七五折卖房是自救还是噱头？全国房价会咋变？

2月17日，与楼市有关的两个消息引发关注。一个是国家统计局公布1月份70城房价数据，一个是恒大全国楼盘实施七五折优惠。

1月份全国楼市整体稳定，一线城市房价涨幅扩大；二三线城市房价继续上涨，涨幅回落。疫情当下，恒大等房企实施降价促销，是降价自救还是玩噱头？

1月份全国房价涨幅收窄

70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，1月份，房价上涨的城市数量为47个，较上月50个有所减少。降价的城市数量减少到了15个，没有增加。1月份房价持平的城市数量出现上升。

涨价城市数量减少外，“据测算1月份全国70个城市新建商品住宅价格指数同环比涨幅分别为6.5%和0.3%，涨幅均收窄。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示，“2020年春节较早，1月份房价指数的数据受新冠肺炎疫情影响相对较小。”

值得关注的是，4个一线城市新房和二手房价格环比涨幅均有所扩大。新房方面，北京持平，上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.3%和0.5%。二手房方面，北京上涨0.4%，上海上涨0.2%，广州上涨0.3%，深圳上涨0.7%。

此外，31个二线城市则是新房环比涨幅回落，二手房持平；35个三线城市新房涨幅比上月回落0.2个百分点；二手房售价涨幅与上月相同。

“受疫情影响，1月房地产开发企业销售受影响，二手房交易、租赁市场也不同程度受波及，但全国整体房价持续相对稳定。”58安居客房产研究院分院院长张波告诉记者。

1月房价数据是否已体现疫情影响？

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组长邹琳华对记者表示，1月的房价，主要是延续了上年12月的态势，春节假期及疫情影响下成交量较小，价格代表性不强，进一步的行情需要看2-3月的市场走势。

中原地产首席分析师张大伟也持相似观点，“1月网签数据与开发商发布的销售数据并不代表市场真实、实时情况，其滞后于市场真实表现，市场将在2-3月逐渐反应出疫情影响。”

“2月份受疫情影响，70城新建商品住宅价格指数同比和环比会呈现涨幅进一步收窄的态势。”严跃进预计，“受疫情防控期间房企售楼处关闭等因素扰动，房价上涨的城市数量会快速减少。”

房企开启“自救”模式

梳理显示，目前全国超20个省区市暂停开放售楼处、中介门店。克而瑞发布报告显示，1月百强房企各梯队的销售金额入榜门槛均同比下滑。

“从1月下旬至今，大部分开发商的成交量相比往年春节期间的成交量减少90%。除了极少数疫情前已经确定好的交易，还有疫情期间特价房源成交外，大部分售楼处逐渐进入封闭状态。”张大伟说，“从企业角度看，企业必须自救。”

近期，房企卖房纷纷将“战场”转移到线上，恒大、融创、富力、世贸等多家房企开启线上营销模式：除了VR看房、直播卖房，还推出无理由退房、差价补偿、车位拼购，等等。

例如，恒大除了最低价购房、无理由退房，还能推荐赚佣。简单来说，就是在平台上抢5000元认购定金，自己买房，房价额外再减2万元；推荐他人买房，可获得1%的佣金并再奖励1万元。

恒大表示，从2月13日实施网上卖房开始，三天时间通过恒房通认购47500套，总价值约580亿元，全国600多个楼盘均有认购，其中最高的一个楼盘认购870套。

“在这种情况下，企业的营销决策力度肯定能影响一部分还有购房意向的客户。”张大伟表示，但目前的市场签约额不代表销售额。不过，对房企来说，有大量的预订客户才有可能在随后的价格变动中占得先机。

“现在所有房地产交易环节的限制性政策，限贷、限售、限价基本都没有放开，目前唯一能撬动客户的只能是大幅度的降价。”张大伟说。

七五折购房，是福利还是噱头？

16日，尝到甜头的恒大又往市场上扔下了一颗“炸弹”。

恒大集团发布的文件显示，2月18日至2月29日期间，全国各在售楼盘住宅（含公寓及写字楼），可享受75折优惠；3月1日至3月31日期间，全国各在售楼盘住宅（含公寓及写字楼），可享受78折优惠。

另外，单栋楼去化率达到80%（含）-90%的，可再享受额外97折优惠；单栋楼去化率达到90%及以上的，再享受额外94折优惠。在付款方式上，一次性付款可享受93折优惠，常规按揭付款享受95折优惠，首付优惠按揭付款享受96折优惠。

以一套100万元的房子为例，如果同时享受75%的住宅销售优惠和94%的楼宇去化率优惠以及93%的一次性付款优惠，折后价格为65.6万元。

但真能享受这么大的优惠吗？有网友回应，“很多城市房价是受各地一房一价调控的，所以打75折，绝对是套路。”“我还以为可以捡个便宜，谁知道刚问了恒大的销售，他说原本每平方8000元的房子，已经是在原价打折的。这次就是在这原价上打折，意思是原价每平方1万元的房子，现在75折就是每平方7500元。”

“恒大的促销，主要是一种营销手段，实际降价程度可能并不大。对三四线城市房价会有一定影响，对一二线城市没有影响。”邹琳华指出。

严跃进认为，预计后续各大房企会跟进。恒大类似做法给了全国其他房企启发，即主动提供优惠购房条件和条款，在市场不好的时候主动占据市场。

多地相继推出涉房支持政策

疫情影响下，房企生存空间受到挤压，目前无锡、西安、南昌、上海、浙江、安徽、江西等多个省份或城市相继推出涉房支持政策。

一线城市多为土地出让金、住房公积金缓缴等，整体较审慎；二、三线城市除了土地出让金、住房公积金缓缴，还涉及开竣工时间顺延、减免税费、简化交易流程等。

“预计未来会有更多城市会出台类似政策。”张波认为，各地支持性政策的出台对后市房价稳定将起到重要作用，包括贷款还款的延期、预售条件的变化、部分税收的减免，这些都是房企当下的痛点，可以有效保障行业有序发展，安全度过困难期。

“房地产行业的政策宽松是趋势，在房住不炒的前提下，推动改善置业的政策会大量出台，本来预计的2020年小阳春依然会延后出现。”张大伟指出，如果政策不出现宽松，预计到3月份一些房地产企业很可能出现资金链断裂。

“但这并非预示着房地产调控会全面放松。”张波补充道。邹琳华预计，“2月份，一二线城市房价基本上是以平稳为主，三四线城市房价可能是下跌的。”