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六万人摇西溪公馆 杭州楼市失控了吗?

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959套房源,超过6万人报名摇号,冻结资金至少240亿元,这组数据汇集在一起,成了远洋西溪公馆为杭州楼市打上的“狂热”标签。

在2019年刚刚官宣常住人口超过千万的杭州,近6万人报名摇号,意味着大约每167人中就有1人参加了西溪公馆的摇号,这种情况在中国房地产历史上非常少见。

西溪公馆的工作人员介绍,由于报名摇号人数太多,项目组不得不在附近包下了一个网吧,来处理预售登记信息数据,还招了一批学生兼职,连夜处理客户资料。

西溪公馆的火热传导到了全国,有多位业内人士表示,全国各地的亲戚朋友于近期联络咨询是否有途径参与摇号,其中,绝大多数人对杭州的限购政策几乎一无所知,仅仅是希望“碰碰运气”。

这种热度是杭州楼市的全貌吗?并不尽然。

在西溪公馆的火热背后,一批新房项目鲜有人问津,据经济观察网不完全统计,自2020年2月至今,杭州200多个新推项目中,有超过100个新房项目出现流摇(登记人数小于供应套数,不需要摇号),其中不乏知名开发商打造的项目,如首开东城金茂府、龙湖葛洲坝景粼天著等。另一方面,二手房挂牌量也在持续创下历史新高,降价抛售屡见不鲜。

冷热不均下,杭州楼市将走向何方?还会有下一个七万人摇,八万人摇吗?

房票=彩票

“我在这儿坐着,就是近水楼台先得月,一不留神可能就摇中我了呢,翘半天班换一百万,这买卖谁也说不出亏来。”工作地点就在西溪公馆街对角大楼的陈煌(化名)从6月2日中午开始,就在西溪公馆的售楼处以及附近四处闲逛。

5月24日上午9点,西溪公馆的线上购房意向登记通道开启后,陈煌第一时间进行了登记,为了这次的摇号,他准备了自己、母亲以及老丈人的三张“房票”,东拼西凑拿出了摇号所需的资金共计160万元,其中包括了从朋友那里借到的50万元,“首套验资是40万元,二套是80万元,我自己是二套,只能去借点钱。”

西溪公馆与周边二手房价格的鲜明倒挂,是陈煌甘下重注的最重要原因,链家APP显示,售价2.8万元/平方米的西溪公馆周边,在售二手房住宅项目的价格在3.4万-5.3万元/平方米,即使按照最低价格计算,每平方米的价差也超过6000元。

而西溪公馆附近中介门店的工作人员介绍,周边大部分二手房项目的主力户型售价都在4万元/平方米,低价项目以超小户型为主。

这样的价差,意味着“摇到就是赚到”,而且,这份百万级的“大奖”很快就能兑现。西溪公馆现场的施工人员介绍,西溪公馆的施工已经进入最后阶段,如果不出意外,年底就能交付。

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西溪公馆项目现场 饶贤君/摄

巨大的套利空间,极低的门槛和总价,准现房的快速兑现预期,种种因素共同作用下,刚需者和投资客蜂拥而至。

经济观察网记者在西溪公馆售楼处偶遇了一位投资客,他自称用合法途径借用了超过50人的房票来“抽奖”,“冻2000多万,一周多的时间,中一套收益率5%,两套10%,合法的投资里,还有比这来钱快的嘛?这可比买彩票中奖率高多了。”

一股狂热的气氛笼罩在“西溪公馆”这个关键词之上,陈煌告诉记者,他添加了不少购房者微信群,几乎每个购房者都报名参加了西溪公馆的摇号登记,其中,有些购房者远在萧山、临平、富阳等区域工作,甚至有一些购房者的公司在杭州,但自己长期外派在其他城市。

西溪公馆的火热,与其超长建设周期中累积的历史原因息息相关。

2009年7月,浙江国恒以26亿元的总价拿下了未来科技城板块13和14两幅地块,宣布将在其上打造顶级高端精装住宅“西溪公馆”,定价为3.5万元/平方米。资料显示,浙江国恒大股东为北京国通高盛,实控人为时任安邦集团董事长的吴小晖。

然而,同年“国四条”发布,“遏制房价过快上涨”成为中央目标,其后,大量房地产限令推出,各地政府纷纷响应,在其后的数年时间,杭州楼市量价齐跌,定位极高的西溪公馆建设陷入停滞,到了杭州楼市复苏的2017年,西溪公馆成为了杭州当地著名的烂尾楼项目。

2019年,远洋旗下一家合资子公司通过司法拍卖获得杭州西溪公馆100%股权,限价被定在了2.8万元/平方米,且房源也以准现房形式入市。

楼市火与冰

西溪公馆的历史因素,让这起“六万人摇”的盛事具备了一些独特性和不可复制性,“全民抽奖”的狂热下,杭州楼市的另一面却显得有些冷清。

购房宝数据显示,5月杭州市区(含富阳、临安)新房供应量为19840套,而新房成交量为15341套,同比增长19.7%,在成交量持续回暖的同时,大批新盘却面临着去化难题。

据不完全统计,自2020年2月至今,200多个新推项目中,有超过100个新房项目出现流摇,其中不乏知名开发商打造的项目,如首开东城金茂府、龙湖葛洲坝景粼天著等。

其中,临安、富阳两区的新盘项目流摇率均在80%左右,而在主城区的约30个新推盘中,流摇项目达到10个,流摇率也超过30%,这些流摇盘的共同特点在于,与周边楼盘均价几乎持平。

没有价差红利,就没有摇号家庭,部分楼盘甚至出现了报名登记人数为0的现象。卖不出去的新房正在堆积,浙报传媒地产研究院的统计数据显示,截至今年5月20日,杭州商品房新房库存量已经超过11万套,与去年同期的8.2万套库存相比,多了2.8万套。

某房企的区域营销总经理表示,这些现象可能代表了杭州市内真正急切买房的刚需群体已经基本得到满足,剩余的摇号群体中投资客、刚改家庭占到了较高比例。

另一组映射着杭州楼市景象的数据是二手房,5月,杭州二手房共计成交10490套,环比增长2.5%,达到了2018年4月时的成交量峰值,同比2019年5月增长幅度更是达到约20%。

巨大的二手房成交量迅速消化着存量二手房,但这也没能抵挡住房东们争相挂牌抛售,二手房挂牌量节节攀升。

透明售房网数据显示,截至5月21日,杭州二手房挂牌量已经达到11.77万套,正在加速逼近12万套大关,而2018年末,二手房挂牌量才刚超过6万套,一年半的时间里,杭州二手房的挂牌量几乎翻倍。

多位房产中介人士表示,杭州二手房“好卖,也不好卖”,只要房东愿意大降价,价格足够吸引人,就能轻易吸引到购房者,而如果房东执意按照市场均价标价,不愿意降价,那么这套房源大概率会一直从二手房的“6万套时代”一直挂牌到“12万套时代”。

记者在二手房看房过程中发现,户型较好、价格相对较低的房源,在二手房交易市场上成交迅速,一些价格极低的“笋盘”更是出现过购房者还没看到房就直接下定金以争抢房源的情况,市场的需求是相对旺盛的。

2019年,由于落户政策放开、落户门槛全面降低,杭州常住人口增量达到55.4万,户籍人口增量达到21.3万,在全国城市中领跑,这些新增人口成为了楼市增量需求的支撑。但落户政策放开带来的爆发性人口增长是否具备长期可持续性?

答案或许没有那么乐观,据多个派出所的户籍工作人员反映,也许是因为疫情影响,2020年复工以来,每日前来落户的数量较2019年少了许多。几名杭州当地的落户中介也表示,今年咨询办理落户的人数有所减少。

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