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房价收入比哪儿最高?看看你的城市排第几

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全国哪个城市的人民居住负担最大?不是北京,不是上海,而是深圳!

根据某机构近日发布的《2019新一线城市居住报告》(下简称《报告》),在19个新一线城市中,深圳、北京及上海的房价收入比排名前三,一线城市的房价收入比明显高于新一线城市;一线城市中深圳房价收入比为24.4,居住负担最大,广州相对较低。

深圳居住负担最大

“房价收入比”是指住房平均价格与家庭年平均收入的比值,用来衡量消费者对于房产的实际购买能力。 根据在线数据库Numbeo提供的数据,在统计的93个样本国家及地区中,房价收入均值为12.9,95%置信区间为11.5,14.2。而贝壳的采用的算法是:房价收入比(PIR)=套均住房市场价值/平均家庭年收入=(住房平均销售价格*套均住房面积)/(人均可支配收入*户均人口数)。

贝壳找房计算出样本城市二手房的成交均价,同时统计了2018年各城市的人均可支配收入,按一家三口的家庭基本形态,同时加入恒大研究院测算的人均居住面积,计算出了各城市的房价收入比情况。

如上图所示,19个样本城市中,一线城市的房价收入比明显高于新一线城市,深圳、北京及上海的房价收入比排名前三,分别是24.4、22.5,17.5。由此可见,深圳居住负担最大,北京、上海随其后,而广州相对较低,属于相对幸福。

在新一线城市中,天津、杭州及南京的房价收入比较高,且高出一线城市中的广州,而长沙、沈阳及昆明的房价收入比较低。

从居住负担指数看,一线城市中,深圳、北京、上海居住负担位居前三,其次是广州。其中深圳居住负担最明显,广州居住负担相对较小。新一线城市中,杭州、天津、南京居住负担位居前三,长沙排名最低,其次是沈阳及昆明。

北京深圳房租占收入九成

《报告》显示,新一线样本城市中,约33.6%的受调人群表示目前仍在租房,约63.3的受调人群表示目前是有房的状态。

以房租收入比=整租一居室月均租金/2018年月人均可支配收入计算,一线城市中,北京、深圳及上海房租占收入的七成以上,北京、深圳更是达到了九成以上。也就是说,如果按照人均可支配收入计算,在北京、深圳、或者是上海,整租一居室难度很大。

新一线城市中,房租收入比较高的城市为杭州、西安、重庆及成都,杭州房租收入比约为62.3%,西安房租收入比约为57.8%、重庆约为54.1%,成都约为53.4%,这些城市均为近两年来人才招引比较积极的城市。人才招引同样发力的宁波、长沙及东莞,租金相对于收入较“亲民”,整租一居室不到40%。同时,杭州、南京等城市虽然收入较高,但租金也高,收入与租金差距较小;宁波长沙、东莞、青岛及苏州等城市收入较高的同时租金相对较低,即收入相对于租金更有优势;重庆、西安、郑州等新一线城市在租金及租金方面均相对较低。

北京房子最难卖,成交周期最长

从2019年1-10月贝壳平台发生过挂牌的房源总量看,挂牌房源量最高的城市为成都。新一线城市供给指数明显高于一线城市,成都、武汉、郑州、重庆及天津等新一线城市供给指数最高即供给更旺盛。昆明、宁波、东莞、长沙等相对较低。一线城市中,北京供给最高,其次是广州、上海及深圳。

一线城市中,北京及上海交易指数较高,其次是深圳及广州;新一线城市中,交易热度最高的城市为成都,其次是天津及武汉。昆明、宁波及东莞交易热度较低。

如果以换手率衡量交易热度,换手率越高,可认为交易热度越高,那么,交易热度较高的城市为北京2.25%、成都1.58%、深圳1.58%、武汉1.51%及天津1.47%等城市。

不过,在成交周期方面,一线城市中,北周期最长,流通性较慢;新一线城市中,杭州、成都及青岛成交周期较长,流通性相对较慢而重庆、苏州及西安等,成交周期较短,流通性相对较快。

图片29.png

值是关注的是,一线城市中深圳、北京外地购房者占比较高;而在新一线城市中,东莞、天津、杭州的外地购房者占比较高。

很明显的区别是:一线城市80后依然是购房主力,交易占比约为45.6%;新一线城市中,90后已经超过80后,成为购房主力军,占比约为43.4%。新一线城市购房者群体年轻化趋势更明显,主要原因之一是,与一线城市相比,新一线城市的居住负担相对较小。

图片30.png

统计结果还显示,黑龙江、河北及吉林等省+份的人更喜欢在外地买房。

南都记者 邱永芬

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