销售额连续三年被融创超越 保利发展重心转运营

作为曾经的行业标杆，长期位列前三的保利发展，在接连被恒大、碧桂园越过之后，又已经连续三年被黑马融创超越，仅居第五。

自2012年开始，保利地产就再也没有进过销售排行前三，多在第五名的位置上停留。2017年，保利曾提出“重回前三”的口号，但从2019年的销售来看，保利与前四名之间的差距在拉大。

未来一段时间内，保利发展“重回前三”仍然没有太大的胜算，销售、拿地均落后于高歌猛进的融创，光是抢占第四名就已经困难重重。

不过保利这两年已经不再提“重回前三”。对保利而言，从保利地产更名为保利发展，也是从注重开发、规模转向运营、效益的开端。2019年，保利实现净利润的超速增长，重质量、重利润有了实质性表现。

作为央企地产商代表的保利发展，在规模与利润的两端所进行的平衡试验，或可成为未来房企参考的样本。

稳居行业第五

自2017年开始，融创中国销售金额已经连续三年超过保利地产，居行业第四名，而三年来，保利地产的销售增速也在逐年放缓。

财报显示，2017年保利发展实现签约金额3092.27亿元，同比增长47.19%，2018年签约金额4048.17亿元，同比增长30.91%；而到了2019年，实现签约金额4618.48亿元，同比仅增14.09%。

对比保利地产，融创中国在销售上可谓高歌猛进，2017年，融创实现合同销售金额3620.1亿，同比大增140%，一举超过了保利；2018年，实现合约销售4649.5亿元，同比增长27%，双方有了600亿的差距； 2019年累销售金额5562.1亿元，同比增长21%，比保利多了近1000亿。

2017年，保利提出“重回前三”的目标，2017年冲刺3000亿，三年内突破5000亿的“345”战略，即未来三年每年业绩增幅为1000亿元。

之后两年，保利接连实现了30%以上的销售增速。在2019前两月，以迅猛的势头超越融创、恒大，成为销售排行第三的房企；2019年上半年，保利位列前四，仍在融创之上。

但到了第三季度，该成绩却没有维持。自8月份被融创反超，从第四名的位置滑下来后，保利发展的速度开始逐渐变缓。

反观融创，借助其收并购优势、充足的可售货值，将其与保利的差距进一步扩大。

数据显示，在过去三年，融创花费了1000多亿进行收并购，带动这三年销售超过万亿，其中仅收购万达文旅就带来了1600-2000亿的销售。

而保利的进取在土地储备上后劲不足。2017年全年新增容积率面积4520万平方米，对应拿地金额2765亿元，占当年销售额近九成，土地储备由2016年的6344万平方米增长至9089万平方米，达到了近年来投资强度的顶峰。

但到2019年，保利的投资强度快速下降，当年仅拿地1554亿，占销售比重为33.6%。

国泰君安证券认为，这是公司财务稳健性优先，主动去土地库存的选择。

不过尽管落后于融创，但保利2019年的增速，相比万科、恒大、碧桂园也是可圈可点，前三者都没有超过10%。

进入重运营时代

保利地产历史上曾以激进、大胆著称，董事长宋广菊有“铁娘子”之称，她带领下的保利地产，不仅位列万保招金四大龙头，也是央企地产商的“老大”。

但保利作为央企，在新的政策下，没有民企那样的自由度去放大杠杆进行收并购。即使收购，动作和进度也不会很快，比如保利收购中航、保利置业等资产，就花费了很长时间，不能像融创那样速战速决，快速变现。

不过，自改名以来，保利也在贯彻从开发转型多元运营的策略，尽管这两年销售额增速正在放缓，但净利润大幅增长。

根据公司发布的2019年业绩快报，全年实现营业总收入2355.4亿元，同比增长21.1%；营业利润及利润总额为503.1亿，同比增长41.4%，归属于上市公司股东的净利润同比增长40.6%至265.7亿元，为近年来新高。

西南证券指出，保利业绩超出预期，主因是四季度公司结转规模大幅增长。截至三季报末，公司预收账款3829亿元，未来两年公司可观的已售未结资源依然可以支持业绩保持增长。考虑业绩增速高于收入增速，预计全年公司盈利能力依旧维持在较好水平。

房地产主业之外，保利的运营业务也获得长足发展。

2018年9月，为承接战略升级，保利地产更名为保利发展控股，致力于打造“不动产生态发展平台”，以不动产投资、开发、运营、资本运作为基础，提供基于行业生态系统的综合服务。

其中，保利物业已于2019年12月19日在港上市。截至2019年上半年，保利物业合同管理面积为4.55亿平方米，在管面积为2.6亿平方米，在港股已上市的13家物业企业中排名第三。

而保利物业作为控股平台生态中第一家完成资本化的专业子公司，其上市有特殊的战略寓意。

宋广菊表示，保利发展长期保持行业领先，其核心优势在于准确认知行业的变化趋势，以多业态综合服务能力取胜；物业上市不仅将助推其自身发展壮大，也将推动保利发展不动产生态的加速成型。

物业服务之外，2019年，保利发展更是涉足以文旅或康养概念打造的大型综合体项目。

2019年10月，因母公司保利集团参与云南城投整合混改，保利发展作为集团上市地产平台受益于此，与云南城投达成协议顺利嫁接后者位于云南昆明、西双版纳以及广东东莞等地共四个资产包，总土储将近2000亩，未来将重点培养文旅等潜力板块。

深圳一位长期观察保利的券商人士认为，保利已不仅是规模增长的房地产公司，更是面向未来的运营平台，这是房企在白银时代的又一核心竞争力。

保利发展则认为，房地产行业不管是前几年的唯规模论，还是自2018年变成主流的“多元化”，本质上都是想找到转型的路。保利发展的转型，是主动寻求盈利增长点的改变，更是对商业模式和核心竞争力的重塑。