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“旧改之王”佳兆业:迟来的千亿 未知的征途

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如果不是5年前的那场锁盘风波和债务危机,佳兆业早已跻身千亿房企,但直到2019年,佳兆业才迎来千亿。

这一迟来的“礼物”令公司上下倍受鼓舞,佳兆业也因此重新跻身房企销售TOP30。经历了5年债务重组和业务重整,佳兆业正在回归主力阵营。

但危机的副作用仍然不能说完全消除。当前的佳兆业净负债率在行业依然偏高,多元化扩张的风险也还存在。

受益于广深区域、粤港澳大湾区的深耕布局,号称旧改之王的佳兆业最大的砝码就是其庞大的湾区旧改储备,这也是当初中信、平安出手救助佳兆业的原因之一;未来佳兆业的业绩和安全垫,也将取决于旧改项目的变现能力。

坎坷千亿路

在2019年36家千亿房企中,佳兆业是最特殊的那一个。

根据克而瑞数据,佳兆业去年实现全口径销售额1152亿,首次晋身千亿,排名也由2018年的37位,上升至29位,跻身TOP30。

这是这家公司时隔5年后,重回行业前30,意义可谓重大。

很多佳兆业人都对2014年底的那场危机记忆尤深。那时,佳兆业深圳多个项目突然被禁售,随后发生资金链断裂,债务违约,超过300亿的境内外债务,一度将公司拖入濒临破产的境地。

曾寻求融创收购的佳兆业在最后一刻,郭英成顶住了压力放弃收购,转而寻求金融机构的支持。

2016年初,中国平安银行、中信银行等多家金融机构输血,其中平安银行与佳兆业达成战略合作,签约金额高达500亿。

然而,危机令佳兆业停牌727天,直至2017年3月才复牌。这两年的时间里,佳兆业错过了行业高速发展的黄金期,也与千亿失之交臂。

出事前的2013年,佳兆业以销售金额239亿元排名第25;2014年上半年,佳兆业销售112亿,排名19,一幅摩拳擦掌蒸蒸日上的图景;出事后,公司排名急剧下滑,2015年甚至没能进入前100。

幸运的是佳兆业复牌赶上了2016-2018年的大牛市,尤其粤港澳大湾区市场爆发,使得这三年合约销售年复合增长率达到53%,但排名依然在30以外。

2016年,佳兆业销售317亿元位列46名;2017年467亿元,位列39名,2018年位列37。

佳兆业在复牌后毫不掩饰要快速迈入千亿房企之列的野心,2017年回归后的郭英成称,“对佳兆业未来充满信心,今年合约销售目标400亿,3年内有望上千亿关口”。

两年后,通过合作及自有项目开发,佳兆业全口径销售额首次超过了千亿,这比郭英成的计划早了一年。

在这几年里,原本与佳兆业同一水平的房企已经冲到了前面,更有许多后起之秀超过了佳兆业,如旭辉、阳光城、融信中国等。

不过,中达证券认为,随着业务重回正轨,佳兆业优质资源释放与行业地位提升将形成良性循环,流动性状况也有望持续改善,而市值与资产价值之间的差距有望逐步缩减。

持续降负债

首次过千亿的佳兆业只是迈过了一道坎,从危机中缓过来的佳兆业,三年来也一直致力于化解高负债的困境。

据佳兆业财报,过去三年,公司净负债率从308%下降至236%,2018年末降至236%,同比下降64%。

截至2019年6月末,佳兆业集团的净负债率为191%,较上年末降低45个百分点。

虽然年度报表未出,但根据董事局定的目标希望2019年可以将负债降低到200%以下,预计可以实现。

佳兆业董事长郭英成称,公司会通过项目层面进行股权合作,以及出售非核心资产来降负债。

安信国际分析师黄焯伟指出,佳兆业降杠杆已见成效,截至2019中报,虽然总有息负债及净债务金额环比分别上升67亿元及9亿元,至1155亿元及872亿元,然而总权益却环比增加85亿元至449亿元,令杠杆下降。

一个值得关注的问题是,恢复正常运营的佳兆业开始多元化扩张,人称“小恒大”,从足球、文体到大健康等,对资金形成了一定占用,而收入和盈利尚未显现。

以足球产业为例,在2018年业绩会上,行政总裁兼执行董事麦帆透露,佳兆业从2016年接手足球俱乐部,前面三年花了超过20个亿,包括转会、运营费等。

足球产业投资规模之大、资金回笼较慢,运营多年、拿了亚冠的恒大足球也还在亏损,佳兆业足球目前也是在“烧钱”。

2018年,佳兆业实现总营收387.05亿元,房地产销售360.81亿元,占比为93.2%,仍是绝对大头。

佳兆业希望,通过足球俱乐部和场馆运营,以及其他文旅等产业的加持,形成自己独特的竞争力,这注定是个艰难的过程。

2019年,缺钱的佳兆业发起多次融资,共发行不少于9次、30亿美元优先票据,利率在10.875%~11.95%之间。其中,进入10月份之后,累计发行的3笔美元票据,票息已至11.95%,在行业中属偏高。

不过佳兆业有着自己的杀手锏。被称为“旧改之王”的佳兆业是粤港澳湾区的先行者,公司在旧改和城市更新上建立了自己的竞争力和“护城河”。

财报显示,截至去年6月,佳兆业总土储面积约2580万平米,估计总货值约5000亿元(不包括未确权旧改)。其中,大湾区项目按面积及货值分别占55%及69%。按市级计算,一、二线城市项目货值占总土储约90%,其中,深圳项目约占四分之一。

安信证券认为,佳兆业土储质量相对较佳,去化和变现能力较强,在房地产逆周期中更显优势。

此外,公司手上还有3200万平米土地面积的存量项目有待落地以转化为正式土储,其中约1000万平米位于深圳,将可带来4500亿的货值,全部大湾区项目储备预计可带来约1.8万亿元货值,这样的土储在前20强房企中,也是极具竞争力的。

中达指出,公司城市更新业务与多元产业布局迎合了地方核心诉求,此类“政企共赢”的商业模式,能够低价获取核心城市优质土储资源,是当前为数不多提升核心城市市占率的手段之一。

佳兆业未来能否冲击前20甚至前10?郭英成没有对外透露过,相信他心中自有答案。

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