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海南,“离开”房地产两年之后

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不知不觉间,海南自贸区(港)建设已满两年。

两年前的4月13日,三十而立的海南收获一份“大礼”:党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区,支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设。

两年来,海南最显而易见的一个变化,就是正逐步摆脱房地产依赖。

从2018年实施“全域限购”开始,到上月正式推行“现房销售”政策,海南房地产调控不断加码,当地楼市也从红到发紫,转为波澜不惊。而随着房地产开发投资不断回落,过去两年,海南GDP增速也下降到全国平均增速以下。

那之后呢,海南该怎么走?

“全面经受考验”

受疫情影响,近段时间,不少地方蠢蠢欲动,试图为楼市调控松绑。誓言破除“房地产依赖”的海南,却选择在这个特殊的时间点反其道而行之。

3月7日晚,海南发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。其中两条规定最为引人注目:一是本地居民限购第三套房;二是新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度。

这也意味着,海南成为全国首个实施现房销售政策的省份。

这一调控力度超出许多人的想象。在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,“政策总体上以偏紧为导向,进一步体现了当前海南稳定房地产市场的决心。”

2018年对于海南楼市而言,可视为“转折点”载入史册。

“决不让海南变成房地产加工厂,以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖。”是年1月,海南政府工作报告中这样写道。

统计显示,这一年,海南先后发布房地产政策不下20次。其中,备受关注的“4·22”全域限购政策被喻为“全剧终”,成为海南楼市快速冷却的开端。

随着房地产调控不断加码,海南摆脱房地产“一业独大”的努力,在过去两年中效果可谓“立竿见影”。

对比数据显示:海南房地产投资占GDP比重已从2017年近一半,下降到2019年四分之一左右。

2018年,海南房地产销售面积、销售额下降37.5%和23.2%。到2019年,这两项数据又分别下降42.1%和38.8%。

数据来源:海南统计局

伴随房地产开发投资不断回落,过去两年中,海南GDP增速也下降到全国平均增速以下。

数据来源:海南统计局

2019年,海南GDP增长5.8%,剔除房地产业后则增长6.3%。今年1月16日,海南省省长沈晓明在作政府工作报告时坦承:“我们主动作为,坚持‘壮士断腕’调控房地产,结构优化的同时主要经济指标全面经受考验。”

不过,易居研究院数据显示,在全国31个省份中,2019年海南对房地产依赖程度仍然是最高的。

图表来源:易居研究院

正是因此,沈晓明谈到,“根除房地产依赖症还需久久为功”。

“一去不复返”

2018年之前,海南楼市曾经历“巅峰时刻”。

“我们未来几年要打造‘四季的候鸟’,你们要买房子赶快来海南买了,以后很难说价格会高到什么程度!”2015年全国“两会”期间,刚刚履新两个月的时任海南省省长刘赐贵,主动推介大家到海南买房置地。

这位“推销员”还给出几大置业理由:好沙、好水、好空气、好气候,以说明海南在生态方面的稀缺性。

这一幕,被媒体完整地记录下来。

彼时,房地产市场的重头戏是去库存。2015年海南政府工作报告提到,过去一年海南“开展房地产促销”,新的一年则要按照“消化存量、优化增量”思路,引导房地产市场加大结构调整力度。

时间来到2017年,也是全国“两会”,在海南代表团开放日上,当记者问到海南房地产时,刘赐贵回答:“海南房地产很好,很健康!平均下来每平米不到1万元,比较合理。”

在此之前的2016年,海南开始全面实施“两个暂停”——即限制土地供应及新项目报批报建,这也使房地产投资增长头一次维持在个位数水平。或许是这个“成果”,让海南一时乐观,没有预料到以后得用“壮士断腕”的力气,才能遏制住疯狂的楼市。

数据显示,2015年至2017年,海南房地产销售面积和房地产销售额双双高速增长。2017年,其销售额达到2713.72亿元,增速则达到82.1%,同时攀上顶峰。

这一年,海南房地产投资占固定资产投资比重达51%,房地产对经济贡献率也升至25.4%。在这种“一家独大”的产业结构中,房地产税收占到海南总税收49%,成为海南重要的收入来源。另有统计显示,海南岛外购房者占比将近八成。


数据来源:海南统计局

也是在这一年,海南省政府遭到中央环保督察组狠批:

财政过分依赖房地产,房地产企业指到哪儿,政府规划跟到哪儿,鼓了钱袋,毁了生态。

反馈报告下发后的第三天,在海南省委经济工作会议上,海南省委书记刘赐贵表示,要取消12个市县GDP、工业、固定资产投资考核,把生态保护列为负面扣分和一票否决项,并最终全面取消海南19个市县GDP、工业和固定资产投资考核。

再之后,2018年,当城叔在全国“两会”期间再次见到刘赐贵时,他斩钉截铁地表示,海南不能成为房地产的加工厂,未来“岛外想买多少,我们就建多少”的历史将一去不复返!

新动能在何方?

事实上,经济发展过度依赖房地产,一直是海南过往难以根治的“顽疾”。而在海南大学政治与管理学院研究员夏锋看来,历史证明,任何一个地区或城市,如果完全依靠房地产发展是不可持续的。

那么,海南发展的新动能在何方?

沈晓明此前表示,海南经济的出路在于“两条腿”走路:

一方面,今后海南要大力发展旅游业、热带特色高效农业、互联网产业等12个重点产业;另一方面,要大力提高消费在经济发展中的比重,利用好国际旅游岛的离岛免税政策。

海南是我国唯一的热带海岛省份,旅游资源丰富。国际旅游消费中心正是海南四大战略定位之一。不过,单单拥有资源显然是不够的,更好地实现“资源变现”,才能提升海南旅游能级。

早在2011年,海南国际旅游岛建设就列入国家“十二五”规划。海南省“十二五”规划(2011-2015)更提出,旅游业增加值占全省GDP比重要达到9%以上。然而,到2017年,这一目标仍未实现。

2014年至2017年,这个比例分别为7.4%、7.6%、7.6%及7.8%。

中国旅游协会理事、中国旅游集团有限公司专家委员会委员陈文杰曾表示,海南旅游产业发展迫切需要解决的问题是,怎样推出一个有吸引力、拥有良好体验感的休闲度假产品,怎样丰富产业体系。

在海南日前发布的重振旅游业“30条”中,也着重提出旅游产业要加快“核心吸引物”打造。

此前,一个备受关注的话题是赛马。

自2018年海南自贸区(港)落地后,外界关于海南开展“赛马博彩”的猜测就不绝于耳。近日,海南赛马运动相关规划即将出台的消息再度热传。不过,在最新出台的《海南省国家体育旅游示范区发展规划(2020-2025)》中,却并未出现与“赛马运动”有关的内容。

海南省文旅厅主要负责人此前回应:海南没有赛马运动的传统和历史,需要更加广泛的调研和论证,谋定而后动,目前没有《赛马运动发展规划》出台的时间表。必须明确,海南的赛马运动与“赌马”无关,坚决不搞“黄赌毒”。

应该说,这两年,从离岛免税购物政策一再放宽,到博鳌乐城国际医疗旅游先行区等旅游新名片出现,再到推进邮轮游艇产业升级等,海南旅游业正在起变化。

4月13日,海南谋划已久的旅游重点产业国有独资公司——海南省旅游投资发展有限公司正式开业,其定位是“海南省国际旅游消费中心建设投资发展运营商”。

从1988年建省办经济特区开始,30多年来,海南一直在探索适合自己的路。而过往的经历表明,这并非易事。这一次,海南还需要更多时间证明自己。

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