东莞楼市"局部"疯狂:有房源半年涨百万 谁是背后推手?

（原标题：东莞楼市“局部”疯狂：有房源半年涨价上百万，谁是背后推手？）

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努力从疫情阴影里走出来的楼市，不断上演出人意料的戏码。屡屡传出“豪宅秒光”、“百万喝茶费”等劲爆消息的深圳在严厉监管下，已开始趋向冷静。但你方唱罢我登场，紧邻深圳的东莞，在近期又因“二手房涨幅第一”卷入舆论漩涡。

近日，某房地产网站发布的《62城二手房冰山指数涨幅排名（157期）》（以下简称“《冰山指数》”）显示，5月第4周，东莞二手房价格为19751元，环比增长2.7%，涨幅首次超过深圳，排名全国第一。

东莞市住建局对于这一数字并不认同，“不知道该指数是依据什么数据算出来的，但跟我们网签系统的交易数据有很大差异。最近三个月新建商品住房、二手住房成交价格略有波动，但总体平稳。”

不过，据时代财经调查发现，“总体平稳”之下仍掩不住局部的疯狂。贝壳网显示，东莞松山湖片区的不少房源在4-5月间出现较大幅度的提价。如2019年12月以1350万挂牌的光大锦绣山河（五期）某毛坯别墅，今年4月22日首次涨价50万，5月29日再次提价250万，不到半年时间售价上浮300万。

不止松山湖片区，东莞市委、市政府所在地南城片区的房价也出现“跳涨”，作为东莞人的华捷（化名）直呼涨得太厉害了，“半年时间（单价）从‘3万+’涨到‘4万+’”。

东莞楼市的温度与经济形势不太一致。在国内外新冠肺炎疫情影响下，外贸大市东莞受到较大冲击，尤其中小制造企业出口订单锐减。今年一季度，东莞地区生产总值1923.70亿元，同比下降8.8%。但从房价涨幅看，楼市并未受到经济形势的影响。“涨”声背后，东莞楼市发生了什么？

有房源半年调价上百万

光大锦绣山河五期位于松山湖园区红棉大道3号。贝壳网信息显示，上述别墅建筑面积377.43平方米、5室2厅，目前挂牌价为1650万。不过，从带看记录看，近30天内并无意向客户上门看房。一位当地的房产中介杨林（化名）向时代财经表示，主要原因是总价高。“总价1000万、1500万以上的房源，客户量相对较少，但1000万左右的房子，意向客户挺多。”

杨林透露，该套别墅于2018年网签。根据东莞市2017年4月11日起执行的限购政策，该别墅要在取得不动产权证满2年后方可上市交易。“业主是提前挂牌，真正完成过户要到明年，风险相对高一点。”

不能即时过户并不影响业主提高销售预期。“目前在松山湖买房要做好业主可能随时会反价的心理准备，就算你同意目前的报价，业主不一定会卖给你。因为松山湖目前房少客多，基本上一套房子最少两三个客户同时看上。有的业主一天一个价，我们不敢给客户承诺售价。” 杨林表示。

任性涨价在松山湖，甚至东莞都不是孤例。2018年9月挂牌的锦绣山河四期某洋房，338平方米、5室2厅，今年4月29日提价97万，6月6日再次提价220万，目前挂牌价1500万。南城区天珺湾某独栋别墅681平方米、6室4厅，去年5月挂牌，今年5月1日涨价400万，目前售价3400万。

除了直线上调挂牌价的房子，亦有房源售价出现反复。如松山湖教师村某3室2厅的普通住宅，建筑面积149.45平方米，今年3月20号以463万挂牌，当日涨价5万，4月16日降价10万，5月17日涨价22万，目前售价480万。

“业主要换房，因此一直关注市场变化。4月份成交没那么火，挂太高卖不出去，业主就适当降了一下，但后面市场需求量突然提高了。” 房产中介马远（化名）告诉时代财经。

从贝壳网上房源的调价记录看，涨价集中在4月末以后。在杨林看来，这其中不乏投资客的推动。“3月份大都处于观望状态，4月份开始有很多外地来的投资客，因为他们看到了松山湖的潜力和房价涨幅。虽然说今年经济形势比较严峻，但如果资金充裕，还是投入房地产比较好。”

“我有一部分改善型需求的客户，小房换大房或者换到比较好的地段。比如松山湖分北部、中部、南部，中部的环境最好，今年北部的一些业主卖房到中部置业。北部某楼盘2013年左右第一次开盘，当时单价才1万多甚至八九千元。有客户说‘买房是会买上瘾的，做生意还不如买房’，因为他们尝到甜头了。”

东莞市住建局局长何绍田近日表示，对于当前房地产市场出现的乱象坚决进行重拳整治，严厉打击捂盘惜售、制造房源紧张气氛、哄抬炒作房价、抱团涨价、虚高挂牌等行为，确保东莞房地产市场的平稳健康发展。

但贝壳网信息显示，6月以来仍有不少业主上调挂牌贾，如松山湖万科虹溪诺雅某234平方米四房住宅，6月4日挂牌价上调50万至1200万。这是其3月挂牌以来第三次涨价，总价共上调220万。而南城某92平方米的三房住宅，继5月底涨价5万后，在6月4日再涨5万，目前售价170万。

谁在推动房价上涨？

“业主看涨楼市，微信群里集体控价，我们也控制不了。”在房产中介王晨（化名）看来，已经“上车”的业主是推动房价不断上涨的动力之一，“信息透明，个个小区都有业主微信群，某个业主报了最新成交价，其他业主就会跟着涨价。”

除了抱团涨价，业主还上演过“抱团护盘”的戏码。网传的业主微信群聊天截图显示，2019年11月，松山湖某楼盘业主推出小区房源“指导价”，并表示“到农历年底预期目标成交单价4万/平方米。”东城某小区还被曝业主委员会换届选举时公开在小区张挂横幅，组织业主把二手房价从3万炒到5万。

在杨林看来，业主之所以能这么任性，还是因为房少客多、物以稀为贵。“现在东莞尤其是松山湖的房价绝对不是高位，松山湖这几年都是卖方市场。”他鼓动说，“对房子有六七分满意就可以下手了，毕竟房子没有十全十美的，特别是二手房，挂出来就那么几套，挑选余地不大。”

一手房供应不足也是购房者火拼不限购的二手房市场的原因之一。据东莞中原战略研究中心不完全监测统计，2020年东莞预推61个楼盘，住宅潜在新增供应量达455万平方米，同比下降9%，依然保持连续下跌态势，市场供应持续紧张。

土地市场的火热也在助推房价上涨的预期。合富大数据显示，今年一季度，东莞土地市场总成交额约72.4亿元，同比大幅上涨148%，创2012年以来历史最高。

从土拍过程看，竞争颇为激烈，地价、溢价率也屡创新高。6月3日，经71轮竞价，卓越置业以17.1亿元拿下东莞厚街一宗商住地，溢价率达85.85%，楼面价13842元/平方米。4月23日，阳光城17.05亿拿下东莞大朗镇一宗商住地，溢价率约30%，折合可售楼面价20907元/平方米，刷新大朗最高地价纪录。

不过，在东莞市房地产协会秘书长陈骏良看来，东莞楼市的暴涨只是对疫情期几乎零成交的“报复性上涨”，且主要是松山湖、中心城区等部分区域，他表示看好东莞楼市未来的发展，“东莞靠近深圳，且处粤港澳大湾区中心，受外来购买力的辐射很大。另外，东莞是人口净流入城市，本地消费力也强，民间资本也充足。”

去年9月，东莞市发展和改革局发布关于征求《东莞市人口发展规划(2020-2035年)》意见的公告，未来10余年，东莞要继续“长大”，2030年常住人口将达到1020万人。