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楼市又火了?小长假重点城市二手房日均成交量同比增六成

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(原标题:楼市又火了?小长假多地二手房成交量大增,北京日均同比大涨100%!真相是…)

来自某研究机构的数据显示,“五一”小长假(5月1日至5日)期间,重点18城市二手房日均成交量同比增六成,其中有14个城市同比增长,增幅最大的是北京,日均同比增长100%,1个城市(杭州)和去年同期持平,3个城市同比下降,降幅最大的为武汉,同比下降13%。

证券时报记者从多个房产中介处也了解到,“五一”假期北京二手房看房量、挂牌量、成交量都增加不少。

北京二手房成交量为何暴涨?这种现象能否持续?其他重点城市未来市场走势如何?

接受证券时报记者采访的业内人士认为,除了线下带看恢复、需求延迟释放外,4月30日北京西城学区政策变化是“五一”假期北京二手房成交量大涨的主要原因,预计北京5月份成交量环比增幅在15%以内。全国其他重点城市虽然4月成交量明显增长,但是在长期收入不确定、调控政策不放松的背景下,市场支撑力度不足、市场节奏依旧较缓,预计5月的市场将会自然回落,今年上半年的市场将明显弱于2019年同期。

北京:赶政策“末班车”效应明显

随着疫情得到有效控制,北京下调防控等级,大部分小区二手房带看恢复正常后,整体市场成交复苏明显。

中原地产研究中心的数据显示,“五一”小长假前4天,北京二手房网签139套,而去年同期网签数据是134套。

贝壳研究院的数据则显示,“五一”小长假(5天)北京二手房日均成交量900套,而去年“五一”小长假(4天)日均成交量是450套,同比大涨100%。

对于两个机构的数据差异,贝壳研究院首席分析师许小乐对证券时报记者说:“网签量代表的是过去的成交结果,有滞后性。我们用的是链家实时成交量推算的全市成交量。通常链家的市占率比较稳定,能够推算出全市成交量。”

对于“五一”假期北京全市二手房成交量同比大幅增长的原因,许小乐表示,除了线下带看恢复、需求延迟释放外,比较重要的原因在于4月30日晚上学区房政策的出台,西城多校划片使得部分家长为了教育的确定性加快入市,“五一”期间西城交易量同比和环比增长均超过100%,尤其是金融街和德胜片区。

不过,在中原地产首席分析师张大伟看来,今年和去年“五一”假期成交量可比性不大,因为去年4月15日国管公积金政策出台后,楼市已经从小阳春开始下调,而且“五一”假期只有4天,大部分人都出游,惯例成交量不会高。而今年比较特殊,由于疫情,大部分人未选择远游,前期积压的购房者的确不少,叠加西城学区新政,部分积压的需求在“五一”假期释放属于正常现象,市场正在快速恢复。

不管怎样,证券时报记者从多个房产中介处了解到,“五一”假期北京二手房看房量、挂牌量、成交量都不少是事实。

根据4月30日发布的北京西城学区新政,自2020年7月31日后,西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时,不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。这意味着“7.31”之前不在西城买房落户,就不能保证上之前对口的学校。该消息一出,不少家长和房主都坐不住了。

“从4月30日出政策到现在一周的时间,整个西城二手房挂牌量快超过去年全年的挂牌量了!”某房产中介小王对证券时报记者说,

另一家房产中介某知名学区的李店长告诉证券时报记者,该小区“五一”5天的成交量相当于4月一个月的成交量,大家都想赶末班车在7月31日之前落户。

西城不仅新挂牌房源不少,也有一些之前已挂牌房源上调挂牌价。

证券时报记者在链家APP上查询到,西城区金融街学区某小区里不到60平米的两居室,挂牌价在5月1日上涨了70万至总价900万,单价15.4万/平方米,该房源是2019年7月挂牌的,曾在2019年11月降价20万。

不过,证券时报记者从某房产中介发的他所在片区“五一”成交情况来看,大部分房源的成交价都是低于挂牌价的,有的最多低了42万。

“聪明的房东就不会涨,差不多就卖,想再扛着点的房东有可能就卖不出去。”房产中介小刘对证券时报记者表示,“7.31”之后西城的房价可能会略跌一跌。

对于西城学区新政的影响,V房CEO司智认为,西城学区整体比较均衡,所以受到影响不大。东城早就多校划片了,房价基本上没有受太大的影响。海淀均衡度最差,但实际上受的影响也不太大。7月31号之前西城的部分学区房会抢的比较厉害,之后会趋于平稳。

重点城市二手房市场4月已复苏

实际上,北京的购房需求在4月就释放明显。

中原地产研究中心统计数据显示,4月,北京二手房网签13161套,环比上涨75.6%,同比下降7%。张大伟认为,虽然同比数据下降,但目前看,4月下半月已经基本恢复到疫情前的平均水平。

“4月开始,北京二手房成交量增加,与网签之前积压的学区房过户等影响有关,学区房成交量相对活跃。整体看,市场有望在5-6月继续保持在1.3万套以上的水平。”张大伟说。

许小乐也表示,随着北京小区进出限制放松,二手房线下带看量快速恢复,4月北京链家新增带看客户量环比增加78.7%,同比增加0.5%。线下带看的逐步恢复带动二手房市场交易回归正常状态,4月北京二手楼市恢复程度已超去年同期水平。

从全国来看,由于疫情推迟的购房需求开始在4月快速释放,重点城市的二手房市场继续复苏。

贝壳研究院的数据显示,4月全国重点18城链家二手房成交量继续增长,环比增加43.1%,同比增加17.6%。其中,改善性需求释放节奏加快,成交面积在90平以上占比高出2.2个百分比,达到30%;三居室的改善房源成交占比连续两个月提升,超过30%。

改善型需求进场支撑4月的市场,成交量的大幅增长带动价格的止跌上涨。除武汉因3月无成交没有成交价格数据外,4月重点17城中有16个城市价格环比上涨,整体来看二手房价格上涨幅度不大,没有出现需求集中释放导致的房价快速大幅上涨情况。

不过,贝壳研究院指出,虽然4月的市场在继续复苏,但恢复力度并不大,表现在以下几个方面:

第一,4月交易量只有去年3月的85%。

第二,根据历史成交变化假设一季度缺失的需求延后到二季度释放,预计二季度的交易量同比增长可能达到40%,目前4月的成交量同比增长17.6%,不及预期。

第三,从周度数据看,市场的拐点已经出现,目前的成交量已经连续下滑两周,市场拐点较为明显。

贝壳研究院认为,虽然4月市场成交量有明显增长,但是长期收入不确定、调控政策不放松的背景下,市场支撑力度不足、市场节奏依旧较缓。从调价行为来看,4月18个城市中有13个城市涨价占比下降,比上个月增加了6个城市。深圳的调涨占比虽然较高,但是在金融政策调整后,业主预期也相应回落,调价中涨价占比下降。成交周期方面,4月客户成交周期拉长到56.8天,较去年同期增加13天,18个城市房源成交周期均超过120天,市场成交节奏依旧缓慢。从目前的市场预期和高意向潜在需求来看,除北京外,其他17个城市5月的市场将会自然回落,2020年上半年的市场将明显弱于2019年同期。

“因为北京西城学区政策发生变化,但西城的交易体量在全市并不大,在8%左右,且日度来看西城交易量已经下降,初步判断北京5月份成交量环比增幅在15%以内。”许小乐对证券时报记者说。

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