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一卖到底 潘石屹清仓

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经过一轮又一轮的传闻与辟谣,潘石屹的“卖卖卖”最终还是水落石出。SOHO中国3月11日晚间最新披露公告承认,该公司目前确与海外金融投资者进行洽谈,探讨战略合作的可能性,相关洽谈可能会就公司的全部已发行股份作出全面要约。

承认洽谈

根据公告,截至3月11日,SOHO中国尚未就是否进行潜在交易作出决定,也并未与任何一方订立实施潜在交易的正式协议。

公告还披露了SOHO中国此前短暂停牌股票即将恢复买卖的信息。SOHO中国称,已向联交所申请股份于2020年3月12日上午9时起恢复买卖。

针对与黑石交易是否属实等问题,北京商报记者致电SOHO中国,得到的答复是以公告为准。

3月10日早间,有消息称“黑石集团拟以每股6港元、总价40亿美元的价格将SOHO中国私有化,有关交易细节预计将在未来几周内敲定” 。此报价较SOHO中国上日收市价2.98元高逾一倍,并表示SOHO中国的相关债务也将由黑石集团接管。SOHO中国由潘石屹和其妻子张欣创立,两人持有SOHO中国63.93%股权。消息称,与黑石集团达成协议后,两人打算保有小部分股份。

SOHO中国2019年中报显示,截至2019年6月底,SOHO中国的债务为人民币326.8亿元(约合47亿美元);现金流方面,账面持有现金12亿元,净负债率为44%。

这笔买卖似乎很划算。据了解,2018年,SOHO中国公司经营业务产生现金13.83亿元,减利息净支出8.09亿元,减所得税支付2.12亿元,经营活动净现金流3.62亿元,回报低至约0.6%。而根据数据显示,2019年上半年,SOHO中国平均借贷成本约4.8%,而据潘石屹此前透露,总价约78亿元的自持物业回报率是3%,这也就意味着租金回报率还赶不上银行贷款利息。

此外,SOHO中国的债务问题也值得关注。2019年中报显示,截至去年6月底,SOHO中国的投资房地产价值为87.8亿美元。根据半年报,截至2019年6月30日,公司总借贷177.61亿元,其中将于一年内到期的负债20.53亿元,五年以上到期的债务116.92亿元。期内净负债率为44%,较上年末增长1个百分点。而公司同期现金及等价物只有11.5亿元,根本无法覆盖短债。

受此消息刺激,SOHO中国股价于3月10日上午开盘后迅速拉升,至当日上午11时12分,股票开始停牌。临停前,SOHO中国股价报4.1港元,涨幅高达37.58%,市值约213亿港元,而这也是SOHO中国股价自2018年6月以来的高点。

铺垫已久

黑石集团并非首次出现在与SOHO中国有关的资产出售传闻中,SOHO中国的“卖卖卖”也并非一蹴而就。

自2014年至今,不完全统计显示,本次交易之前,SOHO中国已经套现的资产高达300亿元。

2014年,以82.8亿元出售上海的SOHO海伦广场、SOHO静安广场以及凌空SOHO部分物业;2015年,以84.93亿元出售所持上海外滩国际金融中心8-1地块50%股权;2016年,以32.2亿元出售上海的SOHO世纪广场;2017年,以85.8亿元出售上海虹口SOHO以及凌空SOHO剩余物业面。

2018年3月的业绩发布会上,面对不断被追问的“逃离中国”,潘石屹才明确表示未来不再出售资产,但曾经以持有型物业著称的SOHO中国,这个时候只剩下最核心的八大资产——北京的望京SOHO、光华路SOHO 2期、前门大街、丽泽SOHO,以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO和SOHO天山广场。

一个月后,SOHO中国原总裁阎岩加盟黑石集团,出任集团亚洲房地产部董事总经理一职。

随后的2019年10月,有消息称,包括黑石集团在内的买方团计划接盘SOHO中国的3处项目。随后该传言进一步升级,称SOHO中国考虑以80亿美元出售北京和上海两地的至少8座办公大楼,资产总价值约达500亿-600亿元,拟出售项目几乎是SOHO中国的全部物业“家底”。买家团方面,包括黑石集团以及新加坡国有控股的GIC公司,有意收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3,以及在上海的SOHO复兴广场。

受此消息刺激,SOHO中国曾出现一日盘中大涨27%的纪录,但随后SOHO中国发布公告否认了这一传闻。

密集注册海外公司

仅仅两年,同样是3月的年报季,在中国尚未取得疫情抗战全面胜利之前,SOHO中国推翻了两年前的表态,不仅承认“接洽”,来自多个维度的信息显示,此次潘石屹和张欣在中国境内业务的抽身将更为彻底。

与SOHO中国资产“卖卖卖”不断相对应的是,潘石屹与张欣已密集注册了众多海外公司。

天眼查数据显示,从2019年12月18日至2020年1月14日,潘石屹一个月内注册了7家公司,且公司股东均为注册在境外的公司,注册资本从150万元至2亿元不等。

除了天津润石的经营范围涉及科研开发之外,其他6家公司的经营范围出奇一致,涵盖企业管理、经济贸易咨询、机动车公共停车场服务、出租办公用房等。7家新成立公司背后100%控股的大股东均为香港、台湾公司,也查询不到实际控股人的蛛丝马迹。

实际上,潘石屹长期热衷于购置海外物业。2011年开始,潘氏夫妇通过家族信托投资了大量海外资产,先是斥资7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼,后又花费6亿美元收购曼哈顿公园大道广场的49%股权,接着耗资7亿美元联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权。长子潘瑞也成立了Estates房地产公司,拥有多个大型地产项目,其中包括首个由华人主导的英国公寓品牌UNINN。

去年11月29日,潘石屹曾经再一次对“卖卖卖”公开表态:“房子建在这里,我是带不动的。说我跑了都是谣言。”

北京商报记者 董亮 荣蕾

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