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规划3.9万亩,建设用地1284公顷,海口再造一座新城!

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疫情之下,海南楼市众生相  今日,《海口观澜湖国际旅游度假区总体规划修编》《海口观澜湖国际旅游度假区控制性详细规划修编》(含城市设计)正式公示。

根据公示文件,海口观澜湖国际旅游度假区面积约26.03平方公里(约39045亩),将近2个海甸岛大小(海甸岛面积13.8平方公里)。

该区域的具体职能包括:国家化的体育运动示范区、体验型演艺文创先行区、精品型的旅游消费供给区、花园式的商务办公聚集区。

观澜湖旅游园区规划建设用地共计1284.93公顷,其中,其中居住用地205.07公顷(3067亩),观澜湖旅游园区可容纳常年居住人口约9.1万人,毛容积率应控制在0.68以下,净容积率应控制在1.18以下。

海口观澜湖国际旅游度假区总规&控规修编

一、规划范围

东至东线高速公路,南至遵谭镇的咸京村,西至海口火山群国家地质公园,北至海口绕城公路,范围面积约26.03平方公里。

二、规划定位

观澜湖园区将紧紧围绕国家赋予海南的“三区一中心”的战略定位,积极支持海口国际旅游消费中心的建设,深挖自身优势资源,积极培育旅游消费新业态、新热点,提升高端旅游消费水平,推动旅游消费提质升级:努力将观澜湖建设成为业态丰富、品牌集聚、环境舒适、特色鲜明、能级高、辐射强的,承担体育运动示范、旅游消费供给、演艺文创体验、商务办公交流等重要功能的体育+文化旅游产业集聚区、国际旅游消费中心承载地。

具体职能包括:

国际化的体育运动示范区:借助观澜湖国际体育赛事品牌优势和举办经验,升级完善文化体育旅游体系,积极再引入一批国际一流赛事和国际体育基地,吸引全世界体育游客,增加海南对外吸引力。以高尔夫体育、足球体育为着力点,持续推进高尔夫世界杯赛事、国际足球赛事等体育旅游精品赛事的完善与升级;以特色体育为抓手,不断延伸体育旅游产业链,创新体育产业新业态、新模式,新机制,配套发展运动康养,实现由“单主题”体育运动向“多元化”体育旅游的发展,积极建设国家体育运动示范小镇,打造海南体育运动示范区。

体验型的演艺文创先行区:借助观澜湖影视主题街区发展基础,以汽车小镇、国际学校等重要项目为引子,延伸文化艺术产业链条。在提升影视主题街区观览体验的同时,补充国际化演艺文创体验式消费产品,引进国际演艺经纪,发展国际歌舞、音乐、话剧等多种类型的舞台剧目演艺,拓展演艺文创内容创作孵化产业环节,打造具有国际吸引力的演艺文创集聚区。

精品型的旅游消费供给区:依托观澜湖旅游园区现有业态,推进国际化改造,率先达到国际化水平。坚持高标准、高起点理念,打造具有国际影响力的旅游消费商圈。结合海南汽车能源动力改革示范,发展名品新能源汽车等高端体验消费,提升园区旅游消费资源档次,培育旅游消费新业态、新热点,推动旅游消费产业融合创新,增强海口市旅游消费集聚力、吸引力和影响力,建设海口精品型旅游消费供给区。

花园式的商务办公聚集区:服务观澜湖旅游消费和文创演艺功能,提升旅游消费服务、汽车高端体验办公和数字文创办公服务配套能力。以国际化旅游经纪服务为抓手,配套艺术品策展、旅游展庆策划等相关办公服务;围绕汽车高端消费体验配套汽车设计、综合维保与检测认证相关功能;服务演艺文创发展数字文创产业的内容经销、媒体运营和播映发行。打造创意式办公空间,发展线上线下结合的花园式商务办公聚集区。

三、规划

至规划期末,观澜湖旅游园区可容纳常年居住人口约9.1万人;规划酒店客房数约4830间,可容纳旅游过夜游客约7200人。

观澜湖旅游园区规划建设用地共计1284.93公顷,其中,其中居住用地205.07公顷,公共管理与公共服务设施用地225.74公顷,商业服务业设施用地301.53公顷,道路与交通设施用地219.83公顷,公用设施用地5.08公顷,绿地与广场用地172.07公顷。

观澜湖旅游园区规划总建筑面积规模不超过874万平方米,毛容积率应控制在0.68以下,净容积率应控制在1.18以下。

四、规划结构

坚持极点带动、轴带支撑、合理分工、功能互补原则,进一步提高项目发展协调性,构建结构科学、集约高效的“一轴串联、两区共生、极核引领、多元支撑”的总体空间发展格局。

“一轴串联”:即以羊山大道为主要骨架的特色旅游发展轴,向北联系迎宾大道,向南延续至规划范围外的新坡镇野生动植物园新区,沿线串联观澜湖旅游园区影视体验、艺术文创、商业娱乐、体育竞技等高端旅游功能。

“两区共生”:依据主导产业划定的两个特色功能片区,集聚高端产业功能,强调区域功能复合,形成产业用地,旅游居住用地和公共设施用地组合布局,功能完善的单元。

1、旅游消费功能片区:结合观澜湖新城、冯小刚电影公社、海南大学国际校区等项目功能,提升丰富相关相近产业体系,形成高端旅游消费产业集聚区,包含旅游消费、电影文创、艺术文创、文化展示、休闲商务等五个次级功能组团。

旅游消费组团:即观澜湖旅游园区北部观澜新城商业街区区域,以提升园区旅游消费资源的集聚水平,优化旅游消费环境建设为目标导向,打造特色鲜明的国际旅游消费区域。

影视文创组团:即冯小刚电影公社区域,以电影文化体验、影视拍摄制作为主导功能,积极拓展多元影视文化种类,发展影视相关IP孵化、影视文学创作、广告传媒等项目的区域。

艺术文创组团:位于观澜新城北侧,以海南大学国际学校为发展契机,引入国际教育交流基地、文化创意街区等项目,延伸发展教育、艺术产业链条,进一步促进观澜湖旅游园区文化产业发展的区域。

文化展示组团:位于观澜新城东侧,将集中布局各类文化场馆、艺术中心等设施,为影视文创及艺术文创产品提供展示的平台,是具有国际吸引力的文化交流场所。

商务综合组团:位于观澜湖大道东侧,为观澜湖旅游园区体育、文化产业提供商务办公服务及配套居住等功能的区域。

2、体育旅游功能片区:以观澜湖高尔夫、巴萨足球等国际化品牌体育为基础,聚合引入多种体育运动类型,形成综合体育功能区,包含高尔夫运动。足球运动。体育综合消费等三个次级功能组团。

高尔夫运动组团:位于观澜湖旅游园区中南区,分为南北两个运动组团,是以观澜湖现有10个高尔夫球场为基础,发展高尔夫国际赛事、高尔夫教育培训等项目,并配套度假酒店、养生溫泉、旅游居住等休闲度假设施的区域。

足球运动组团:位于观澜湖旅游园区西南角,是以中国南方足球训练基地为基础,集中发展足球训练、足球赛事.足球教育等项目的区域。

体育综合配套组团:位于观澜湖旅游园区中部,以高度复合的商业、商务、娱乐、文化、教育等功能用地,建设体育功能片区的综合服务核心的区域。

“极核引领”:重点强化的功能中心,即规划区北部的密集旅游消费极核以及中部的体育综合服务极核,以点带面,促进观澜湖旅游核心区全面提质升级。

“多元支撑”:高尔夫运动、足球运动、体育综合消费、旅游高端消费、电影文创、艺术文创、文化展示、休闲商务等多种次级功能组团融合互动发展,培育旅游新吸引点,支撑观澜湖旅游园区的建设发展。

五、公共服务设施

规划区形成“区域-片区-社区”三级公共服务体系。

区域级公共服务设施主要是指对标海南自由贸易区(港)建设,以打造海口南部世界级文化展示窗口和体育聚集体验基地面配套设置的公共服务设施,承担国际性的文化交流、娱乐展示、体育运动等功能。

片区级公共服务设施是指服务旅游园区及周边区域,主要承担片区综合服务功能的公共服务设施,包含商业商务、教育培训。医疗卫生、旅游接待等功能。

社区级公共服务设施是指承担规划区居民及就业人口日常生活服务功能的公共服务设施,包含社区服务、卫生服务、文化活动、运动健身、便民服务等各类设施。结合规划区居住用地布局及人口规模,设定旅居生活服务圈,主要参照五分钟生活圈相关。

配套要求,打造社区级公共服务中心,服务半径在800米至1200米。同时结合居住街坊最基本单元的生活配套设施的配置,满足居民生活服务最基本需求,提供包括生活商业、社区服务、文化活动、运动健身、卫生服务等公共服务设施。

六、道路交通规划

对外交通。规划区通过三永公路、大丰-木兰湾公路、海榆中线、羊山大道形成“两横两纵”对外道路系统。通过观澜湖大道、羊山大道、星影大道。观澜湖旅游公路、三永公路、大丰至木兰湾公路,接绕城高速、东线高速,通过多出入口分解进出交通。

道路系统。规划区采用尊重自然的灵活自由的路网格局,形成主干路、次干路、支路三级路网结构。

公交系统。打造轨道交通、旅游单轨、区域旅游公交、旅游公交干线及旅游公交支线等多元化旅游公交系统。规划区设置1处公交枢纽站,1处公交首末站,与停车场合建。

绿道系统。构建“内通外联”的慢行游览系统。次干路、支路构建规划区全覆盖的慢道网络。

停车设施。规划区集中设置10处停车设施。其中,2处生态停车场,2处结合公交场站设置社会停车场,6处社会停车场,地块配建停车位数量参考《海口市城市规划技术管理规范》的相关规定配建。汽车充电桩建设应满足《海南省电动汽车充电桩设施建设技术标准》等相关国家和海南省规范及技术标准要求。

七、重点片区城市设计

1、区位

本次城市设计重点片区为旅游综合消费区,位于观澜湖北部,即绕城高速以南、东线高速公路以西、羊山大道北段及北支路两侧区域,面积约为5.53平方公里,包含花园商务风貌区、活力风尚风貌区和文化创意风貌区。

2、主体功能

依托观澜湖新城、冯小刚电影公社和海南大学观澜湖分校,以及拟建设的汽车特色文化项目,塑造多元丰富的观澜湖旅游消费中心,以商业娱乐、电影文创、艺术演艺、休闲商务等功能为主。

3、开敞空间

形成“一轴串联、核心引领、层级节点、视廊贯通”的开敞空间系统。

营造羊山大道作为片区最重要的景观轴线,串联不同层级的绿化空间。

打造片区北侧,即观澜湖大道北侧以及羊山大道北段的两处门户型核心景观节点,并在羊山大道和星影大道的交叉点,观澜湖大道西侧各打造一个片区主要景观节点,并与景观轴线相互呼应。

在地块内部的开敞绿化空间塑造多个次级景观节点,并结合景观节点及周边绿化环境打造完整开阔的视觉通廊系统,使周边自然生态环境与规划区的开敞空间系统相互呼应,最终打造完整的开敞空间体系。

4、建筑形态引导

活力风尚风貌区。在北侧入口处则通过建筑形态的变化来塑造核心空间节点,可采用强线等设计元素来打造并丰富建筑形态。公共建筑形态主要以组群式建筑为主,建筑形态需突出建筑自身特色,相似尺度的建筑围合出绿化景观空间,通过建筑高度的变化来塑造丰富的天际线效果。住宅建筑形态则采用组群式和行列式的方式,根据不同功能片区进行具体设置。

文化创意风貌区。文化艺术类建筑可采用南洋文化建筑风格与现代建筑风格融合,以低层或多层建筑为主,环境空间尺度小巧宜人;商业酒店类配套服务建筑可采用现代建筑风格,以中高层为主。冯小刚电影公社为影规主题区域,风格自成体系。以影视文化为主线,还原不同时代建筑特色,体现中国城市衍区风情,建筑高度以多层为主,局部高层。

主要图纸

区位分析图

▽▽▽


功能结构规划图

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土地利用规划图

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景观系统规划图

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道路系统规划图

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重点片区城市设计鸟瞰图

▽▽▽

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