10月，50强房企销售金额达到7.5万亿元，占全国商品房销售金额的比重已经超过60%，而在2011年，这一比例还不到20%。在此期间，30强房企销售额占比从15%上升到50%；10强房企销售额占比从10%上升到30%。
中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示，在市场下行期，房地产业的分化还将继续。目前来看，头部房企的综合优势十分明显，位置也较为稳固。规模在500亿到2000亿之间的中型房企已经出现分化，部分企业在加速赶超，但也有部分房企后劲不足，可能掉队。
太平洋证券总结道，行业集中度提升将从“春秋”阶段演进至“战国”阶段。大型房企的兼并对象将从微型房企(只有几个项目的房企)，转变成资金链紧张的百强房企。
存量市场崛起值得关注
此外，存量市场的崛起也值得关注。
华创证券表示，从业态方面看，物业管理、商业地产和产业地产都有着广阔的成长空间，并有望成为房企传统业务之外的新增长点。该机构预计，2030年物管行业的规模将达2万亿元，较目前有望翻番。
华泰证券也持同样的看法，认为物管和商业地产均存在万亿级别的市场空间。
另一方面，目前在全国近30个城市的二手房交易规模已经超过新房，且数量可能继续增加。多数机构认为，很多城市都将出现“二手房挤压新房”的现象，这将催生一批大型房产经纪机构的崛起。对于开发商来说，从中长期来看，应注意热点城市市场空间缩小的现象。
高增长时代过去了
房企纷纷启动战略调整
过去三年多来，我国房地产市场实现了快速增长，很多房企也实现了规模的突破。如今市场进入高点后的调整期，一些房企开始对战略方向和管理架构进行调整，从而适应新的规模增长需求。
21世纪经济报道从知情人士处获悉，阳光城正在酝酿一轮管理架构的整合，拟根据区域公司业绩，在管理上做出一轮优化。融信、中梁等规模超千亿的房企，以及正向千亿迈进的禹州，近期也展开了一轮区域战略调整。
这轮调整的目的，除了满足规模增长的需求外，还有现实因素倒逼的结果，如融资成本居高不下，销售成本高企，利润空间压缩等等。
在这背后，还有一个更为残酷的现实。
“未来房地产市场总量会收缩，高增长阶段已经过去了。”12月5日，阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌接受记者采访时坦言，对于习惯了高增长的房企而言，明年将面临重大考验。
高增长难以为继
今年前11月，阳光城实现合约销售1819亿元，提前完成全年的销售目标。过去几年，阳光城实现规模的快速增长，从2014年的不足300亿到如今接近2000亿。
朱荣斌表示，对于以高增长为亮点的企业而言，明年的市场环境考验巨大。对于阳光城而言，“如果不再高增长的话，以后的路该怎么走？”
他表示，公司的财务安全是最重要的。
“继续定一个高增长的目标，会否给公司带来负面影响，这是首要考虑的问题”。
朱荣斌认为，负债高、盈利低是千亿规模以上房企的通病。在未来的市场环境下，阳光城的调整方向是，将速度放慢，逐步减少有息负债，拓宽融资渠道，即便利润上调有难度也要先放缓增速。
近期，千亿规模的融信与中梁也做出了架构调整。融信将四大事业部及西南区域公司，裂变为十个区域，分别是福建区域集团、广东区域公司、沪苏区域公司、江苏区域公司、山东区域公司、浙江区域集团、河南区域公司、天津区域公司、山西区域公司、西南区域公司。
“把‘五’切成‘十’，每一个‘十’都设置区域总裁，比如部分比较成熟的事业部改称‘区域集团’，这样更利于有效管理。”融信内部知情人士对记者分析道，长三角区域分成浙江、江苏与沪苏公司，更强调区域直管、提升管控时效。
与融信不同，中梁则把此前的12个区域集团进行收缩合并，最终成立了南方大区、北方大区、西部大区、山东大区、江苏大区、浙江大区六大区域。目的同样是在管理上进行强化。
禹洲在长三角地区的整合更倾向于业绩导向。禹洲苏州公司是首个破百亿的区域公司，目前和南京、扬州组成江苏区域公司；浙江、上海和安徽组成东部区域公司。
管理日趋精细化
除了架构调整外，房企对成本、销售等的管理也趋于精细化。
今年前三季度，行业整体利润率出现下滑现象。业内人士普遍认为，通过精细化管理，可以压缩成本，进一步赢得利润空间。
朱荣斌认为，过去多买地的模式已经行不通了，土地储备过多成本也随之增加，要等库存消化得差不多了才补充相应货值的土地。“应该由市场倒推土储，现在的土储满足两年的开发规模就够了，这两年卖多少货值就补充多少土地。”
另据了解，有不少房企在日常开销中进行压缩成本。比如，提倡坐高铁（不坐飞机）出差等。在营销方面，还有房企试图强化渠道管理。
近期，房地产界对渠道费的讨论甚嚣尘上。由于部分项目的渠道费高企，房企的销售利润被大大压缩。
有房企人士向21世纪经济报道指出，地产领域在互联网时代开了一次倒车：互联网的作用应该是去中介化，而房地产却是渠道兴旺。原因在于，房企不重视自己的产品力、营销力，过度依赖渠道实现销售规模。
因此，前述房企人士认为，与其采用高额的渠道费用抢客，不如直接降价，“如果楼市调控的力度不放松，直接降价可能是成本最低的一种策略。”
本文来源：21世纪经济报道
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