网易首页 > 网易海南房产 > 正文

绿城定下5000亿销售目标,盈利能力待考

0
分享至

近期在土地市场频繁拿地的绿城中国(03900.HK)在3月23日发布了2019年年报,营业收入不达预期,不过利润增幅表现不错。

根据绿城中国年报,公司营业收入人民币615.93亿元,同比增长2.1%;除税前利润人民币99.53亿元,同比增长25.9%;归母净利润人民币24.80亿元,同比增长147.3%;股东应占核心净利润人民币43.36亿元,同比增长14.2%。每股基本盈利人民币0.55元,末期股息每股人民币0.30元。

“绿城正在制定五年发展规划,预计到2025年冲击5000亿的销售目标”。绿城中国董事会主席张亚东业绩发布会上表示。绿城中国显然希望重新回到规模赛道,进一步提高自己的市场占有率。

净利润率同行中偏低

年报显示,2019年绿城中国取得总合同销售人民币2018亿元,较上年增长29%,对应取得总合同销售面积约1027万平方米。其中归属于集团的权益金额约为人民币768亿元,较上年增长38%。

除了重资产地产销售外,绿城中国旗下代建板块累计取得合同销售面积约505万平方米,合同销售金额约人民币664亿元。

2019年,绿城中国合同销售超过50亿元的单个城市有9个,其中杭州、宁波及北京分别录得合同销售超过100亿元,这些城市也是绿城中国一直深耕的城市。

从去化情况看,绿城中国保持了业内较为平均的去化水平,投资项目整体去化率68%,其中一二线城市去化率达70%。同时,绿城中国总体销售回款率维持在87%,这个水平在业内中等偏上。

在土地获取方面,绿城中国正在逐渐加速自己的项目投资。截至2019年末,绿城中国新增54个项目,总建筑面积约1236万平方米,总土地成本691亿元,其中绿城中国支付的为523亿元,预计可售货值为2057亿元。

截至2019年末,绿城中国共有土地储备项目142个(包括在建及待建),总建筑面积约3873万平方米,其中按照权益计算约为2240万平方米;总可售面积约为2648万平方米,权益可售面积约为1521万平方米。

得益于并购和城市更新的项目拓展,绿城中国楼面地价平均成本约为每平方米人民币6119元,其中一二线城市土地储备总可售货值占比达73%。

“我们去年一共收并购17个项目,参与了7个城市更新项目,给我们降低了土地成本。”张亚东表示。

从资金情况看,绿城中国保持一贯的稳健,于2019年12月31日,银行存款及现金(包括抵押银行存款)为人民币518.94亿元。净资产负债率为63.2%,低于行业水平。

融资成本看,绿城中国总借贷加权平均利息成本为5.3%。第一财经记者梳理发现,绿城中国2019年新发境内债平均借贷成本4.48%,比上年5.46%下降0.98个百分点。

不过,绿城中国的毛利率和净利率依旧不及同行水平,其中毛利率25.39%,净利润率6.35%,两个指标都不及同类公司,净利润率水平更是处于同业较低水平。

“今年结转的利润几乎都是2016、2017年拿的地,17年之前拿的地,之前没有限价,后来限价了。”张亚东对此表示。

高盛研报显示,下调绿城中国目标价8.5%,由11.8港元至10.8港元,维持“中性”评级。

该行称,绿城去年核心盈利同比跌4%至30亿元人民币,符合该行预期。虽然潜在预售增长加快,但该行认为其历史负担,即3年前收购的低利润项目及资产减值在短期内难以消除,而且也没有快速或简单的方法可以提升营运效率,故两者对其盈利能力改善构成压力。公司盈利增长状况仍逊于较强的同业,股本回报率也接近同业中最低。

由于营业收入和利润的结转指标不及预期,绿城中国股价在3月23日暴跌,报收7.08港元,下跌14.60%。

5000亿规模诉求

“公司正研究未来五年发展规划,绿城接下来将聚焦重资产、轻资产、绿城+这三大板块。

其中代建业务(绿城管理)规模,预计2025年将达到1500亿元规模,而这三大板块至2025年的业务规模预计将超过5000亿元。公司未来希望降低对房地产业务比重,适当压低重资产板块依赖度,对其增速进行适当控制。”张亚东在业绩会上发布了绿城中国新一个五年计划。

根据绿城年报,2020年,绿城集团预计整体可售货源约1,696万平方米,整体可售金额约为人民币3,583亿元。其中,投资项目可售货源约1,045万平方米,可售金额约人民币2,674亿元(其中2019年存量房源可售金额约为人民币635亿 元,预计新增可售房源金额约为人民币2,039亿元)。绿城集团代建项目预计可售货源约651万平方米,可售金额约人民币909亿元,约占2020年集团整体可售货值的25%。

从城市分布看,绿城中国的项目继续聚集在一二线城市销售,一二线城市可售货源约772万平方米,可售金额约人民币2,124亿元,占2020年投资项目可售金额的79%。

从绿城近期的拿地可以窥见,其对规模的野心。今年2月,以绿城中国名义就在全国多个城市拿下土地,总价超170亿(非权益口径)。

资金端口看,绿城2019年先后发行3笔美元债,合计11亿美元,其中6亿美元的1年期美元债利率为4.55%。在境内,绿城共发行20亿公司债,46亿永续中票、酒店类CMBS、供应链ABS以及房屋租赁公司债。仅公开数据看,绿城融资超过200亿。

张亚东进一步指出,重资产板块中,绿城小镇是绿城中国看重的一个板块,2019年落地了30个项目,布局15座城市,这些项目正逐步成为公司高质量发展的重要增长极。2020年,绿城要要拓展不少于12个小镇项目。一般而言,小镇类项目都属于政府产业勾地,这成为绿城中国降低土地成本的重要砝码。

较为频繁拿地背后,实际上是绿城中国此前土地储备不足。该公司2018年财报显示,截止期末累计建面3247万方,存货同比2017财年减少超过70%。这让绿城中国不得不花大力气弥补库存不足。

也有多位开发商认为,今年2月的土地市场实际非常火爆,认为并不是一个合适的窗口期,接下来的利润兑现,绿城中国同样值得关注。

克而瑞数据显示,2019年绿城新增土地价值884亿,位列TOP9,高于绿城销售排名;而2018年绿城新增土地价值578亿,位列TOP20。

根据绿城中国在发布会上提供的数据,今年将有38个新项目开放跟投, 178个存量项目明确中长期激励。并持续推进“绿城AI” 大运营体系建设加强纵向管控和横向协同,进一步提高运营效率。

此前,张亚东曾对媒体表示,绿城从拿地到销售,平均需要14个月。行业的大多数企业平均周期却只有8个月,有些甚至能做到两三个月就能实现销售。

虽然产品品质得到保障,但是较为低的周转率让绿城很难根据市场灵活调整战略,成为掣肘绿城进一步扩张的要素之一。而目前看,绿城中国的周转率依旧慢于同行。

按照规划,绿城将2020年的销售目标确立为2500亿,较2019年增长25%。不过,在全行业销售吃紧背景下,绿城显然还需继续提高周转效率,在产品与成本中寻找平衡,并增加自己的利润表现。

咨询热线:4001-666-163转3

免费接送 买房一站式服务

  • 意向楼盘:
  • 姓名:
  • 手机:
  • 人数:
  • 什么是直通车
相关推荐
热点推荐

男子住院清单出现一天92小时计费,怒讨说法,医院的解释亮了

美食沸点
2021-05-09 18:21:08

1-1到2-1!尤文爆冷+反弹!C罗冲击前四+联赛金靴:只剩下4场决战

如风侃球
2021-05-09 09:58:28

性感米色休闲裤,好身材穿衣服就是好看,这才是时尚该有的态度

珺珺爱美
2021-05-08 11:52:55

为何我国大力发展被誉为“垃圾电”的风电,西方国家却纷纷抛弃?

卞晴娱乐助手
2021-05-09 01:45:09

印度疫情大爆发原因找到,一组照片曝出大秘密,连拜登都没了脾气

霹雳火军事
2021-05-08 18:53:14

老戏骨关海山,被发现时身体已僵硬,众妻女大闹灵堂只为争夺遗产

小聂生活
2021-05-08 20:36:33

五十岁男子当街痛哭:守不住寂寞被女人骗财骗色,害了自己下半生

视点新闻
2021-05-09 13:20:55

为证明时间不存在,一女性在洞穴中住130天,结果怎样了?

钟铭聊科学
2021-05-07 14:22:51

压不住了,周期股或将大爆发

独角兽财经
2021-05-09 19:23:04

儿子出门快一年没回过家!微信不回打钱不收,父亲:最怕他出事了

斗城表里如一
2021-05-09 08:38:28

不等中国出手反击? 终于有人收拾法国了 美国驻华使馆公开道歉

张殿成
2021-05-09 11:01:43

姚策死后47天父母被告上法庭,杜新枝:我还她一家四口,她却置我死地!

娱八扒愚
2021-05-09 19:39:38

阿娇前夫赖弘国患抑郁症,暴瘦9公斤,坦言婚姻快毁了自己的人生

方舟先生
2021-05-08 22:59:32

天价!内马尔续约,年薪比肩C罗,穆帅或将6员大将扫地出门

体育委员刘老师
2021-05-09 07:59:52

刘恺威公布喜讯,工作室送祝福,杨幂无回应,网友恭喜凯哥

狗狗视角
2021-05-09 09:27:13

继1664、“夺命”大乌苏之后,又一款热销啤酒横空出世!

纳食
2021-05-08 10:14:27

《三十而已》戏份不多被关注,《小舍得》被耽误颜值,现实中很美

我们的百变生活
2021-05-09 11:41:30

欧盟更新!中国继续单列要求对等!

旅游圈大小事
2021-05-09 11:51:19

曾一线指导涉黑大案的“老公安”,已回家乡任省级领导

政知新媒体
2021-05-08 22:03:13

副局长在微信工作群中与女下属“求抱抱”,温州文成县:免职

澎湃新闻
2021-05-08 22:34:02
2021-05-10 00:01:08

海南房产

楼面价13868元/㎡,海口地价再被刷新!

编辑推荐
本月新盘
楼盘名称所在区域当前价格
楼盘名称所在位置价格

头条要闻

全城追豹!记者探访已回笼金钱豹:饿了很久

头条要闻

全城追豹!记者探访已回笼金钱豹:饿了很久

财经要闻

体育要闻

压抑久了!杨立瑜脱衣庆祝做闭嘴手势

娱乐要闻

杨紫穿粉色古装仙气飘飘

科技要闻

三大运营商被逼从美国退市:影响不大但意图明显

汽车要闻

售价超千万 瑞士"小厂"推400km/h电动车

态度原创

亲子
本地
旅游
公开课
军事航空

亲子要闻

央视曝光“毒童装”,价格不便宜还伤娃身体,不少家长都买过

本地新闻

在危险的边缘试探,海南交警有话说→

旅游要闻

云南有世界三大奇花!如白鹭展翅欲飞

公开课

马未都:这个部位长痣的人,注定不普通

军事要闻

缅甸宣布缅甸人民国防军等为恐怖组织