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穿越地产“白银时代”,海南龙湖步入稳健新十年

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世纪新十年之初,新冠肺炎疫情突袭。当地产行业受此影响传递悲观信号时,龙湖集团(00960.HK)董事长吴亚军将其看作一次“压力测试”。继去年实现2425亿销售额后,龙湖将今年销售目标定为2600亿,稳中有增。

“今年的指标,哪怕微弱,仍然要考虑有所增长。”在吴亚军看来,这就是强者的姿态。龙湖的底气,来自于过往几年的持续沉淀。从114亿到1510亿,上市十年,龙湖营业额完成超13倍增长。危难突袭时,便能产生一定的爆发力。

过去一年,龙湖在稳控负债率的情况下,机会性进入热点区域,将约90%的货量集中在高能量级城市。盈利能力、现金流等指标持续向好,迎来历史最佳的整体盘面。目前,集团已售未结转销售额2535亿元,可锁定未来业绩。

当地产结束蒙眼狂奔的高光年代,外部环境愈加风云变幻。地产下半场,龙湖掌握主动性的砝码在于坚守航道、苦练内功。通过培育地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务四大业务,在不确定的市场中,谋求确定性成长。

龙湖的新台阶

2020年3月24日,龙湖集团公布2019全年业绩。在复杂多变的市场及多元化竞争格局中,龙湖基于稳健的业绩增长,迎来历史最佳整体盘面。

报告期内,龙湖累计实现签约金额2425.0亿元,同比增长21%,稳居行业前十,全年签约金额目标完成率达110%;签约面积1423.8万平方米,同比增长15% ,签约金额及签约面积均创历史新高。

从销售区域看,长三角、西部、环渤海仍是龙湖业绩的主要贡献地。长三角、西部、环渤海、华南及华中区域合同销售额,分别占集团上半年总合同销售额的34.0%、24.4%、21.6%、10.8%及9.2%。

截至2019年底,在实现销售的49个城市中,龙湖在22个城市入围当地市场前十,7个城市签约金额超百亿元。长三角区域签约金额超800亿元,西部及环渤海区域签约金额均超500亿元。

一直以来,龙湖坚持有回款的签约,有利润的增长。期末,集团归属于股东的净利润183.4亿元,核心净利润155.5亿元;毛利同比增长28.5%至508.0亿元,毛利率为33.6%。核心税后利润率15.5%,核心权益后利润率10.3%,盈利能力稳步提升。

管理层对龙湖基本面颇有信心,并将今年销售目标定为2600亿。要知道,受疫情影响,百强房企2月同比销售大跌40%。在行业规模攀顶、疫情打击突袭时,唯有龙湖此类业务稳健、成长确定性高的房企有加码的底气。

“从市场反应和龙湖执行力来讲,虽然有些冲击,但整体可控。”龙湖集团CEO邵明晓称,目前,集团不需大幅调整供货、销售结构,基本上能够按照预定目标,顺利、平稳往前运行,全年2600亿销售目标有信心完成。

据悉,从2月下旬到3月中旬,龙湖集团216个工地,已经有96%复工;工地所需的10万左右劳务岗位,3月中旬已有96%全部到位。随着市场如长三角地区逐渐复苏,房企业绩有望稳步回升。管理层预计,4月份整个销售市场会回到正常水平。

民营房企样板

身处资金密集型行业,龙湖敢于逆势加码的底气,还在于集团多年稳健沉淀出的资本护城河。

2020年,疫情叠加偿债高峰年,现金流不足始终是悬在房企头上的达摩克利斯之剑。延期复工下,部分房企现金流只能维持两三个月经营。

报告期末,龙湖净负债率51.0%,集团有息负债中一年内到期债务139.3亿元,占总债务的比例仅9.5%。在手现金609.5亿元,现金短债比为4.38,而去年龙湖经营性收入102.3亿,完全覆盖利息支出。财务盘面持续向好,使集团在应对疫情时更加从容。

当下,融资环境趋紧态势不减,房企增量发债愈发艰难,资金成本节节攀高,成为吞噬利润的潜在“黑洞”。作为民营房企财务稳健的样本,龙湖期末平均融资成本仅4.54%,无论是境外美元票据,还是国内公司债券,龙湖均以长年期、低票息刷新业内记录。

2020年1月,龙湖发行6.5亿美元票据,其中2.5亿美金为7.25年期,票息3.375%,4亿美金为12年期,票息3.85%,创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。据悉,龙湖年初已完成全年基本融资,能顺利平滑疫情带来的波动。

得益于资本市场的优异表现,国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉给与龙湖的最新评级分别为“BBB”、“Baa3”、“BBB”;大公国际、中诚信证评、新世纪均给予龙湖“AAA”评级,集团得以成为行业内唯一境内外全投资级民营房企。

龙湖能牢牢稳住财务基本盘,与集团审慎的拿地策略密不可分。一般而言,土地成本占房企开支的大头,而龙湖坚持“不拿地王,不拿高价地”,以净负债率控制倒算投资额度,土地市场趋热时便稍加缓和,将净负债率保持在50%~60%空间。

去年,在城市群协同发展导向下,龙湖看准土地市场时机,全年新增90幅新地,新增土地总建筑面积1731万平方米,权益面积1273万平方米,环渤海地区、华南地区、长三角地区、西部地区及华中地区占比分别为25.2%、22.3%、21.5%、20.2%及10.8%。

截至2019年底,集团土储合计6814万平方米,权益面积4742万平方米,遍布京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等7个城市群的55个城市。项目区位既聚焦一二线城市,也围绕城市群周边适度布局,成本合理,为后续盈利增长奠定基础。

回归与重塑

“一个公司怎么确定自己的主业,其实是能力圈决定的,是时代机遇决定的。”业绩发布会上,吴亚军一阵见血地说到。当转型成为房企白银时代的“悖论”,龙湖不认为当下战略是多元化。在管理层看来,集团四大板块都是值得强化的主航道业务。

管理层坚信,地产行业“水大鱼大、蒙眼狂奔”的时代注定一去不返,回归、重塑成为共识。因此,龙湖将航道锁定至地产开发、商业运营、租赁住房和智慧服务,坚守“空间即服务”的战略,实现四大航道协同发展。

自2011年开始,龙湖就将每年销售回款的10%作为上限,投资持有型物业。2019年,龙湖实现物业投资业务不含税租金收入57.9亿元,同比增长41.5%。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为79.0%、20.3%和0.7%。

作为龙湖最主要的投资物业,期末龙湖商场租金增长31.9%至47.5亿元,累计开业商场数量39个,整体出租率98.5%,同店增长达到19%;商场销售额为267亿元,同比增长25%;全年平均日客流154万人次,同比增长23%。

受疫情影响,全国零售业遭到冲击。管理层称,对商户减免租金带来的资金影响,将于未来逐步消化。目前集团39个商场已全部恢复营业,今年商业推进计划不变,预计到2020年底,龙湖累计开业商场将达近50个,也力争实现60亿元的租金收入。

其它业务板块同样稳健生长。报告期末,冠寓累计开业房间数量7.5万间,租金收入11.7亿元,同比增幅150.6%,开业超过六个月房源的出租率87.3%;龙湖智慧服务营业收入42.8亿元(合并抵消前约50.0亿元),创新收入占比近50%,后续这一比例将持续提高。

得益于集团多维度优异表现,在美国《福布斯》此前发布的2019年全球上市公司2000强榜单中,龙湖跃居榜单第345位,较去年攀升149位。未来,龙湖仍将恪守审慎步调,洞悉时代发展趋势,在复杂多变的市场中稳健前行。

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