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地产业"复苏":从武汉2月零成交到杭州3月环增20倍

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(原标题:地产行业“复苏”,房住不炒红线未松:四大维度数据解读,从武汉2月零成交到杭州3月环增20倍)

每经记者 包晶晶 吴抒颖

环比超20倍!

被压抑两个月的购房需求在杭州惊人爆发。而数据显示,这种以“零成交”为坐标的需求强势反弹并非发生在一个城市。

就在第一季度的最后两个交易日,武汉持续了68天的房地产“零成交”被打破,市场交易按下恢复键:3月30日当天成交50套、31日成交24套,随后成交量逐日放大,4月3日便突破百套达到130套。

在真正产生分化的3月,尽管全国50城新房成交量同比下降超40%,第一季度成交量创10年新低,但依然有杭州的绝地反弹,成交面积环比增幅2363.75%,“万人摇”重现江湖;深圳续写富豪故事,成交面积环比增幅279.91%,4200万元起价豪宅当日秒清。与此同时,一线城市土地出让金同比涨超4成,成交楼面均价同比涨超3成;第一季度房企境外融资净额1162亿元创下历史次高值。

相比之下,房企们第一季度录得的业绩有些惨淡,目标完成率均值仅13%,只能谨慎地公布10%左右的业绩目标;拿地总面积跌去3成,一些头部企业拿地金额从几百亿元速降至几十亿元。

3月杭州新房成交面积环比大涨2363%

第一季度全国房地产市场在疫情冲击之下显著缩量,但依然有城市出现复苏大反弹,深圳和杭州录得了惊人的环比数据。

一线城市中,据中原地产,3月深圳成交3152套,成交面积环比上升279.91%,同比微升6.27%。其中,南山太子湾云玺大厦,总价4200万元起豪宅开盘当日秒清;沙井万科星城3月7日启动认筹,288套公寓去化率100%。但后续供应量略显乏力,可售面积为261.23万平方米,仅较2月上升0.65%,共有6个新增预售项目,有7个楼盘入市(中原数据)。

北京在供应量方面更为窘迫。据中指数据,北京在2019年最后两个月集中入市了一批项目,同时大量需求得以集中释放。但今年1月起,获批套数开始走低,2月646套、3月2132套,推盘放缓客观上造成了北京回暖发力。3月北京成交面积仅17万平方米,环比增幅21%,同比下降67.48%。

3月全国主要城市成交情况 数据来源:中指院

新一线城市中,杭州反弹力度令人惊讶——环比增幅2363.75%、同比增幅75.13%,3月共成交2018套。若将含萧山、余杭、富阳、临安等纳入统计的话,杭州3月共销售7235套,销售额高达334亿元(中指院数据)。据不完全统计,3月杭州新入市项目60余个,其中不乏网红盘和“万人摇”,市场闪电般回暖,加之企业继续加大推盘节奏,4月成交数据有望延续火热。

成都、昆明、合肥等城市成交稳步放量。据克而瑞,成都近郊的江口水镇项目3天到访量超千组;“万人摇”项目重现——恒大天府半岛中签率不足1.5%。

不过整体来看,全国房地产市场缩量明显。据中指院初步统计,第一季度50个代表城市商品住宅月均成交面积约1410万平方米,为2011年以来同期最低水平。

大部分城市几乎都经历了1月略有下滑、2月受疫情影响大幅下跌的过程,形势最为严峻的2月,50城成交环比跌幅均在70%以上。随着国内疫情得到有效控制,叠加多地出台稳市场相关政策,真正产生分化的是3月——大部分城市交易规模低位回升,整体仍不及去年同期,同比下降超40%。

与此同时,全国百城商品住宅价格累计涨幅也探至近5年同期最低。

根据中房指数系统对100个城市的全样本调查:第一季度,百城新建住宅价格累计上涨0.18%,下探至2015年5月开启上涨行情以来季度涨幅最低值,较去年同期收窄0.37个百分点。

武汉某售楼处重启 每经记者 曹炳梵 摄

3月13城二手房成交量环比增长381.2%

受春节和疫情影响,前两个月全国范围内二手房需求均大幅减少。进入3月,各省市陆续恢复房地产中介线下带看业务,买卖双方入市意愿增强,价格环比止跌。

3月,易居研究院监测的13个城市二手房成交量为5.1万套,环比增长381.2%,但同比仍然下降28.6%。整个第一季度13城仅成交11.3万套,同比下降29.1%。

从具体城市来看,13城中除南京和深圳外,其余城市二手房成交量均出现了不同程度的同比下降。不过这并不意味着深圳、南京两地出现小阳春。回看2019年3月数据,两城二手房市场未出现小阳春,成交量基数低,因而同比数据表现为大幅度上涨,南京86.0%,深圳64.2%。数据来源:中指院

而第一季度再度加码人才政策的苏州情况恰恰相反,3月苏州二手房成交量为4623套,同比下降21.7%。从历史数据来看,2019年4月前后苏州二手房市场曾掀起一波小高潮,因此尽管出现反弹,但同比表现并不明显。

成交价格方面,据诸葛找房,3月100个重点城市二手住宅市场均价为15097元/平方米,环比微涨0.08%,同比上涨0.90%。

100个城市中,3月均价上涨城市55个、下跌城市44个、持平城市1个,涨跌城市数量基本与上月持平。从环比涨幅前十的城市情况来看,涨幅较大的城市以珠三角、长三角、海峡经济圈和东北城市的二线、三四线城市为主。

其中,承德、广州和长春分别位居涨幅榜前三甲;跌幅较大的城市主要以长三角、珠三角经济圈和中部城市的三四线城市为主。其中,唐山以2.64%的跌幅位居第一;吉林和鞍山分别以2.10%和1.85%的跌幅紧随其后。

一线城市二手住宅均价60055元/平方米,环比小幅下跌0.18%。4个城市中依旧仅深圳环比上涨,其余城市均下跌,其中上海环比下跌0.65%,跌幅最大;同比变化来看,北京跌幅最大,同比下跌6.62%。

但受疫情影响较弱的城市市场活跃度正在逐渐恢复,并有望带动均价上涨。记者观察到,3月以来上海二手房持续保持热度,核心区域不仅咨询及挂牌量重新回暖,在反弹和小阳春的预期下,价格上也现大幅松动。

一线城市第一季度土地出让金同比增加逾4成

第一季度,全国土地市场普遍热度减弱,但土地价格还是呈现稳步上升态势。

据中指院数据,第一季度,全国300个城市成交楼面均价为2325元/平方米,同比上涨11%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为4851元/平方米,同比上涨20%。

第一季度全国300城土地交易情况 数据来源:中指院

从城市维度看,投资回归热点城市的趋势渐渐清晰。第一季度一线城市的土地出让金、楼面价、溢价率都呈现出上涨趋势。前3月土地出让金为1710亿元,同比增加42%;成交楼面均价为9092元/平方米,同比上涨31%;平均溢价率为9%,较去年同期上涨2个百分点。

成交方面,第一季度,10个重点城市成交总量同比减少19%,宅地出让金总额为2608亿元,较去年同期上涨9%。一线城市宅地成交量同比下行,季度收金同比上涨超4成,其中北京收金672亿元居首位。

3月,10个重点城市中除北京外均有住宅用地成交,武汉以106万平方米成交量居首。1~3月,重庆、杭州、上海、武汉、成都5城市的成交量超过去年同期,重庆、上海、杭州分别以228万平方米、197万平方米、136万平方米的成交量排名前三位。

一线城市中,北京反弹较大。

3月北京住宅用地推出楼面均价为46298元/平方米,较上月每平方米增加18453元,量值为近一年来峰值。

北京某待建地块 每经记者 王佳飞 摄

值得留意的是,第一季度北京住宅用地推出楼面均价为32633元/平方米,同比上涨89%;成交楼面均价为37057元/平方米,同比上涨81%。第一季度,北京不限价宅地占比明显增多,成交的16宗宅地中共12宗未对销售价格进行限制,此类地块房企拿地积极性较高,助推成交楼面均价同比走高。

不过整体来看,第一季度全国300个城市共成交土地4353宗,同比减少18%;成交面积17151万平方米,同比减少23%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)1203宗,同比减少13%;成交面积6000万平方米,同比减少25%。

第一季度房企境外融资净额1162亿元创下历史次高值

第一季度是传统融资窗口期,房企通常会选择在这个时间段密集完成全年大部分融资计划。2020年,尽管房企销售基本面受到影响,但由于全球开启资金宽松周期,房企的融资境况反而要稍好于往年。

贝壳研究院数据显示,第一季度房企境内外债券融资合计约3944亿元,同比增长5%。中指院数据显示,第一季度房企海外债、信用债以及资产证券化融资金额为4083.8亿元,同比小幅增长1.7%,均录得近年同高值。

一个显著变化是境内债。华泰证券数据显示,2020年3月发行规模1180亿元,创出2016年7月以来新高,同比增长48%;3月净融资额达到829亿元,创出2016年9月以来新高,连续5个月为正。第一季度境内债发行规模1956亿元,同比小幅下滑0.4%。

第一季度,多家房企大额公司债获得放行,还有多家房企在申请大额发债的路上。2月20日碧桂园85.38亿元公开发行公司债,2月27日阳光城80亿元小公募公司债,2月28日万科90亿元公司债等均获通过。

3月3日,建发股份两子公司拟发债融资共80亿元;3月18日,荣盛发展拟申请发行120亿元公司债券;3月24日,世茂45亿元债券利率确定,最低3.23%;同日云南城投集团拟发35亿公司债等,境内债热度不减。

境外债则走出先热后冷的行情。1月创下发行量历史新高之后,3月中下旬又因为肺炎疫情引发中资美元债市场大幅波动,从而导致境外债发行量缩减。据Wind,3月房地产境外债发行规模为403亿元,环比增长57%,同比下滑9%。整体来看,第一季度境外债发行规模依然保持正增长,达到1947亿元,同比增长0.5%。

据华泰证券统计,由于房企今年1月境外债发行量创下历史新高,第一季度发行规模依然保持正增长;净融资额1162亿元,创下历史次高值(历史最高是2019年第一季度的1410亿元)。

随着大环境改变,今年一季度房企的融资成本也普遍有所回落。海外债平均融资成本为8.54%,与去年相比降低21个基点;信用债平均利率4.50%,与去年相比明显下降。从发展来看,海外债融资成本不断降低,3月融资成本7.89%,环比降低1.16个百分点;信用债3月融资成本4.21%,环比略增0.14个百分点。

具体来看,优质房企依然受益最多,房企之间分化明显。据华泰证券统计,优质房企(AAA房企)平均发债利率已经低至3.25%,低于2015~2016宽松时期的最低点3.28%;而AA+房企、AA房企的发债成本分别为4.94%、4.90%,环比分别上升97个基点、71个基点。

第一季度目标完成率均值仅13% 房企以价换量抢跑市场

今年第一季度房企的销售额在疫情冲击下普遍不容乐观。克而瑞数据显示,3月TOP100房企单月实现全口径销售金额7690亿元,单月业绩规模同比降低17%;从累计业绩来看,第一季度TOP100房企全口径销售业绩规模同比下降也近20.8%。

数据来源:中指院

头部房企同样未能幸免。第一季度,碧桂园实现权益合约销售额1008.8亿元,同比下降15.9%;万科合同销售金额1378.8亿元,同比下降7.7%;融创累计合约销售金额约达617.6亿元,同比下降22.7%。

四巨头中,仅中国恒大一家在降价促销的营销策略下实现增长,第一季度录得销售额1473.7亿元,同比增长23.2%。

销售额表现不容乐观,销售目标完成率同样受到影响。据中指院,第一季度大部分房企销售目标完成率均在13%以下,在22家公布的房企中仅有2家企业完成率超过了15%。其中仅恒大完成了年度销售目标的20%以上,而绿城、旭辉、弘阳、首创均不到10%。

这一数据也远低于去年同期。2019年一季度,房企销售目标完成率均值为18.3%,大部分房企的销售目标完成率均在25%以下,在41家公布的房企中有14家企业完成率超过了20%。

今年,多数房企提出的销售目标不仅增速大幅下滑,部分房企出于谨慎考虑暂停对2020年提出销售目标,还有个别房企下调销售目标。整体来看,房企今年目标增长率基本在10%左右,较2019年进一步放缓,且均低于2019全年业绩同比增速。

融创中国2020年销售目标为6000亿元,同比仅增长8%左右,而过去3年,融创中国销售额增速均在20%以上。华润置地2019年销售额增幅为15.1%,但2020年定下的销售目标是2620亿元,同比增长也仅8%。

新城控股则基于4000亿元可售货值提出了2500亿元销售目标,同比下降7.68%。2019年新城完成了2708亿元销售额,超额完成2700亿元目标。首创置业也调整了今年的销售目标至800亿元,而去年首创签约额就已达到808.1亿元。

较大的资金压力和对未来的不确定性,令部分房企选择以价换量。最明显的是中国恒大,去年全年,恒大合约销售均价为10281元/平方米,而今年第一季度,恒大的销售均价滑至8879元/平方米。

恒大自今年2月13日起率先实施全国所有楼盘“网上购房”,提供网上VR看房、网上选房、网上购房等一站式服务,以及最低价购买、无理由退房、多重购房优惠等权益使得恒大在市场情况相对低迷的情况下能够抢占先机。

融创的销售均价也有明显下降,其前3个月销售均价为13620元/平方米,而去年全年,融创的销售均价定格在14380元/平方米,即使有结构性推盘因素,融创以价换量的趋势依然明显。

据中指院1~3月房企销售业绩榜测算

遏制大反弹 房住不炒红线未松

第一季度,随着全球大环境的改变,供应端及需求端政策稍有松动,但房住不炒的基调不会被改变。

3月27日,中央政治局会议定调积极的财政政策要更加积极有为,稳健的货币政策要更加灵活适度。会议强调,要加快释放国内市场需求,在防控措施到位前提下,要有序推动各类商场、市场复工复市,要扩大居民消费,合理增加公共消费。

多家机构均预测2020年房地产信贷政策中性偏积极,坚决遏制房地产金融化泡沫化,严防信贷资金过度流向房地产市场。

同时,国务院将农用地改建权下放至地方政府,意味着土地审批权将由中央集中式转向地方精细化管控,更利于缓解核心城市供地紧缺的现状。

各地政府也“因城施策”,措施不断。

3月23日,武汉市住房保障和房屋管理局发布《关于支持房地产开发企业复工复产确保我市房地产市场平稳健康发展的六条措施》,全力支持房地产开发企业开工复产。此外,非武汉市户籍购房人因受疫情影响未能按时缴纳社保或个税需缓缴的,其缓缴期可视为连续缴纳,补缴时限不超过6个月。

截至目前,约50个省市在供给端出台了利于房企运营的扶持政策,主要涉及延期缴纳土地出让金、合理后延开竣工时间、降低房屋预售条件、为企业减税降费延缓缴纳期限等内容。

与此同时,银保监会多次强调要坚持房住不炒定位,防止资金违规流入房地产市场。1月3日,银保监会发布《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》,指出银行保险机构要落实“房住不炒”的定位,严格执行房地产金融监管要求,防止资金违规流入房地产市场。

2月21日,中国人民银行举办2020年金融市场工作电视电话会议,要求保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性,继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制,促进市场平稳运行。

3月3日,中国人民银行举办金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会,再次强调坚持“房住不炒”的定位;3月22日,在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上,银保监会表示坚决落实“房住不炒”的要求,促进房地产市场平稳健康发展。

海南省则再度升级“全域限购”,并限定即日起本地居民限买第三套房、新成交商品房地块须现房销售,成为疫情下首个限购收紧的区域。

而就在4月9日晚,深圳市南山区住建局发文严禁恶意炒作哄抬房价,遏制“喝茶费”“更名费”进一步蔓延。如前所述,刚刚过去的3月,深圳房地产市场录得了多项超高反弹数据。

中指研究院方面认为,短期行业政策环境在不违背“房住不炒”主基调的前提下仍存优化预期,预计第二季度房地产市场供需两端将逐渐恢复,价格保持平稳。

记者手记丨没有一个寒冬不会过去

在中国商品房发展史上,2020年是一个值得记载的年份。成交跌至冰点、市场前景一度不明朗,房企纷纷开启“现金流”保卫战——房地产行业在经历过非理性狂热之后,这场“压力测试”恰逢其时。

低谷是暂时的,复苏很快来临。随着“复工复产”逐渐推进,各地的房地产市场渐渐有了生气,土地投资回归正常,住宅成交也恢复热度,房企融资保持平稳,一切正在往好的方向走。

这或许是房地产行业新篇章的启幕之时。许多如今活跃的房企成立时间不过20年,短暂的市场波动,正是它们迎接挑战、抓住机遇的时候。如今“稳”字当头,房地产行业也开始沙里淘金,能够活下去、活得好,活得久的企业正在显示它的底色与实力。

没有一个春天不会来临。当熬过了寒冬,房地产行业将在“房住不炒”的主基调下,行稳致远。

记者:包晶晶 吴抒颖

编辑:陈梦妤

视觉:李世强

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