房企巨额融资频现：行业收并购加速度？

3月16日，上交所披露，绿城中国（3900.HK，简称“绿城”）拟面向专业投资者发行不超过170亿元公司债，募资计划已获受理。这是流动性宽松下，房企百亿级融资现象。除了绿城，今年1月份，恒大（3333.HK）发债总规模达到了461.2亿元。

以绿城为代表的央企背景房企拿到了“百亿级”融资，以恒大、万科(000002.SZ)、融创（01918.HK）等为代表的龙头品牌房企也获得了资本市场大力支持。3月11日，万科A发布公告，2020年面向合格投资者公开发行面值总额不超过人民币90亿元（含90亿元）公司债券（第一期），并以2.60%的利率创下今年境内外房企融资利率新低。民企融创融资利率也创下新低，1月8日，融创宣布发行2025年到期的5.4亿美元优先票据，发行利率6.5%。3月13日，证监会发文表示，恢复审查融创发行公司债申请。

新一轮圈钱潮意味着投资扩张升级。绿城中国一名知情人士对记者透露，公司最近在看地，“急着花钱”。然而，并不是每一个房企都是“幸运儿”，由于过去2-3年的激进扩张，即使获得部分融资，也难以改变企业仍然处于“高杠杆”运行状态的现实。

对此，同策研究院首席分析师张宏伟预计，本轮的市场调整期就是收并购的最佳“窗口期”，市场格局也会因为收并购加速变化，市场集中度也会迅速提升。以央企为代表的房企，以及以万科、融创等为代表的龙头房企或将主导本轮市场变化趋势。

行业收并购信号

同策研究院一份报告显示，按照央行对2020年房企融资的定调，今年应该会按照“授信集中度”原则进行，所谓“授信集中度”原则，也就是以绿城为代表的央企国企和以万科、融创等为代表的龙头品牌房企，这些房企可以获得更多的资本市场支持。比如，3月17日，广州越秀集团股份有限公司3宗中期票据被交易商协会接受并获准注册，金额合计88亿元。

一般而言，拿到“百亿级”融资的市场阶段往往是资金面相对宽松的阶段，但是这一轮情况已发生变化。一名金融行业人士分析指出，与2017年房地产进入上升周期的百亿级融资潮有所不同，今年房企面临的市场环境已接近四面楚歌，销售回款端与投资端环境已变得复杂。

张宏伟指出，以绿城为代表的央企国企和以万科、融创等为代表的龙头品牌房企的融资成本与规模优势，或将推助他们成为收购的主角。很显然，被收购方也就是“授信集中度”原则以外的、以及杠杆率较高的“裸泳”房企。

最近发生的一个典型案例是，2020年1月13日，世茂宣布与福晟集团展开全面战略合作，共同组建世茂福晟这一平台公司。如今，具体的“合作方案”还没有正式对外公布，世茂对于福晟集团的“改革”先从管理架构入手。3月18日，据启信宝工商资料显示，福建福晟法定代表人由潘伟明变更为许幼农，而许幼农于2001年加入世茂至今。与此同时，福建福晟的高管层以及福晟旗下建筑公司福建六建集团有限公司高管层也发生一系列变更。最终，福晟集团原有管理层除潘俊钢、吴继红转职世茂福晟外，其他悉数离职。世茂对福晟集团的重塑还在进行中。

一名上市房企人士表示，从收并购角度来看，民营房企要想规模继续做大，也必须抱团或者 “大鱼吃大鱼”，甚至“蛇吞象”，这是当前市场环境下另外一种收并购类型。

激进派的今天

上述业内人士同时指出，日渐金融化的房地产行业，资本市场更关注房企的利润增速、融资规模与负债结构等各项指标，而非规模增速与战略布局。反观2019年在房地产收并购市场上关注度较高的企业，如世茂这样的企业自去年就开始向业内抛出收并购的信号，正是由于其经过2017年-2018年一个调整周期，将利润增速、负债结构等做到优于同业的结果。

世茂在2019年前三季度销售金额与销售面积均获得较大涨幅，重回行业前十。房地产行业前三季度净利润整体增速在12.76%前提下，央企、国企背景的房企净利润增速水平远超民企，保利地产（600048.SH）前三季度净利润增速34.08%，万科前三季度净利润增速30.43%。相比之下，绿城中国净利润增速水平不高，但该公司2019年下半年在售项目开始增加，并有部分2018年销售的项目在2019年年底交付。从销售回笼情况来看，绿城中国2019年1-12月的合约销售金额约为人民币2018亿元，正式迈入2000亿房企阵营。

联系近期绿城中国的拿地举动，以及该公司董事会主席张亚东2019年年中接受媒体采访时抛出的两个2000亿目标来看，绿城中国已经迈开扩张步伐。此前，张亚东表示，“2019年下半年绿城中国将通过加大参与招拍挂和收并购力度，力争达成全年新增货值2000亿元；（2019年）下半年整体可售货源约为1060万平方米，整体可售货值约为2263亿元，力争达成全年2000亿元销售目标。”目前绿城中国2000亿销售目标已达成，2000亿货值储备是否实现有待2019年年报揭晓。

事实上，房地产市场不断有收并购案例浮出水面。今年以来，除了福晟集团被收购既成事实外，日前旗下4只债券停牌的协信集团也陷入被收购传言。协信集团曾经与龙湖、金科齐名，跻身重庆前三，近期危机接连爆发，旗下子公司协信远创47亿元债券有部分面临违约风险。协信远创名下存续6只债券，总规模47亿元，其中14亿元债券将于一年内到期。目前，协信远创和债项评级均为“AA”。

截至2019年6月末，协信远创总资产821.42亿元，总负债649.28亿元，其中流动负债347.19亿元、短债46.18亿元、应付票据和账款43.17亿元、其他应付款项63.58亿元。而截至2019年6月末，公司货币资金只有43.77亿元，并不能覆盖短债偿还。

上述业内人士指出，在过去2-3年内激进扩张的房企，即使在金融宽松阶段获得融资，也难以改变企业仍然处于“高杠杆”运行状态的现实。

正如福晟集团在2017年用高杠杆模式进行高速扩张，2019年销售瓶颈导致资金链断裂。进入2020年以后，高速运转的模式戛然而止。