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多地涉房政策松绑,"房住不炒"基调未变

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当下的国内房地产市场与2003年处于截然不同的两个阶段,已不可能单纯复制当年走势。

新冠疫情阴霾尚未褪去,房地产企业终于感受到了一丝春天的暖意。

2月12日,包括无锡、西安、南昌、上海、浙江在内的多个省市,相继推出了各类涉房支持政策,从暂缓土地出让金、暂缓贷款偿付等多个维度,给予了房地产企业极大的关怀和支持。至此,全国超过10省市出台各类涉房地产行业政策。

受此类消息提振,地产股在13日迎来逆势普涨潮,300地产(399952)收盘上涨2.15%,走出与三大股指相悖的行情。

在楼市交易近乎半个月没开张的背景之下,利好政策的频频出台,对于房地产从业人员而言可谓大为鼓舞。一位地产10强企业的高管在朋友圈评论称:西安、无锡等地政策针对房企痛点和难点,对症下药,保护企业健康、稳定发展,这也是行政部门的担当所在。

不过,各个地方政府一连串利好政策的推出,让市场联想到了2003年非典疫情之后国内楼市走向。

2003年8月份,国家印发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,简称18号文件,明确将房地产作为国民经济的支柱产业。这是中国经济的一个转折点,让房地产踏入15年的黄金发展周期。

如今,新冠肺炎疫情与非典存在诸多相似性,经济受到同样的重创,叠加地方政府的救市政策相继出台,市场上关于“地产拉动经济”的幻想和担忧再度浮现。

不过,截至目前,房地产行业主流观点并不那么乐观。一家TOP20地产公司高管告诉记者:“实际上地方政策对于房企而言的影响是有限的,主要都是针对土地出让金方面的,这就是相当于给房企让利,希望稳住市场。”

更为重要的是,在行业人士看来,当下的国内房地产市场与2003年处于截然不同的两个阶段,已不可能单纯复制当年走势。

总体来看,本轮出台的涉房松绑政策特点鲜明,其中,一线城市楼市政策多涉公积金缓缴等,整体较审慎,以释放正面预期为主;二线城市多以土地出让金或住房公积金缓缴、开竣工时间顺延等,帮扶为主;以无锡为代表的三线城市则救市色彩明显。

楼市政策放松预期升温

2月12日,无锡连夜发布的《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关保障经济平稳运行的政策意见》(下称“《无锡楼市17条》”)几乎涉及房地产开发、融资、预售、销售等前端各环节。

具体来看,其中有涉及房地产开发企业、建筑业企业、房屋中介企业、房屋租赁企业,纳税申报及税款缴纳最长可延期3个月;引导房地产和建筑施工企业信贷合理适度增长;保障住房贷款有序投放、预售资金监管放松至累计申请使用额度不超过重点入账监管资金的95%;商品房预售条件放宽至完成投资额25%以上即可;组织网上房交会等,几乎涉及房地产开发、融资、预售、销售等前端各环节。

同日晚间出台的《西安市人民政府关于有效应对疫情促进经济平稳发展若干措施》(下称“《西安楼市10条》”)则涉及到缓缴或分期缴纳土地出让金、土地保证金比例降至20%、土地款缴纳50%可预办理不动产登记等。南昌市自然资源厅同日发布的政策与西安发力点类似,涉及土地出让竞买保证金比例调整为20%、商品住宅或商住混合用地出让金缓缴为6个月等。

此前,已有承德、嘉兴、天津等近十个省市出台疫情期的“涉房”财政支持政策,或调整土地价款缴付方式和期限,或优化审批服务、调整履约监管等,力度不一。

以“卖地大户”杭州为例,于2月11日出台的政策主要涉及缓缴土地出让金21天、开竣工时间可顺延、减免临时改变土地用途从事商业活动、利用划拨用地进行经营性活动的企业2个月的土地年收益等。

整体而言,房地产行业开始逐步走进各级政府惠企、暖企政策关怀的范畴内。

此前,中央和各级地方政府政策主要围绕降低企业经营性融资成本,国有物业让利以实现企业租金减免,企业税费缓缴少缴,重点关怀餐饮、商贸、交通企业,实施援企稳岗等一揽子政策。

肺炎疫情持续至今,令原本已经低迷的土地市场进一步走弱。百城住宅类土地成交溢价率自2019年4月的25%高点持续降至12月的8%;土地流拍率自2019年1月低点9%,持续上行,并在2019年下半年开始加速上行,至2019年12月百城住宅类土地流拍率为44%,创2009年以来新高。

与之对应的是疫情期间土地供应意愿高涨。华创证券梳理的统计数据显示,2020年春节后初十至十八,包含北京、上海、深圳、广州、杭州、南京等在内的17个重点城市合计挂牌土地建面548万方,较去年同期同比增长107%。南京等不少城市新近的土拍,地块多以底价成交,资金实力较强的国有房企成为竞拍中的活跃力量。

华创证券地产行业首席分析师袁豪指出,在当前土地市场趋冷下,政府却一反常态,更显示出了地方政府的财政压力之大。但在政府供地节奏加快、供地力度加大下,土地市场大多以底价成交。而这或是近期多地密集发文的原因,也将预示后续地方政策放松力度也将进一步加大。

因城施政主基调未变

具体来看,相较于西安、无锡为代表的二线、三线城市而言,一线城市楼市政策整体较审慎,以释放正面预期为主。

以上海为例,其政策主要涉及缓缴或分期缴纳土地出让金;同样为一线楼市的深圳,它的“涉房”政策主要着力点在支持困难企业和因新冠肺炎住院治疗或隔离人员降低公积金缴存比例或缓缴公积金,力度并不大。

疫情重创地武汉,也是常年位居卖地榜前列,住房刚需和改善需求旺盛。2月7日,武汉住房公积金管理中心发布《关于做好疫情防控期间住房公积金服务保障工作的通知》(下称“《通知》“)。其中,一方面将防疫一线人员的首套房公积金贷款额度由70万元提至84万元;另一方将放开外地支援汉医护人员在武汉购房异地公积金贷款的户籍限制。相较于武汉近年大力度的降低落户门槛及购房要求,《通知》称得上是疫情尚未迎来拐点之前,地方政府有限范围内的提振楼市腾挪之举,但力度并不大。

业内认为,这与一二三线城市的楼市处不同的发展状况直接相关,这或成为楼市接下来因城施政落实的政策主轴。

作为50强房企青睐的三线城市无锡,《无锡楼市17条》贯穿楼市前端政策各环节,是名副其实的“救”市措施。这背后是因为疫情对返乡置业潮影响较大。三四线房企和楼市普遍面临较大压力,对地方政府的土地财政收入亦是压力。

以西安、武汉、杭州等为代表的明星二线城市目前政策整体力度不敌无锡,多涉及土地出让金或住房公积金缓缴、开竣工时间顺延等,以帮扶为主,稳定楼市预期。这与二线楼市受返乡置业潮停摆影响不大有直接关系。

“类似于武汉这样的明星二线城市楼市起色大不大,主要看三四月的‘小阳春’。”美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,武汉、杭州、西安等大多数的二线楼市在近两年整体处于横盘调整状态,房价早已夯实、供需面活跃,城市基本面扎实,如果疫情能在2月底控制,则疫情对当地楼市的影响基本在可控区间内。因此,二线城市“救市”态度,并不急迫。若疫情持续至三月仍未有“拐点”,不排除地方政府加大楼市救助政策的力度。

目前,上海、深圳为代表的一线城市,则主要以市场预期为主。

“一线城市是政策风向标,在上层没有明确的楼市刺激政策信号之前,顶多出台类似缓缴公积金、激发改善性需求等细化政策,大动作暂时不会有。”华南一家房企的市场人士表示,这类利好政策有利于稳定市场信心但对楼市影响并不大。

截至当前,央行、财政部、国务院等在内的中央出台的顶层政策主要涉及公开市场操作、常备借贷便利、再贷款、再贴现等多种货币政策工具向市场提供流动性以保持金融市场流动性合理充裕;给予疫情防控重点保障企业贷款贴息等,稳经济和保财政诉求显著。这也意味着后续逆周期调控政策力度或将进一步加大。

但另一面,“涉房”顶层政策仅涉及“对受疫情影响严重的企业到期还款困难的,可予以展期或续贷。灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排,合理延后还款期限”等,并未触及核心的土地出让金、土地款缴纳等“救市”基调,回归住房“居住”色彩开始逐步显现。

数位受访人士认为,无锡、西安等多地政府密集发布房地产前端支持政策,在中央稳经济+保财政诉求下,预计“一城一策”力度将进一步加大。

至于地产行业是否会像2003年SARS时期,站在经济舞台中央,成为驱动宏观经济的核心力量,业内持谨慎态度。

上海财经大学中国公共财政研究院副院长范子英表示,基于住房短缺时代早已告结束、国内住房已偏离了居住属性、房地产带动产业链上下游的国民经济支柱性地位、中国的城镇化率距主要发达国家仍存差距等因素,房地产的经济地位短期内仍不会发生改变。

“‘房住不炒’政策基调不会改变,但会从前期着力的重点‘不炒’逐步回归至涵盖改善型需求等在内的“居住”功能,继续驱动经济增长。”范子英续称,政府也会通过加大基建、民生、医疗、互联网等领域投资为经济稳健增长培育中长期核心引擎。

中指控股CEO、中指研究院常务副院长黄瑜也表达了类似观点,“因城施策”仍将是行业调控主基调,本轮疫情过后行业调控尤其是重点疫区政策或将出现灵活调整,但不会与中央层面“房住不炒”定位出现冲突。

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