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日本楼市急冻!东京奥运村项目或将变成方舱医院

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奥运圣火刚从希腊传往日本没几天,加拿大和澳大利亚先后宣布退出今年的东京奥运,日本也终于松了口,延期举办已是板上钉钉。

“奥运延期的决定很正确,等疫情得到完全控制后再举办也不迟,但一年内完全解除疫情影响有点困难。”日本当地居民Kenichi Katsumoto表示。

新冠疫情犹如巨大的蝴蝶,在全球范围内扇起一阵大风。本想借东京奥运重振经济的日本也被大风拖拽,正面临着巨额损失。

“孤岛”晴海flag

东京奥运延期靴子落地,地处东京都中央区的“晴海FLAG(HARUMI FLAG)”也按下了暂停键,像一座孤岛般悬在那里,或将变成临时方舱医院。


这个专为奥运会而建的奥运村项目选址东京湾边,三面环海,属于人工岛建设。整个面积达到13.4万平方米,堪比三个东京巨蛋。

东京对这次奥运村的建设格外重视,项目建在了东京寸土寸金的黄金地段——距离银座站和东京站都在两三公里左右,还能在其北侧的七座建筑物内俯瞰银座地区,同时配套学校等建设。

在奥运红利面前,晴海FLAG一度炙手可热,吸引了一众投资者和房客的目光。

为建设这个大型项目,东京奥组委授权三井不动产、三菱不动产、野村不动产、住友不动产等十家日本不动产巨头,组成巨无霸企业集团,入局奥运村的开发和销售,该集团共计投入建设1000亿日元,如此大阵仗在日本前所未有。

去年4月,晴海FLAG的样板房刚对外公开,参观人数在一周内直逼1200组,就连后期预约也排到了6月底之后,可见其火热。

至于房客关心的价格,官方最初只公布大致价位在5000万日元至1亿日元/户。目前,该公寓价格在100万日元/平方米左右。这样的价格与周围同等地段公寓价格相比相对便宜。

据了解,奥运村周围公寓的价格在每坪350万日元左右。如住友不动产“Deuxtours”大厦,每坪为366万日元,“Bay Side Tower晴海”,每坪为396万日元,三井不动产“Park Tower晴海”,每坪为344万日元。

可以说,晴海FLAG作为政府承包项目,享尽了政府红利。一经销售,晴海FLAG就收到超出存量71倍的申请书,先期售卖的940套住房被抢购一空。

若没有疫情影响,不动产企业集团原本预计在今年3月下旬进行第二期售卖,将出售约2000套住房。

按照原本计划,拥有21座14至18层塔楼的东京奥运村将为奥运会提供18000张床位,为残奥会提供8000张床位。在奥运结束之后,这些公寓将会变成私人住宅,预计能提供5500套住房,其中4000套将被出售,1500套则用于出租。

但现在奥运村无法在今年10月如期交付,原定于2023年交房的预售住宅也成了未知数。

“当时很多房客是冲着周围学校配套购买的,如果延期交付,对购房者子女入学会造成一定影响。”日本投资专家陈意表示,“但与现房相比,晴海FLAG作为期房,还有3至4年的缓冲期。”

对投资者而言,抛开前期巨额投资不说,长期空置的奥运村也会给企业带来重创。

复旦大学国际关系与公共事务学院副教授张平认为,奥运延期可能导致不动产企业承担一定违约责任,另外时间成本以及相关不确定性对经济利益的影响还需推算。

除了晴海FLAG,涩谷站和港区虎之门为迎接奥运也进行了大开发。

虎之门-麻布台项目由日本森大厦公司开发,将建设21.4万平方米的办公空间和大约1400个住宅单位,未来预计有2万名办公人员和3500名居民工作和居住。

此外,该项目主楼设计高度约330米,建成后将超过位于大阪的阿倍野HARUKAS,成为日本新的第一高楼。

而涩谷站则被重新规划总建筑开发面积达到89万平米,已到了收尾阶段。去年开放了涩谷Scramble广场的Shibuya Sky(涩谷天际)。今年1月3日银座线涩谷站的建成剪彩,新的地下铁在涩谷站开通。

这些大型项目的投入,对周边房地产市场和旅游市场来说都是难得的机遇。但现如今,疫情让一切都往后推了推。

楼市何去何从

从历届奥运会之后的情形来看,携带“奥运光环”的楼市定将炙手可热。受疫情影响,今年的东京奥运充满了不确定性,楼市将何去何从也难作判断。

事实上,2020东京奥运已经不是日本第一次在奥运上摔跟头了,早在1940年,东京奥运会就因为二战被迫取消。

直到1964年,日本再次获得机会,随之而来的是经济迅猛增长、房价水涨船高。这一年也是日本经济和房地产市场的转折点。

从1986年到1990年,短短几年日本的房价就翻了三番,房价从1970年的6000美元/平方米一路飙升至1991年的6.2万美元/平方米。

但如此狂放的增长很快让日本迎来了房产泡沫。日本房价在此后二十年内平均大跌63%,六大城市跌幅高达76%。

《广场协议》签订后,日元对美元不断升值,央行又将基准利率降到2.5%,日本股市和房产的泡沫也就越来愈大。意识到问题后却只能是亡羊补牢,日本的房市和股市进入二十年之久的熊市。

尽管在进入21世纪时,日本房地产市场有重振旗鼓之势,但去泡沫仍在继续,真正好转还是在2013年申奥成功之后。

时隔56年,日本再次夺得举办东京奥运会的机会,从一定程度上振奋了市场情绪。是年以后,日本房价缓慢走出低谷,以每年5%左右的涨幅缓慢上涨。

根据日本不动产研究所数据,2013年至2015年,全国房价均价同比增长为9.2%、4%和8.5%;东京房价同比增长分别为5.07%、4.96%和4.12%。

随着奥运会不断临近,日本房地产市场变得更加活跃。

去年夏天晴海flag热销时,首都圈的新房价格曾有一波上涨。从日本不动产研究所数据来看,首都圈房价在晴海flag开售的8月明显上涨至6405万日元/户,环比增长11.4%,成交量也有所上涨。

2019年新房均价较2018年上涨1.9%,达93.7万日元/平米。二手房的成交均价则连续7年上涨,期间涨幅达40%,均价约53.5万日元/平方米。

受到疫情影响,2月首都圈新房成交量减少超三成,是去年9月以来连续六个月下降,但平均房价约97.4万日元/平方米,同比还上涨6.9%。

价涨而量跌,陈意表示,其中原因之一是日本将人力物力集中于奥运村的建设,造成新房建设人力成本上涨,连带价格上升。

在二手房市场,今年全国2月成交量6962套,同比上升3.7%,是五个月来首次见涨。平均单价43.7万日元/平方米,同比增长2.9%。首都圈二手房成交3749套,同比大幅增加7.6%;平均单价为54.8万日元/平方米,同比上涨2.8%。

从去年和今年新房和二手房的数据来看,新房房价比二手房房价高了近一倍,成交量相对较低。事实上,日本城市化程度高,新房和二手房的成交比例一直处于三七分的状态。

就目前而言,疫情影响下的二手房的承压能力高于新房,东京圈整体的抗风险能力也相对较高。

可以预见的是,在疫情和奥运延期的外部冲击下,日本房地产市场在短期内难实现辉煌。“除非经济上有重大变化,现阶段日本房地产市场很难再有快速增长。”张平副教授称。

重振经济被延期

奥运延期对楼市的影响只是其中一个缩影,日本一心重振经济的热血更是被浇了一盆冷水。

从2016年第一版预算计划出台到最终敲定,日本举办此次奥运会经费达1.35万亿日元,包括永久设施在内的会场预算8230亿日元。这笔预算,政府承担1500亿日元,奥组委和东京都各自承担6000亿日元。

除了官方的预算,民间资金的投入同样不可小觑。

为满足奥运行期间及会后增长的航空需求,日本航空在去年5月斥资2亿美元推出了低成本子公司Zipair Tokyo。此外,日本航空还打算在奥运会期间向外国游客提供5万张日本国内线的往返机票。

酒店方面,日本九大城市也预计在2019年至2021年推出八万家酒店。去年9月,东京大仓酒店拿出10亿美元装修了一番,迎接奥运。

此外,东京奥组委确认目前已有30亿美元赞助费入账日本,赞助商包括阿里巴巴、可口可乐、三星、丰田等多家。在门票收入方面,此届东京奥运会所有赛事共有780万张门票,目前已累计售出448万张门票。据悉,这些门票明年依然可用。

现在日本要面临的问题多如牛毛:订单取消、八万名志愿者和八千名组委会工作人员、运营成本、奥运选手资格......复旦大学日本研究中心贺平教授认为,实体经济是否会遭受更大的重创还得观察,而与之相关的虚拟经济、财政和金融政策会不会产生更大的加乘效应更值得关注。

2019年,日本GDP以5.07万亿美元位列全球第三,但其贸易顺差大幅下滑超50%,第四季度的GDP环比初值萎缩6.3%,创下六年来最大降幅,也是日本经济五个季度以来首次下滑。

再加上日益严重的人口结构和老龄化问题,是日本经济向前的负累。2019年,日本人平均寿命83岁,65岁以上的老人,占据全日本总人口的28.4%。

面对老龄化和日本经济现状,Kenichi Katsumoto认为,现在的年轻一代应该肩负起责任,凭借其创新能力不断打破诸如国家、语言、文化、宗教的限制,为日本的经济增长做贡献。

日本本想借势拉动消费、创造就业、重振经济,还曾估算东京奥运会和残奥会或将带来近32.3万亿日元的经济效益。从申办成功的2013-2030年约17年间内,日本全国总计经济效益或将达32万亿日元,年均GDP推高9000亿日元。

而今,这些奥运效应都将延后。根据《日本经济新闻》,奥运延期叠加新冠疫情,日本GDP或将被拉低1.4%。《日经新闻》认为,推迟奥运会或将导致54亿至63亿美元的损失。

面对一系列蝴蝶效应,日本央行提前召开金融政策决定会议,稳定市场信心:将ETF(股票投资信托)、REIT(不动产投资信托)等年购入目标额往上提,还对中小企业提供融资援助,并时隔四年实施了买断式国债回购。

但筹备了七年的奥运终归是推迟了,叠加疫情影响,日本重振经济的计划也不得不推迟。不过,对日本经济的发展倒也不必过于悲观。

“日本经济属于外向型经济,其海外GDP的本国的三倍。”陈意认为,“只要国际疫情能尽快控制,日本经济不太容易遭到重创。”张平副教授也认为,未来奥运还是要举办,到时候的投资和消费拉动对经济也会产生提振作用。

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