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亿万富翁抢购伦敦豪宅!印花税与脱欧夹击 房价难涨

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(原标题:亿万富翁抢购伦敦豪宅!印花税与脱欧夹击 房价难涨)

自2016年6月英国全民公投决定脱欧以来,此前十分火爆的英国(特别是伦敦)房地产市场的热度大不如前,房价涨幅也失去了动力,基本处于停滞状态。

尽管首相约翰逊带领保守党在刚刚结束不久的大选中大获全胜,一定程度上减少了政局的不确定性,但机构和投资者的信心并未快速恢复,对于2020年的房价走势,他们普遍持谨慎乐观的态度。

此外,保守党在12月的大选前曾许诺,执政后将对海外买家额外征收(房价)3%的印花税,虽然约翰逊要想落实这一政策并非毫无阻碍,但这也是海外买家将来投资英国房产时不得不考虑的风险成本。

全球房产中文平台居外网董事会主席奇米尔(Georg Chmiel)对第一财经记者表示,根据居外网的数据,2016下半年是中国投资者咨询英国房产的一个高峰期,2017年开始则进入一个相对冷静的观察期。随着英国脱欧不确定性的减弱,今年前三季度的询盘量已超过2018年总和,而2020年可能会创下新高。

奇米尔称:“询盘量并不能和交易量直接划等号,但询盘量上升预示着交易量将会上涨。”

亿万富翁入市抢购豪宅

英国国家统计署最新数据显示,2016年7月英国全国的住宅均价是21.5万英镑,而今年10月约为23.3万英镑,房价涨幅勉强与同期的通货膨胀持平;伦敦的情况则更为严峻,三年半前的均价为47.5万英镑,如今是47.2万,如果考虑通货膨胀,相当于贬值了近10%。

此外,从汇率角度看,目前英镑对美元徘徊在1.30一线,也远不及2016年公投脱欧前的1.45水准。

根据英国房屋抵押贷款协会(Nationwide)数据,今年11月份英国房屋平均价格上涨0.5%,为2018年7月以来的最大月度涨幅,年增长率则从10月份的0.4%上升至0.8%,为4月以来最高水平,初现回暖趋势。但过去12个月中,英国房价年度增长率一直没能超过1%,低于同期的通货膨胀率(1.5%)和工资增长率(3.6%)。

英国仲量联行(JJL)住宅研究部总监惠顿(Nick Whitten)此前接受第一财经记者采访时曾表示,脱欧期限临近前英国楼市出现降温,并非因为投资者对于市场的未来缺乏信心,更多是出于谨慎考量,等待政治上的不确定性消散。

12月12日保守党在选举中的大胜,则在一定程度上消除了无协议脱欧的阴霾,提振了市场信心。

据当地媒体报道,13日一位来自欧洲大陆的亿万富翁掷金6500万英镑,在伦敦市中心买下一套超级豪宅。据称,约翰逊赢得大选是这位富翁最后拍板下单的直接原因。考虑到伦敦房产多年来一直是全球富翁们热衷的资金避风港之一,这并不令人意外。

在伦敦市中心设有多处办公室的房产中介公司切斯特顿(Chestertons)董事总经理盖伊?基廷斯(Guy Gittins)认为,伦敦房价可能很快会反弹:“一旦脱欧形势明朗,大量被压抑的买家需求就会释放,而需求增加也会刺激卖家出售他们的房产,随着交易量上涨,房价可能将迅速反弹。”

对此,Nationwide首席经济学家加德纳(Robert Gardner)的看法则有所保留,他称:“根据历史经验来看,以往的英国大选似乎并没有引起房价的剧烈波动,或导致房价趋势的重大变化。总体而言,在大选之前、之中和之后,都保持了本来的趋势。”

他还表示,更宏观的经济趋势可能才是影响房价走势的直接因素,对于大多数购房者而言,在买卖房屋时,不会首要去考虑选举带来的影响。

从大选之后这一周多的局势来看,加德纳的观点不无道理,随着约翰逊强硬拒绝延长脱欧过渡期,使得市场对无协议退欧的担忧再起,英镑也从大选后一度的暴涨,再次跌回了大选前的水平。房地产市场的趋势暂时也看不到有剧变的迹象。

海外买家要交3%额外印花税?

对于海外投资者而言,保守党计划中的额外印花税则是他们现在最需要担心的因素之一。

今年2月,当时还是首相梅执行的时期,英国政府就已了公布一份草案,准备对海外买家征收1%的额外印花税;而在11月,约翰逊更是对选民许诺,如果赢得大选会对海外买家额外再征收3%的税,以调控房价,减少英国年轻人的购房负担。

根据英国政府的说法,征税的理由是,伦敦国王学院(KCL)的一份研究报告称,2014~2016年伦敦13%的新房被(未在当地定居的)海外投资者买走,并且统计显示,海外买家比例每增加1%,英国房价就会上涨2.1%;而最关键的一点是,除了豪宅之外,由于出租的需求,海外买家也很喜欢购买刚需地段的房产,这就直接和当地年轻购房者产生了直接的利益冲突,使得后者购房成本大增。

保守党预计,给海外投资者再加3%的税,每年将影响7万笔的房产交易,足以给政府带来1.2亿英镑的额外收入。

约翰逊的做法固然能让他获得大部分选民的支持,但对于当地开发商而言,这显然是一个“令人不爽”的决策。

英国房地产贷款公司Proportunity创始人兼CEO托德(Vadim Toader)就直接表达了自己的不满,他说:“外国投资者不应该替英国混乱的住房体系背锅,对海外买家加征额外印花税的行为,将会打击整个伦敦房产市场。尤其在脱欧这个关键时期,英国十分需要展示对海外投资的开放性。”

英国英世达地产公司CEO董浩(Michael Dong)对第一财经记者表示,今年2月英国政府提出的对海外买家额外征收1%印花税的法案,原定在11月实行,但经过公众咨询后却被束之高阁延期推行,说明存在一定的社会阻力,在脱欧的关键节点“惩罚”海外投资者并不合时宜。

董浩称:“当时的法案提到,如果买家在交易完成后的12个月内在英国停留183天或更长时间,就有资格获得全额退税。可以说,这已经非常温和,却依然受到了巨大的阻力。1%的税要先落实了,额外的3%才可能继续加上去。目前看来,这些都不过是保守党为博得低收入选民支持的一种竞选策略,真正实施的可能性并不大。”

他认为,即使上述针对海外投资者的税收政策全部落实,英国房产对于投资者的吸引力也不会有所褪色,“不管从安全性、保值和租金收益的角度来看,英国房产的表现都十分优异。”

奇米尔对第一财经记者表示,中国买家对英国最感兴趣的购房目的地为伦敦,其次是北部的曼城斯特和利物浦等地。中国买家询盘房价中位数为30万美元,其中59.9%的买家表示购房目的是自住。”

2020年 机构谨慎乐观

对于明年的趋势,机构普遍认为,英国房价将会稳定上涨,不过幅度不会不大,想回到2016年前那样每年5%以上的涨幅速度几乎不太可能。

英国最大的房地产网站Rightmove预测,明年房屋平均价格将上涨2%,北部地区的表现将比南部地区(含伦敦)更为强劲。

Rightmove董事希普赛德(Miles Shipside)对压倒性的选举结果带来的确定性表示欢迎。他认为,明年的走势将会有较明显的地区差异。其中,伦敦的房价会出现触底反弹迹象,预计南部地区的均价将小幅上涨1%。而均价相对较低的北部地区,则有更大的增加空间,预计涨幅幅在2%至4%之间。

英国皇家特许测量师学会(RICS)表示,预计交易量将持平,而价格将上涨2%。涨幅与今年相比基本持平,因为围绕英国脱欧的不确定性可能只会暂时缓解。此外,RICS还预计租金也会进一步上涨,整体涨幅将达到2.5%,而伦敦将上涨3%。

英国哈里法克斯银行(Halifax)银行预测,明年英国的房价涨幅将维持在1%~3%的低位,这与英国媒体11月底的一项经济学家问调结果一致,多位经济学家预测2020年将的房价平均涨幅为1.5%。

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