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穿越“火线”:海南龙湖的防火墙与平衡术

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“今年1月份,我们集中发力,基本上把全年的融资全部完成,应该说为应对危机做好了准备。”3月24日,龙湖集团首席财务官赵轶说。

资金安全是房地产企业的生命线。去年下半年以来,房地产业先后遭遇融资收紧、市场下滑、外部环境不佳、新冠肺炎疫情影响等种种挑战。在缺乏核心竞争力和均好性的前提下,任何一个短板都有可能致命。

危机到来时,市场参与者们各显神通。但像龙湖这样,在1月份就基本完成全年融资指标的情况,仍然极为罕见,尤其考虑到当前融资环境不佳的大背景。

这一轻描淡写的细节背后,是龙湖多年来练就的综合“内功”:均衡、稳健、安全、高质量。在市场向好时,龙湖并不是最为亮眼的一个;但在应对突发危机或周期更替时,龙湖能够保证以更安全的姿态“穿越火线”。


3月24日,龙湖发布2019年业绩公告。当年实现合同销售2425.0亿,同比增长21%,目标完成率达110%。

和以往一样,“亮点不多”成为这份年报最大的“亮点”。其中,速度与质量的平衡、规模与安全的平衡、城市布局的平衡、地产开发和多航道业务的平衡,在这份年报中体现得淋漓尽致。

各项指标全面向好

2019年中国房地产既有预期宽松、交投活跃的小阳春,也经历了资金监管从严后增速回调的冷静,最终以16万亿的销售额再创历史新高。

在这一背景下,强者恒强的“马太效应”再度呈现,但在企业层面,回归均衡、稳定的高质量增长,正在成为共识。

2019年,龙湖秉承稳健增长的目标设定,全年实现合同销售2425.0亿,同比增长21%,稳居行业前十。分区域看,长三角、西部、环渤海、华南及华中区域合同销售额,分别占集团上半年总合同销售额的34.0%、24.4%、21.6%、10.8%及9.2%。

同期,龙湖实现营业额1510.3亿元,同比增长30.4%;其中物业发展业务营业额为1407.9亿元,同比增长29.5%,交付物业总建筑面积1068万平方米。

盈利能力方面,去年龙湖集团归属于股东的净利润183.4亿元,减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润155.5亿元,同比增长21.0%。毛利同比增长28.5%至508.0亿元,毛利率为33.6%。

土地储备方面,受年初楼市“小阳春”带动,2019年一季度房企拿地积极性高,土地溢价迅速抬升。龙湖恪守投资逻辑与纪律,克制应对,耐心等待机会,集中在下半年多有斩获。期内新增90幅新地,新拓11城。集团整体土储布局优质、成本合理,约90%的货量集中在热点城市和价值区域。

2019年全年,龙湖新增收购土地储备总建筑面积为1731万平方米,权益面积1273万平方米,平均权益收购成本每平方米6186元。

截至2019年12月31日,龙湖土储总建筑面积6814万平方米,权益面积4742万平方米。至此,龙湖约90%的货量值集中在热点城市和价值区域,且成本合理,为后续的盈利增长奠定基础。

截至2019年底,龙湖已布局于全国范围内的55座城市,项目获取的区位既聚焦一二线城市,也围绕都市圈内城市群周边适度布局。单项目的开发规模也都控制在适当水平,为提升集团可售物业的周转水平奠定良好基础。

2019年,龙湖已售出但未结算的合同销售额为2535亿元,面积为1500万平方米,为集团未来核心利润持续稳定增长奠定坚实基础。

谨慎扩张与乐观预期

这一系列成绩的取得,是在低负债、充裕现金流、低融资成本的基础上实现的。也即,龙湖在稳健增长的同时,仍然保持着核心指标的安全。

2019年,龙湖集团保持了平均借贷成本4.54%的低位,平均贷款年限6.04年,净负债率51.0%,在手现金609.5亿元,现金短债比(在手现金除以一年内到期债务)4.38。一系列指标均维持行业内的较高水准。

对于“1月就完成全年基本融资”的情况,龙湖集团董事长吴亚军说,现金流不是危难时才考虑,而是要“天晴补屋顶”。

龙湖对于安全的考量,还表现在扩张时的谨慎和克制。

比如,在拿地中,龙湖是按照全年净负债率的控制来倒算,保持50%-60%的净负债率水平。同时还会根据资金链状况来调整拿地节奏,“龙湖总体上财务比较稳健,现金相对充裕,所以可以在土地市场相对冷的时候多拿一些项目,如果土地市场非常热,我们就会缓一缓。”

在销售目标的制定上,龙湖也从来不是“激进派”。2020年龙湖设定的销售目标是2600亿,仅比去年的实际销售额增长7.2%。即使考虑到新冠肺炎疫情对一季度的影响,这一目标也颇为“保守”。

龙湖集团CEO邵明晓表示,从1月下旬到现在,疫情对龙湖的供货、复工、销售,都产生了一定影响,但是总体上处在可控的层面。按照去年的预期,整体供货95%以上是能够顺利地供出来。所以,“全年2600亿的销售目标有信心完成。”

这一判断是建立在龙湖每十天做一次压力测试的基础上。吴亚军透露,这种压力测试证明了龙湖在危机中的生存能力,“在疫情比较严重的情况下,仍然可以保证公司能够比较正常的活着”。

实际情况要乐观得多。由于龙湖在武汉布局占比较低,供货占全集团的3%-4%。总体看,上半年个别项目可能会有一些压力,但是在未来几年,无论是供货还是交付,都没有特别大的影响。

龙湖有理由对未来的市场产生信心。据其监测,苏州、广州、深圳、成都、西安、沈阳、青岛等全国个地区的多个城市,3月以来均已出现市场复苏的迹象。按照邵明晓的判断,4月份的销售市场应该会回到正常的水平。

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