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长租公寓房东被强制降租金 不接受就解约

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(原标题:调查|长租公寓房东被强制降租金:降幅超三成,不接受就解约)


龙华中路596号A座的青客公寓总部16楼


作为国内首个赴美上市的长租公寓品牌,青客公寓近日却曝出“拖欠”房东租金的消息。

有房东反映,青客以“亏损”及盘整“高进低出”房源为由,单方面要求房东下调房源租金价格,若房东不同意则暂停支付租金。

1月7日,澎湃新闻(www.thepaper.cn)来到位于龙华中路596号A座的青客公寓总部看到,16楼办公区域门禁紧闭,而位于15层的多个会议室则被安排成专门“接待”房东的房间,多名房东正和青客工作人员讨要说法。据青客内部员工称,近期每天都有一拨拨的房东前来问询。

5900元每月的房源要求降价2100元

引发此次房东大范围维权的原因在于,“二房东”青客以“亏损”及盘整“高进低出”房源为由,在合同期内单方面要求房东降租。

所谓“二房东”,是指青客通过与房东签约收下房源后经过改造、装修、隔断等手段再将房源统一租给租户。在租金支付上,青客付房租给房东,而租户则付款给青客公寓。

有房东向澎湃新闻表示,其位于上海虹口的房源原本给青客的租金为5900元/月,但在2019年12月20日左右接到青客通知,以房源“亏损”为由要求下降租金至3800元/月,降幅达到了35.6%。

这意味着,一套房子的租金要降价2100元/月,一年就减少了25200元。

据悉,青客通常按季度向房东支付租金。“按照合同约定应该在2019年12月25日付款到我的银行卡,应该支付2020年1~3月的租金。但我至今未收到他们应该支付的房租。”上述房东说。

据介绍,2019年12月底,青客给房东提出了2个方案:一是降租金,降多少由青客定;二是房东提出解约,即解除合同。而降租及解约至今未有相关违约赔偿等条款。

位于杭州的刘先生也称,他的房子被要求房租从原来的3200元/月降至2800元/月,同时每年还需要同意1个月的免租期。

在青客总部,来来往往的租客不少,有房东更是专程搭高铁从宁波来上海,“我们已经解约了,也不想跟他们搞了。也担心后续会有其他事情,还是早点把房子收回来。”据悉,该房东的房子位于上海西藏北路附近。据其介绍,解约没有任何赔偿,双方只约定好尽快清退租客腾出房屋归还房东,租金付至房屋归还之日。

同样位于上海虹口的张先生也向澎湃新闻反映了他的遭遇。“我2015年和青客签约,合同上签了8年,今年正好是第五年。2018年底,青客公寓工作人员告知钱款将打入青客宝(青客开发的服务APP,有资金结算功能),我坚决不同意后,钱款仍打至我的银行卡。期间租金正常支付,但原本定于2019年12月25号付房租的,当天钱款未到账。”

青客的“霸王条款”

“简直是霸王条款,一点商量的余地都没有,直接是通知我们。不同意就不支付给我们房租,”有房东表示。

一份由青客公寓下发给房东的“降租解约沟通函”显示,“方案您未回复确认之前,我司将暂停支付您租金。”

青客给房东的理由是:青客根据对房屋的过往数据统计,每月支付给房东的租金已远远超出了青客从租客处收取的租金,属于“高进低出”情形。对此,青客根据中央6部委监管精神,提出“高进低出”解决方案供房东选择。解决方案一共两条:一是降低该房屋托管租金标准,此外,托管合同剩余租期内每年增加一个月的免租期,具体免租期限为每年的1月份。二是解除房东与我司签署的《房屋托管租赁合同》,房屋内家具赠送,家电撤出,房屋租金计算至青客房屋实际返回之日止。

“对我们房东而言,就只有接受方案和拿不到租金两种选择。电话里业务员从来不会好好跟你沟通。”有房东反映道。

也有房东反映,在不同意降租并投诉及上访后,青客要求租金支付方案由按季度支付改为按月支付,同时留有3个月的观望期,如果租客不回复将按青客的降租通知强制执行。

前述提及的青客根据中央6部委监管精神,是指2019年12月13日,住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会公安部、国家市场监督管理总局、中国银行保险监督管理委员会、国家互联网信息办公室等中央6部委联合发布了建房规(2019)10号《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,其中第九条明确提出加强对“高进低出”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)的监管。

“我认为青客的做法并不合理,我们都是签好合同的且仍在合同期内,如果要降租也应该以协商的方式,而不应该以不降价就不付租的形式。况且当初约定的房租价格如果青客赚了很多,难道房东可以无故提出涨租吗?”房东李小姐说出了大部分房东的疑惑。

而对于租客而言,面对房东告知的“将断水断电、换锁”等行为,青客也尚无解决方案,工作人员称,“房东没有任何权利赶租客,被赶走可以直接打110。”

青客资金链有问题?青客:融资额已陆续到账

突然大范围的拖欠房东租金被外界理解成青客公寓或现资金周转困难。

不过,青客公寓内部人士称,资金并无问题,且上市融资额已陆续到账。下调房源租金只是在长租公寓市场调整期的一种选择。

资料显示,青客公寓于2019年11月5日宣布在纳斯达克全球市场挂牌交易,股票代码“QK”。

彼时,青客公寓宣布其首次公开募股发行,以每股17美元的价格发行270万股美国存托股票(简称“ADS”),上市募资总额约为4590万美元。

“上市募资额已经陆续到账。不存在资金链断裂等问题,上市后公布的首份财报也显示资金状况在改善。”青客公寓内部人士回应。

1月7日,青客公寓上市后披露的2019财年第四季度财报显示,截至2019年9月30日,青客公寓净收入3.4亿元,同比增长13%,这部分收入包括了住房租赁收入、增值服务及其他净收入。其中住房租赁业务净收入为3亿元。营业亏损则显示为1.01亿元。

青客公寓表示,2019年下半年,在中美贸易战和国内宏观调控的经济背景下,在评估宏观经济趋势后,青客采取了重防守的策略。在经济下行期间,青客以整合公司内部资源、进一步提高经营效率、优化房源质量为首要任务。

降租沟通房源占比2%,青客:目前正在积极沟通

那么此次降租的房源共计多少呢?青客方面给出的回应是:占比很少,仅2%。

据青客公寓内部人士表示,此次降租解约是全国范围内的“高进低出”房源进行盘整,但这部分房源占比仅2%。

官网显示,成立于2012年的上海青客设备租赁有限公司(简称“青客公寓”)是中国公共租赁住房提供商,其业务范围覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京、嘉兴等城市。按照青客披露的官方数据,截至2019年9月30日,已出租房屋的数量为92513套;其间满房率达到94.4%。此外,数据显示,截至2019年9月30日,已签约的租赁单位数量为99656套。

据悉,造成房源“高进低出”的主要是2015年、2016年扩张期间以相对高的市场价格收过来的房源为主。青客公寓内部人士称“一些合租的房源不是很好租,一套房子三个房间,如果长期只租出去一间,就会造成亏损。但仅仅是小部分房源。”

面对如何与房东处理降租事宜,青客相关工作人员称,“我们已经在和房东积极处理此事,包括和房管局等部门进行了积极沟通,青客不会通过拖欠租金来逼迫房东降价或解约,可能此前在方式方法上存在不足,但目前没有出现大规模拖欠房租的情况。”

国内长租公寓首个赴美上市品牌

作为国内长租公寓首个赴美上市品牌,青客公寓在财报中指出,随着我国房地产市场逐渐由增量时代向存量时代转变,租赁市场也进入新阶段,在未来将不断向一个可持续的、专业化的租赁生态体系进化。这也为长租公寓的长期向上发展提供持续的基本面支持。虽然在短期内,长租行业不可避免地会受到经济下行周期的影响,但是从行业本身的成长曲线来看,行业依然处于朝阳期。青客坚持以资产质量和运营效率为前提而追求有质量的增长,在资产质量方面,租金差有所收窄。

1月7日,青客发布的财报显示青客的战略定位:提供的房源绝大部分月租金在2000元以下。青客认为,在中国2000元以下的月租金需求占比近80%,在经济下行期间的抗压能力较强。

青客称,基于目前的宏观经济和运营条件,预计青客2020财年第一季度的净收入将在3.1亿元至3.25亿元之间。

按照青客此前在招股书上的介绍,截至2018年12月31日,青客公寓在中国品牌长期公寓租赁市场的主要运营商中排名第三。而青客公寓IPO募集所得资金将用于扩张所覆盖的公寓和房间数量,并投资于技术升级和基础设施改造,另有用于一般营运用途。

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