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"中国第一高楼"烂尾:资金链骤紧 绿地集团着急了

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(原标题:武汉之巅,“中国第一高楼”先缩水后停工)

(资料图片)建设中的武汉绿地中心大楼。图/中新

武汉绿地:“中国第一高楼”停工风波

本刊记者/苏杰德

发于2019.12.16总第928期《中国新闻周刊》

一条满是锈迹的钢铁横梁,悬在475米高的武汉绿地中心大楼楼顶,这里是武汉之巅。从这个高度俯瞰,长江自西向东穿过一座座大桥,整个武汉城尽收眼底。

不过,这个武汉之巅的处境最近却有些“尴尬”。一个月前,10月30日,承建方中建三局的一张“催款单”让其处于风口浪尖:“因业主欠付我司巨额工程进度款,已造成我司资金无法正常周转,被迫即日起对项目实行全面停工。”中建三局所说的业主,是国内房地产龙头企业绿地集团。

这个被催款的武汉绿地中心,身份很独特,它曾经有个代号叫武汉绿地636——摩天大楼的名字后面会配上建设高度的数字,这是其区别其他建筑的独特标签,这个最初的设计高度比中国第一、世界第三高楼——上海中心还高了4米,有意争夺“中国第一高楼”。

武汉绿地中心是国内摩天大楼“野蛮生长”年代的一个缩影。过去10年,各城市争相推出摩天大楼计划,设计高度不断刷新。武汉绿地636之后,还有苏州中南729、长沙远大838等。

不过,这些宏伟的计划由于成本高昂,很多只留在了过往的文字报道中。武汉绿地中心,是近年来国内摩天大楼“缩水”的样本。去年,武汉绿地中心高度因为民用航空安全问题,最终高度被划定在475米。从那时起,国内摩天大楼建设高度不能高于500米成为一条看不见的“红线”。

停工风波

中建三局发出的这份催款单,很快在网络上广泛传播,引起极大关注。

“欠款方”绿地集团堪称超高层爱好者,2005年建成其首座超高层——南京紫峰大厦后,先后在郑州、西安、广州等地攻城掠地。其中,武汉绿地中心可以说是绿地集团超高层事业的巅峰之作。这座摩天大厦坐落在武昌区和平大道上,距离长江大约200米,由曾主持设计迪拜塔等多个世界著名超高层的建筑设计团队设计打造,预计总投资300亿元,规划设计高度636米,目标直指中国第一。

中建三局是中国建筑的全资子公司,总部位于武汉,先后参与了上海环球中心、北京中国尊、天津117大厦等二十多个城市的第一高楼建设。作为国内为数不多的优质超高层施工方,中建三局担任了武汉绿地中心的施工总承包方。

这次停工风波,将两家国内超高层建设领域佼佼者的“矛盾”摆上了桌面。业内人士介绍,施工方不愿意再垫资背后,是因为武汉绿地中心的建成时间不断延期,拉高了施工方的成本。

中天建设集团华南集团总工程师彭建良告诉《中国新闻周刊》,超高层建设,业主一般会按照节点付款,比如,在某个进度节点,业主支付进度款的70%,剩下的30%由施工方承担。如果业主没有按节点付款,施工方垫资额度太大,会影响公司利润。

2010年,绿地集团耗资约54亿元拍得武昌滨江地块,至今已经有近10年的时间,时任绿地集团武汉房地产事业部总经理李明2013年接受媒体采访时表示,该项目预计在2016年实现工程主体结构封顶。但是,直到今年1月,武汉绿地中心才实现主体结构封顶,比预想的晚了三年。

虽然建设周期增长,但武汉绿地中心的“个子”却变矮了,建筑规划高度从636米削减到475米。

一位曾经在绿地集团工作过的律师告诉《中国新闻周刊》,武汉绿地中心项目其实早就面临不确定性,两年前就已经显露了端倪。

2017年新年后,武汉绿地限高风声渐起。几个月后,当武汉绿地中心建设高度接近500米的时候,建设停滞了下来。7月,武汉市城管委下发督办函,要求暂停项目建设,按照航行评估结果要求对施工塔吊等相关设施进行整改,务必使其高度不得超过500米。

接近武汉绿地中心的张良(化名)告诉《中国新闻周刊》:“那一年高度未确定的时候,绿地集团很着急,想办法协商这个事情,一次又一次向相关部门写报告。”

不过,绿地集团的努力并没有改变被限高的命运。对于限高的具体依据,直到一年后才正式给出。2018年7月,武汉市国土规划局做出统一回复,依据民航中南局2015年出台的《民航中南地区民用机场净空航行评估管理办法》,该办法明确:机场净空保护区域包括“机场障碍物限制面”及“机场航行服务程序保护区”,其中“机场航行服务程序保护区”是以机场基准点为圆心,半径55公里范围构成的区域。按其管控要求,武汉天河机场净空保护区域基本覆盖武汉全市域范围。

大楼限高的“靴子”落地之后,武汉绿地中心的规划需要重新更改,原本的顶部设计也从火箭式的“尖头”削成了“平头”。

武汉市自然资源和规划局对《中国新闻周刊》回复,武汉的绿地中心、周大福中心等项目,其建筑海拔高度全部控制在500米之内,“安全因素是他们高度调低的主要原因。”

这时,武汉绿地中心建设已经进入后期。建设高度从636米一下变为475米,这么大的变更对于每个参与方来说,不啻为严重的打击。武汉绿地中心的设计单位——华东建筑设计研究院总院高级建筑师胡建文发文称:“当超高层的凌云之志遭遇航空限高,就如同从云端跌落至众生,其折翼之痛,是每个参与者所不忍承受的,这并不纯然为其曾经的高度,更为所有人付诸心血浇灌的作品令人难以割舍的光芒汇聚。”

不过,超高层航空限高不是近些年才有。中建三局国际工程公司(大项目管理公司)总工程师、中国尊项目执行总工程师许立山对《中国新闻周刊》表示,一些城市的超高层,在航线上最初可能没有限制,比如,超高层在南边修建,飞机航线在北边,原本不会受航空限高要求,但是现在南边也通航线了,就带来了限高的问题。

在他看来,城市发展是动态的,而超高层建设周期很长,从企业拿地到商户真正入驻,往往超过10年。如此长的时间跨度里,城市格局和功能都会发生变化,“城市对超高层建筑有一些规划调整,我觉得也正常。”

资金链骤紧

对于绿地来说,大楼高度的缩水直接打乱了公司之前的计划。

张良告诉《中国新闻周刊》,这给绿地集团也带来了明显的经济损失和品牌影响。

2015年,万豪国际酒店集团旗下高端酒店丽思卡尔顿酒店宣布,将入驻武汉绿地中心,这将是丽思卡尔顿在中国的第七家店。顶着中国第一高楼的光环,武汉绿地中心吸引了众多客户签约。但是,高度减少之后,这座摩天大楼的价值被认为大大降低了。张良介绍,因为高度不符合合同约定,丽思卡尔顿认为绿地方面违约,取消了入驻计划,这无疑给绿地集团带来了经济损失。作为替代方案,绿地集团将改为运营自有品牌酒店。

酒店下方的商务办公区也遇到了类似问题。武汉绿地中心的设计单位,华东建筑设计研究院总院高级建筑师胡建文今年发文称,武汉绿地中心项目团队将面对因塔楼被砍掉160米而产生的一系列建筑变更难题,以前按636米高度销售的数千万元一套的“总裁公寓”等,亦将面临巨大的尴尬。

被打乱的招商运作,加剧了开发商的资金压力。这次停工风波后,绿地集团的资金状况也引发了关注。这两年的绿地,以“高负债”而闻名。上市公司半年报显示,截至今年上半年,绿地集团资产负债率87.46%,相比去年略有下降,但仍然维持高位。值得注意的是,今年上半年,绿地集团经营活动现金流量净额80.83亿元,去年同期这个数字是259.23亿元,公司解释是因工程款支付增加。中建三局的“催款单”发生在今年10月,如果绿地集团要支付相关款项,公司经营现金流出量还将增大。

针对绿地,联合信用评级有限公司的评估报告称:截至2018年底,公司房地产在建规模大,且规模迅速扩张的建筑板块资金需求大,或对公司资金形成一定占用,后续公司将面临一定的资本支出压力。

此外,武汉绿地中心采用的仍然是传统的施工总承包模式,这种模式下,工程体量大、分包多、协调组织难的问题非常突出。一位参与过武汉绿地中心的中建三局设计院的负责人介绍,在建设过程中,“各搞各的,各方都是在等靠要”,导致工程效率低下。

武汉市自然资源和规划局告诉《中国新闻周刊》,在超高层建筑实施过程中,工期可能达不到预期,与投资方、施工方等多方面因素有关。此外,武汉的建筑项目施工中还会出现更为复杂的“武汉地理特色”问题,比如汛期时地下室不可施工;水系丰富,地质情况复杂;天气非常炎热,夏季施工时间有严格限制等。

不过,在前述曾在绿地工作的律师看来,武汉绿地中心建设进度不理想,主要不是技术原因,也不是设计问题或者是政策因素,根本原因还是资金链问题。他介绍,绿地集团在西安等地的摩天大楼也有这种风险。2017年2月,绿地在西安的投资清单上,有一座高501米的超级地标“七彩琉璃塔”,这座摩天大楼后来的规划建设高度又升到588米。不过,西安的这座摩天大楼目前也进展缓慢。

世界高层建筑与都市人居学会公布的数据显示,中国正在建设和已经建设完成的超高层20强名单中,尚未建成的摩天大楼有5座,其中两座属于绿地集团。对标武汉绿地中心,这两个绿地超高层投资也需要上百亿元的资金。

但雪上加霜的是,最近一两年,房地产业融资环境发生了转变,热衷超高层建设的房地产企业普遍感受到了资金压力增大。中建八局总承包公司首席专家赵丽告诉《中国新闻周刊》,企业依赖贷款建设超高层项目,国家房地产开发信贷收紧之后,给企业资金链带来很大风险。

超高层烂尾

对于国内超高层来说,虽然官方文件规定高度100米以上就可以称之为超高层,但对于业内人士来说,不超过300米都不好意思称为超高层,这种现象也是近些年才出现。

上世纪70年代之前,汉口41米高的水塔一直是武汉建筑的最高点。对于武汉来说,城市天际线高度不断刷新也就是近30年的事情。武汉超高层在上世纪90年代进入200米时代,直到2010年,武汉民生银行大厦以336米之高,跨越300米的坎。从100米到300米,每10年为一个阶梯。

但是,从2010年后,武汉超高层高度提升明显加快,以武汉绿地中心636米的方案出炉为标志,超高层建设按下了快进键。

不只是武汉,各大城市都刮起了摩天大楼热。世界高层建筑与都市人居学会官网公布的最新数据显示,包括在建、已经建成和有规划的超高层,国内300米以上的超高层有464座,这个数据超过全球的三分之一。

超高层建设高度你追我赶,一位超高层行业资深建筑工程师告诉《中国新闻周刊》,“像武汉绿地中心,有点争高,它本来设计高度606米,但是上海中心在它之后要建设632米。绿地排第2位,这不行,绿地又把高度提到636米。”

不过,武汉绿地中心这个636方案并不保底,同城的王家墩CBD将建设660米高楼,而在长江对岸,一座707米高楼也在规划中。

放眼全国,各大城市隔空喊话,纷纷提出了超乎想象的摩天大楼高度。青岛曾提出,计划建设一座777米的摩天大楼;在长沙,远大集团拿出838米的天空之城项目,将要挑战世界第一高楼迪拜塔,但已经被无限期搁置,如今还是大水坑。

中天建设集团华南集团总工程师彭建良介绍,建设超高层,政府可能会有一定优惠,“比如这里建设超高层,在其他地方土地出让会有优惠。”

《南方周末》曾报道,摩天大楼建设周期长、成本高,注定是个亏本生意。绿地作为“摩天大楼专业户”,其拿地逻辑在于,通过帮助政府建设地标性建筑,低成本拿到住宅等土地。

中原地产首席分析师张大伟认为,超高层本意是为了最大化的利用土地资源,但实际带来了能源的浪费,也带来了建筑使用成本的提高,对于非一线城市的非稀缺地段,没有太大必要做超高层。

“超高层建筑在城市发展建设中具有一定的优越性和必要性,但其技术复杂、投资巨大,日常管理运营成本高,还会造成一定的环境压力。” 武汉市自然资源和规划局对《中国新闻周刊》表示,随着生态科技的发展,智能建筑、生态建筑、绿色建筑等更应成为城市规划关注的方向,“高”将不再是唯一的地标。

然而,最终这些雄心勃勃的计划能够落地的少之又少。

上述资深建筑师透露,目前尚未投入使用的大楼,基本上都是结构做了一多半或已经封顶,包括沈阳宝能、天津117、成都绿地等。天津117是典型的一个案例,2008年打桩建设至今已经11年了,至今还没有投入使用。在实践中,投资方会根据实际情况随时调整投资方向,以保证大楼能顺利完工,不至于真正烂尾。但是,如果一栋楼被真正停掉,不仅是一种资源浪费,也会是沉重的债务负担。

国内目前真正交付、高度超500米的大楼并不多。去年,位于北京的中国尊初步交付,这座528米的摩天大楼将成为中信集团的总部所在地。这是国内第四座交付高度超500米的摩天大楼,其他三座分别在上海、广州和深圳。

值得注意的是,武汉绿地中心去年建设高度被定格在475米的时候,国内近10座原本规划建设高度超过500米甚至600米的摩天大楼,也纷纷把高度下调到了500米以下。

500米是否已经成为了超高层建筑新的红线?许立山告诉《中国新闻周刊》,在2018年年中,国家开始对超高层建筑高度有一个控制要求,“一开始我们也不知道不能做这么高了,不清楚是否有明确的文件或者规定,在与设计院沟通和实际建设过程中,才了解到这条500米的线”。

超高层开始降温,市场环境也随之变化。过去,业主比施工方更有话语权,施工方为了推动工程建设往往会垫付资金,但如今情况也开始改变。一位资深建筑师坦言,“基于当下经济环境,对于要垫资到主体结构封顶的超高层项目,我所在的建设公司基本不会再接手。”

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