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香港写字楼租金遇十年最大跌幅,大湾区趋热

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年底各行各业开始盘点,就写字楼方面,从各机构发布的数据来看,2019年全国一线城市及香港地区写字楼交易情况并不乐观,寒意直抵人心。

从数据来看,2019年全国一线城市写字楼空置率攀升,达到近10年来最高点,目前平均在10%左右。其中深圳写字楼空置率最高,第一太平戴维斯数据显示,2019年第四季度空置率在24.6%左右。

而香港地区受经济环境影响,2019年写字楼空置率及租金都受到了较大影响。数据显示,2019年11月份甲级写字楼的租金指数报267.6点,环比下跌约2.69%,是2009年4月跌约3.3%后的最大跌幅。

一线城市写字楼行情入冬

2019年写字楼空置率数据惊人,尤其是一线城市。戴德梁行数据显示,北京甲级写字楼市场空置率达到近10年阶段性高点15.9%,深圳同比上涨6.33个百分点至22.04%,高力国际数据显示,上海这一数值在2018年的短暂回落后再次冲上19.3%高位。

戴德梁行报告显示,2019年全国一线城市整体写字楼市场空置率攀升,达到近10年最高点,目前平均在10%左右;二线城市写字楼平均空置率则更高,平均在28%左右。

与此相对应,写字楼租金情况也不容乐观。中指院数据显示,2019年第四季度一线城市商圈写字楼的租金中,25%环比上涨,75%环比下跌;二线城市商圈写字楼的租金中,50%环比上涨,40.9%环比下跌。

以北京为例,戴德梁行发布的北京第四季度写字楼市场报告显示,2019年第四季度,北京写字楼市场租金继续下调,北京全市和五大核心商圈的有效净租金分别达到了382.4元/平米/月和427.9元/平米/月,分别环比下降了1.5%和1.3%。

以深圳为例,第一太平戴维斯发布的深圳第四季度写字楼市场报告显示,深圳全年过百万平米的新增供应,令深圳写字楼市场供过于求的特征凸显,以致全市空置率结构性环比上升2.2个百分点,同比上升5.4个百分点,至24.6%。与此同时,业主以价换量的推租策略已然普遍。年内深圳全市平均租金连续四个季度下调,同比下跌10.0%,至每平米每月202.6元。

香港写字楼租金遇十年来最大跌幅

香港差饷物业估价署最新的统计显示,2019年11月份,香港甲级写字楼的租金指数报267.6点,按月跌幅约2.69%,是2009年4月跌约3.3%后的最大跌幅。

乙级写字楼2019年11月的租金指数报247.6点,环比下跌约3.66%,是2009年1月后最大跌幅;丙级写字楼2019年11月的租金指数报230.4点,环比下跌约3.07%,是2018年12月后的最大跌幅。乙级及丙级写字楼的指数,均已回落至2018年8月水平。

同样值得注意的是,仲量联行最新公布的《香港地产市场观察》指出,至2019年11月底全港甲级写字楼空置率已上升至近6%,最少为5年新高。若对比金融海啸期间最高逾7%,则仍有一段距离。其中中环写字楼空置率更是由6月时的2.3%,急升至11月的3.5%,创逾4年新高。

《香港地产市场观察》指出,因局势和经济不明朗因素持续影响香港写字楼市场,导致各区租赁活动疲弱,其中中环、湾仔/铜锣湾及尖沙嘴等核心区写字楼市场空置率均持续上升,11月份整体写字楼租赁市场录得91900方呎的负吸纳量,导致整体空置率升至5.9%,最少是过去5年新高。

香港被称为国际金融中心,香港中环更是由此得名。但实际情况是,不少金融机构和会计事务所也由于其高昂的租金而逃离中环。2019年上半年,中环蝉联全球最贵写字楼的桂冠。美国房地产顾问公司世邦魏理仕发布的最新《全球主要写字楼租用成本》报告称,截止到2019年3月底,中环甲级写字楼的租金为每年每平方呎322美元(约2515港元),如果以平米计算,每年每平米的租金近27000港元。

据了解,作为四大会计师事务所之一的安永,2018年撤出金钟中信大厦,搬到港岛东太古坊,据称每月可节约近400万港元的租金成本。

同时,2019年初香港证监会向立法会提交的文件中显示,证监会将在2020年搬到太古坊港岛东中心,租金大约只是目前所在的长江集团中心的一半。

香港投资客有意增加大湾区投资

高力国际《2019年度香港投资者问卷调查报告》显示,49%的受访者表示有意增加大湾区内的投资,香港投资者对深圳和广州的兴趣分别提升至57%与43%。最受香港投资者欢迎的大湾区内地城市的资产类别,分别为物流(38%)、住宅用地(37%)及写字楼(35%)。其中,香港投资者对广州、深圳的写字楼最感兴趣,分别占比25%和35%。

与此同时,对于2020年的展望,第一太平戴维斯方面表示,在粤港澳大湾区规划和建设深圳社会主义先行示范区等一系列利好政策的背景下,诸多投资者对深圳市场中长期发展前景持乐观态度,市场和项目问询量及实地考察量料将持续上升,大宗买卖亦料将持续增加,买家背景多元化将更为明显。大湾区及城市内部规划、经济发展、人才落户政策等利好,市场需求仍将继续表现畅旺。

“深圳较北上的投资市场仍有一定差距,尤其对于外资机构投资者而言,但需注意的是,其物业具有较高的溢价空间。随着领展大手笔收购中心城,为更多投资机构特别是外资机构进入深圳市场拉开序幕,深圳市场的成长性逐渐得到机构客户的认可。” 第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿表示。

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