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农用地“转性”审批权下放,这些地区的土地市场迎来利好

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国家下放农用地转建设地审批权至省级决策层,审批工作压缩,促进土地“转性”加快,有助于活跃土地市场,推动城乡土地市场共同发展。

3月12日,国务院发布《关于授权和委托用地审批权的决定》(以下简称“《决定》”),提出在严格保护耕地、节约集约用地的前提下,进一步深化“放管服”改革,改革土地管理制度,赋予省级人民政府更大用地自主权。

具体来看,《决定》主要提出两点。其一,将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。

其二,试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。

当天,自然资源部也发布相关文件,委托试点省份自然资源主管部门必须遵循严格保护耕地、节约集约用地的原则,按照法律政策规定及审查标准规范进行用地审查。

对涉及占用永久基本农田的,应当符合中央文件和部文件规定可以占用永久基本农田的重大项目范围。

此类土地政策改革,不仅能让相关永久基本农田转为建设用地的节奏加快,也有助于土地市场的高效率发展。

值得注意的是,《决定》中指出,国务院设定了首批试点省份,即北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆,试点期限1年,具体实施方案由试点省份人民政府制订并报自然资源部备案。

这意味着,试点的八个省市,在农用地改建设用地时,已经在省级层面具有审批权。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向界面新闻记者表示,政策从客观上支持了试点省市建设用地的供应,赋予农用地更多的权限,进而有助于保障包括基建、城市建设和地产发展等方面的用地需求。

此次试点的八个省市,主要集中于京津冀、长三角和粤港澳三大城市群,本身土地供应需求较大。

北京今年计划供应土地总量3710公顷,与去年基本持平。广州全市计划供应建设用地总量为2028公顷,共计372宗。南京这类二线城市计划供地总量也在3000公顷左右。

不过,从去年全年土地市场来看,全国推出土地量同比微涨2%。一季度供求同比下滑,二季度出现短暂回暖,而三四季度持续保持低迷状态。

诸葛找房在去年房地产年报中指出,2019年土地市场整体供需两弱,市场整体低温运行。

土地供应是房地产市场活跃的源头。2019年开始,重点城市持续加大租赁住房、共有产权房、保障房用地供应力度,保障刚需宅地供应,预计今年加大土地供应的趋势不减。

此次政策从短期来看,促进了耕地和农用地向建设用地的转变,赋予省级更大的权限。“从长远来看,该政策或将为后续土地拍卖提供更多的土地供应,活跃土地市场,同时有助于稳定房价。”严跃进表示。

华创证券在一份报告中指出,此次改革的影响将有利于优势地区获更大空间和更高质量的发展,同时也利于“稳地价、稳房价、稳预期”。

其中落实到房地产行业而言,主要针对于一二线城市或者经济发展较快城市,后续此类城市发展的土地使用需求和土地供应指标之间将得到更好的匹配。同时在这类核心城市重点布局的头部房企,也可能获得更多土地资源。

不过,此次政策虽下放了审批权,但不意味着农用地及耕地的减少。在农用地转为建设用地的同时,也需对农村闲置用地的复垦,保证所在城市的耕地面积不减少。

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