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建信住房部分接盘 青客断臂求生能否成功?

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“高投入、高负债、高成本,低产出,无利润,这就是行业现状,目前并无太有效的解决方案。”

长租公寓第一股——青客(QK)也难逃资金链断裂之困。这距离青客远赴美国纳斯达克上市还不到半年。

由于拖欠房东、租客的租金、押金,部分租客退租后租金贷问题待解,日前青客已进入登记房东、租客信息,梳理资产的阶段。

与此同时,青客位于徐汇区的绿地中心、源创社联合办公等多个办公地点也在近日出现租金连续两月违约的情况。

实际上,青客在2019年11月5日上市,同时也暴露了青客成立7年来巨亏20亿的现实,随着上市后的经营持续,青客负债持续增加,仅靠租金收入已覆盖不了整体运营支出。尤其是今年2月以来,随着疫情冲击与行业淡季的到来,青客全国房源中有2万多套空置。

上市半年不到,青客因拖欠供应商款项,拖欠房东租金和租客押金,以及租金贷问题,导致负债雪球越滚越大。在上市融资无法满足扩张的同时,青客还通过换股方式收购重庆满城、天津青春界,并将青春界公寓的房源在建行融资套现了3000万元,年化利率16%。知情人士告诉21世纪经济报道记者,建行答应为青客支付业主一年租金,租金利息6%。

然而,随着疫情发生,租客数量断崖式下跌,青客资金周转受到致命打击,创始人金光杰也因官司诉讼被限制高消费。

21世纪经济报道独家获悉,为了不影响租客目前的租住状态,建行旗下的上海建信住房服务有限责任公司(简称“建信住房”)进入接盘,目前已接下杭州青客5000间房源,并在上海、南京等城市做资产调查,挑选接盘房源。21世纪经济报道记者联系建信住房求证接盘一事,截至发稿时对方仍无回复。

4月16日晚间,青客发声明表示争取3个月之内逐步恢复正常。号称有10万间房源的青客断臂求生,能否成功走出资金危机漩涡?

资金链断裂

去年11月,青客成功登陆纳斯达克,筹资4590万美元。

据招股书显示,截至2019年6月30日,青客营业收入为8.979亿元,净亏损额为3.73亿元。过往两年,青客亦处于亏损状态,2017年、2018年净亏损分别为2.45亿元、4.99亿元。成立7年来,截至2019年6月30日,青客公寓累计亏损额为20.286亿元。

4000多万美元融资对于青客而言,不过杯水车薪。

4月15日,21世纪经济报道记者在青客位于上海嘉定区嘉戬公路某工业园区内的一个客户接待点(简称“嘉定客户点”)了解到,自4月11日以来,接待点每天都有不少房东、租客前来了解情况,要求青客解决租金、押金、租金贷等问题。为了维持秩序,园区所在社区的大治派出所每天均派工作人员到场协助。

一名青客负责对接客户的工作人员透露,事情的源头来自于房东。疫情期间,青客从1月15日到3月一直没有复工,部分房东因此没有收到租金转账,质疑青客资金问题,进而提出要收回房子;另外由于青客运营了7年之久,前期签约5年的房子部分已经到期,这些房东大部分均要求退房,牵涉到家具、家电等款项清算。

“公司账上不可能有很多现金放着。”这名员工表示,如果房子租不出去,青客收不到租金,账上也没有足够多资金一次性打给房东,只能慢慢转,希望通过打时间差,逐渐恢复正常。

按照此前的约定,青客每季度转账一次给房东,而租客是每月付一次租金,逐渐产生巨额现金差。

“高进低出、长收短付、短钱长投是青客模式的主要问题。”景晖智库首席经济学家胡景晖分析指出,长租公寓行业门槛低,高进低出形成不良竞争,容易导致公司亏损;利用时间差,租户上交租金是年付,而长租公寓公司给业主房租是月付或季付,形成资金沉淀用来扩张规模,存在风险;利用租金贷从金融机构贷款,形成资金池,带来了资金侵占、挪用、诈骗等多种风险。这是很多长租公寓不成功的原因。

知情人士透露,上述拖欠房东租金的问题始于青客去年10月底上市的时候,由于上市监管部门对上市企业有账面现金额度要求,青客把部分现金留在账上,没有及时转给房东,但上市后就陆续支付了,后来由于疫情导致再次延迟支付。

有的房东被拖欠租金四个月。与此前“爆仓”的多家长租公寓一样,青客的房东也会在房门上贴“通告”,请租客尽早搬离,或者直接换锁。

青客相关工作人员透露,目前公司会优先处理租客租金贷和押金的问题,已经解除一部分正常到期的合同。有的房东要求退房而租客租期未到的,青客建议租客换房子,继续支付租金和偿还租金贷。

青客主要是合租模式,一套房子往往有两三组租客,每组租客的情况不一样,处理起来也比较繁琐。青客房东端也面临大量亏损房源的问题。此前多家长租公司面临市场竞争,各家运营商均不惜高价抢房源,比如房源拿进来的价格,是按照房间满租的情况给房东4000元/月,但满租的租金只能做到3800元/月。一名房东反映,这是青客眼中的亏损房,这样的房子青客会受理房东的解约函。

长租公寓盈利模式悖论

青客在上市的同时也暴露了这家运营7年之久的分散式长租公寓企业巨亏20亿元的现实。此前业内就有一个说法是青客再不上市融资就面临巨大偿债风险。

在上市融资无法继续支持扩张模式时,青客转而通过换股方式收购重庆满城、天津青春界两家长租公寓运营商,企图在资本市场上实现二次融资。随着疫情发生,青客资金周转受到致命打击,创始人金光杰也因诉讼官司被限制高消费。

21世纪经济报道记者联系金光杰等多名青客管理层人士,电话均没有接听或收到回复信息。金光杰曾于上市后在接受21世纪经济报道专访时指出,分散式长租公寓单房模型是赚钱的,亏损往往是非现金型亏损,比如一间公寓第一年租金有30%的利润,按照当年市场估算应该是盈利的,但研发、利息、广告支出、会计准则等四方面造成的亏损是目前分散式长租公寓无法覆盖的。他更强调租金贷模式没有问题,启用高利贷等资金收房容易出问题。彼时金光杰已意识到市场下行,长租公寓的房源空置率也随之提升,他认为运营方在签约过程中有必要与业主、租客约定风险责任承担。

就在今年年初,有青客房东在网上曝光了青客拖欠3个月租金,青客甚至要求房东减租,青客资金链问题随之发酵。

青客在上市前后注册了不少新公司,用于与各种设备供应商签约,其中一家叫上海科彤实业有限公司,注册资本金100万元。这家公司与负责青客的保洁公司签约,拖欠了该公司2019年300多万元保洁费,至今没有付。目前据这家保洁公司负责人透露,已经终止了对青客的服务。而有租客反馈,青客目前用自己的团队做保洁,服务效果没有以前好了。

建信住房“债转股”善后?

据知情人士透露,上海市政府相关部门已经召集金光杰等讨论事情解决方案。

4月初,一名租客小万(化名)接到了青客客服的短信,大概内容为:青客与上海建信住房达成战略合作,即日起由建信住房作为公寓提供方提供住宿服务,并委托青客作为管理方。租客居住期间的各项费用结算给建信住房,青客此前与租客签署的《住宿服务合同》解除,双方互不追究违约责任。之前交的押金由青客转给建信住房。要求租客登录青客租房APP重新签订新三方协议。业内人士分析认为,建行“债转股”解决青客当务之急,这对多方来说是最好的结果。

根据年报披露,目前青客共与11家金融机构建立了合作,其中包括华瑞银行、网商银行等民营银行,贷款年利率在4.35%到8.60%之间,未偿还本金为7.567亿元。截至2019年财年末,青客租户中使用“租金贷”支付的租金比例为62.6%。

对此,房东东创始人全雳分析认为,疫情导致青客资金流动性受到致命打击,现在只能求助于政府和银行。反观建行本来就是青客债主,此时接盘青客顺势进入长租公寓领域;青客通过转让房源,短期内减亏。实际上,青客亏损还是不断在扩大,现金流越来越少。收取管理费也同样面临一个问题:过去每年都亏损三四亿,规模减少之后,已有的房源、能产生现金流的公寓如何抵消亏损?

最近一年来,寓见、乐伽等分散式长租公寓陆续爆出运营问题,行业短板不断暴露。胡景晖表示,长租公寓行业资金运作模式与国内目前资本市场的属性不匹配,行业亟需立法监管以及建立更完善的行业运作准则。

在全雳看来,分散式长租公寓从盈利模式来看,似乎是个死局,而此间频频出现严重资金链问题,都是和企业盲目扩张有关。他们通过规模化,最终实现资本化目的。“高投入、高负债、高成本,低产出,无利润,这就是行业现状,目前并无太有效的解决方案。”

青客已在危机漩涡之中,那些在合租边缘苦苦挣扎的优客逸家、美丽屋,及专做高端长租市场的湾流同样面临房东租金、租客押金的无力支付,他们又能撑多久?

截至发稿时,青客股价为12.50美元/股,总市值降至5.93亿美元,相比上市之初的市值缩水近3成。

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